Что делать, если арендатор не платит аренду, по турецкому праву

Если ваш арендатор в Турции перестал платить аренду, вы обязаны направить ему письменное уведомление с предоставлением не менее 30 дней до того, как сможете подать иск о выселении (статья 315 TBK), а с 1 сентября 2023 года перед подачей большинства исков по договорам аренды необходимо пройти обязательную медиацию. Далее турецкое право дает собственнику два пути, которые можно использовать одновременно: исполнительное производство для взыскания неуплаченной аренды и иск о выселении для возврата владения. В этом руководстве для иностранного собственника разобраны сроки, нормы законов и шаги, включая то, как рассчитывается законная аренда и допустимое повышение, ведь большинство споров о «неуплате» на деле являются спорами о недоплаченном повышении.

Правовая основа: аренда как ключевая обязанность арендатора

Договоры аренды жилых помещений и крытых рабочих помещений в Турции регулируются Турецким обязательственным кодексом (TBK, Закон № 6098). Согласно статье 313 TBK, уплата аренды является основной обязанностью арендатора, и арендатор, который ее не исполняет, нарушает договор.

Когда срочный договор аренды автоматически продлевается ежегодно, обычно с договорным повышением, арендатор остается связан обновленной суммой аренды. Арендатор не может избежать просрочки, продолжая платить прошлогоднюю сумму после того, как законное повышение вступило в силу, — это один из самых частых источников споров, описанных ниже.

Турецкое право предоставляет арендодателю два средства защиты, которыми можно пользоваться одновременно: исполнительное производство для взыскания неуплаченной аренды и иск о выселении для возврата владения. Не нужно выбирать одно и отказываться от другого. Более широкую картину того, как эти требования сочетаются, см. в нашем руководстве по спорам между арендодателем и арендатором в Турции.

Иностранные собственники пользуются теми же правами арендодателя, что и граждане Турции. Отдельного, более жесткого режима для нерезидентов или неграждан нет. Процедура технически сложна и проводится на турецком языке перед турецкими органами, поэтому местное представительство настоятельно рекомендуется, особенно для иностранных собственников недвижимости в Турции, которые не могут присутствовать лично.

Сколько аренды арендатор фактически обязан платить?

Прежде чем утверждать, что арендатор недоплатил, нужно знать законный размер аренды. Большинство споров, выглядящих как «неуплата», на самом деле являются спорами о ежегодном повышении.

Для жилых договоров аренды статья 344 TBK ограничивает годовое повышение двенадцатимесячным средним значением индекса потребительских цен (TÜFE/ИПЦ), публикуемым TÜİK. Договор может предусматривать меньшее повышение, но не большее. Арендатор, продолжающий платить прежнюю аренду после вступления в силу законного повышения по ИПЦ, недоплачивает, и эта недоплата может поставить его в просрочку.

Для договоров аренды крытых рабочих (коммерческих) помещений повышение, как правило, регулируется договором и той же логикой ИПЦ, а для долгосрочных коммерческих договоров действуют собственные правила определения арендной платы при продлении. Если ваш спор зависит от того, что допускает договор, наша команда по проверке и составлению коммерческих договоров аренды может проверить, является ли оговорка о повышении исполнимой, прежде чем вы начнете действовать по задолженности.

Когда аренда юридически считается «просроченной»? Сроки уплаты и просрочка

Просрочка зависит от даты платежа в вашем договоре. Согласно статье 314 TBK, если договор не предусматривает иного, арендатор обязан уплатить аренду (и любые согласованные сопутствующие расходы) в конце каждого арендного периода.

Большинство договоров устанавливают конкретное окно. Если в договоре указано, что аренда уплачивается «с 1-го по 5-е число каждого месяца», платеж должен поступить арендодателю до конца 5-го числа. Пропуск этого срока означает просрочку арендатора, что запускает отсчет для средств защиты, описанных ниже.

Турецкие суды применяют это строго. Аренда должна уплачиваться полностью и в срок, и судебная практика рассматривает неполный платеж как неуплату: даже небольшая недоплата может считаться неуплатой аренды в полном объеме, а частичный или символический платеж не устраняет просрочку. Для арендатора безопасно исходить из того, что любая сумма меньше полной законной аренды, уплаченная к сроку, является нарушением.

Шаг первый: обязательная медиация до подачи иска

Это шаг, который пропускают большинство устаревших руководств. С 1 сентября 2023 года споры по договорам аренды, включая требования о выселении и о неуплаченной аренде, подлежат обязательной медиации как условию подачи иска (dava şartı arabuluculuk) согласно Закону о медиации (HUAK № 6325, в редакции Закона № 7445). Нельзя законно подать большинство исков по договорам аренды без предварительного обращения к медиатору и получения итогового протокола.

К исполнительному пути (İİK) медиация в том же виде не применяется: обращение в орган исполнительного производства для открытия производства не является иском и не требует предварительной медиации. Требование о медиации действует, когда вы идете в суд — например, чтобы отменить возражение арендатора или подать сам иск о выселении. Именно из-за этого разделения арендодатели часто начинают исполнительное производство и параллельно готовят медиацию.

Путь 1: Исполнительное производство и платежное распоряжение

Самый распространенный путь — выселение через исполнительное производство по статье 269 İİK (Закон № 2004). Ключевое преимущество в том, что для начала не требуется предварительное судебное решение: вы обращаетесь в орган исполнительного производства, который вручает арендатору платежное распоряжение с предупреждением о выселении (tahliye ihtarlı ödeme emri). Это и есть выселение через исполнительный путь, со своими сроками, и оно входит в нашу более широкую практику исполнительного производства по İİK.

Платежное распоряжение запускает два срока, которые текут параллельно с момента вручения:

• 7 дней на возражение против долга или арендных отношений; и
• 30 дней на полную уплату просроченной аренды.

Дальнейшее зависит от арендатора:

• Арендатор платит в течение 30 дней — долг погашен, и требование о выселении за эту просрочку отпадает.
• Арендатор бездействует — при отсутствии возражения и платежа производство становится окончательным, и вы можете добиваться выселения через орган исполнительного производства.
• Арендатор возражает в течение 7 дней — исполнительный путь приостанавливается, и вам нужно перенести спор в Мировой суд по гражданским делам (после медиации, где она обязательна), чтобы отменить возражение и добиться выселения.

Чтобы статья 269 İİK привела к выселению без осложнений, договор аренды должен быть письменным, аренда — наступившей к уплате, арендатор должен не уплатить ее, а платежное распоряжение — содержать предупреждение о выселении и законные сроки. Устный договор можно доказать, но это сложнее, и исполнительный путь менее «чистый». Этим же делом можно взыскать задолженность как денежный долг; наше руководство по взысканию неуплаченных сумм как долга в Турции объясняет, как взыскание идет параллельно с выселением.

Путь 2: Иск о выселении (Tahliye Davası) по статье 315 TBK

Если вы предпочитаете прямой судебный путь или если арендатор возразил против исполнительного производства, вы подаете иск о выселении (tahliye davası). Согласно статье 315 TBK, арендодатель, столкнувшийся с неуплатой, должен сначала направить письменное требование с предоставлением не менее 30 дней на погашение задолженности (30 дней — минимум для жилых и крытых рабочих помещений). Если арендатор и в этот срок не платит, вы можете расторгнуть договор и подать иск о выселении — после прохождения обязательной медиации.

Дело рассматривает Мировой суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi) по месту нахождения недвижимости (HMK № 6100). Суд проверяет, существует ли договор аренды, действительно ли аренда наступила к уплате, верно ли рассчитана законная сумма и соблюдены ли установленные законом уведомление и сроки, прежде чем вынести решение о выселении арендатора.

Два 30-дневных срока не одно и то же: İİK 269 против TBK 315

Иностранные собственники часто путают два «30-дневных» срока. Они относятся к разным путям и начинаются в разные моменты. В таблице ниже они показаны рядом.

На практике два пути дополняют друг друга: дело по İİK давит на уплату и позволяет взыскать долг, а процесс по TBK 315 обеспечивает решение о выселении, если арендатор сопротивляется.

Основание «два правомерных уведомления» для выселения (статья 352/2 TBK)

Отдельное и мощное основание содержится в статье 352/2 TBK. Если в течение одного и того же арендного года вы направите арендатору два правомерных письменных уведомления (iki haklı ihtar) о неуплате аренды, вы можете подать иск о выселении по окончании этого арендного года — независимо от того, заплатил ли арендатор в итоге каждый раз.

Это важно для хронического неплательщика. Арендатор, который платит лишь после каждого формального уведомления, может полагать, что в безопасности, ведь долг всегда погашается, — но два таких уведомления в одном арендном году могут самостоятельно обосновать выселение. Это основание остается стандартным и активно применяемым в текущей практике Кассационного суда (Yargıtay).

Что арендатор может предпринять в ответ

Предвидение действий арендатора помогает избежать неожиданностей. В споре о неуплате арендатор обычно пробует одно из следующего:

• Внести аренду в депозит или через консигнацию (tevdi mahalli / mahkeme veznesine ödeme). Если арендатор утверждает, что пытался заплатить, но вы отказались, или есть реальный спор о сумме, арендатор может внести аренду назначенному органу. Действительная консигнация может считаться своевременным платежом и опровергнуть требование о просрочке, поэтому дата и внесенная сумма имеют значение.
• Оспорить повышение. Арендатор может заявить, что повышение превысило законный потолок ИПЦ по ст. 344 TBK, а значит, фактически задолженности не было. Именно поэтому шаг с расчетом аренды, описанный выше, решающий.
• Возразить против исполнения в течение 7 дней, что приостанавливает дело по İİK и переводит спор в суд.
• Зачесть в счет депозита, что в одностороннем порядке допускается крайне редко (см. ниже).

Ни одно из этих действий не является автоматической защитой, но каждое может задержать вас, если ваши уведомления, расчеты или вручение не безупречны.

Обеспечительный депозит (Depozito) и зачет

Согласно статье 342 TBK, обеспечительный депозит по договорам аренды жилых и крытых рабочих помещений ограничен трехмесячной арендой, а денежные депозиты должны размещаться на банковском счете, с которого нельзя снять средства без согласия обеих сторон (либо без судебного решения или исполнительного производства). Арендодатель, как правило, не может просто взять депозит для покрытия неуплаченной аренды в период действия договора, а арендатор не может прекратить платить аренду на том основании, что «депозит ее покрывает».

Иными словами, не относитесь к депозиту как к средству самопомощи при текущей задолженности. Правильный путь — уведомление, затем исполнительное производство или иск о выселении, а депозит рассматривается по своим правилам, когда договор завершается.

Аренда за прошлый период и пятилетний срок исковой давности

Как правило, вы можете требовать аренду за прошлый период, включая суммы, которые арендатор недоплатил, если только письменное соглашение (например, письмо или сообщение) ясно не отказалось от повышения. Кассационный суд (Yargıtay) указывал, что принятие частичной аренды не означает отказа от повышения; взыскание недоплаченной аренды не рассматривается как молчаливое согласие на замороженную аренду.

Сроки имеют значение. Требования по аренде подпадают под пятилетний срок исковой давности согласно статье 147 TBK. Но исковая давность должна быть заявлена арендатором как возражение; суд не применяет ее автоматически, и для эффективности она должна быть заявлена вовремя. Реагируйте на задолженность оперативно, а не позволяйте старой аренде накапливаться.

После решения суда: принудительное исполнение выселения

Решение о выселении не исполняется само собой. Получив окончательное, подлежащее исполнению решение, вы передаете его в орган исполнительного производства (icra müdürlüğü), который выдает уведомление с коротким сроком для добровольного выезда арендатора. Если арендатор все равно не съезжает, орган осуществляет физическое выселение (icra marifetiyle / zorla tahliye), удаляя арендатора и возвращая вам владение — при необходимости с помощью должностных лиц.

Практические сроки зависят от загруженности суда, от того, возражал ли или обжаловал арендатор, и от занятости местного органа исполнения. Единой общегосударственной цифры нет, и мы никогда не обещаем конкретного результата или срока, но аккуратное дело с действительными уведомлениями, верными расчетами и надлежащим вручением — главный фактор, поддерживающий ход процесса.

Расходы и формальности для иностранного собственника

Иностранных собственников, как правило, волнует, чего процесс требует на практике. Основные позиции:

• Судебные и исполнительные сборы, которые устанавливаются официальными тарифами и зависят от суммы требования и предпринятых шагов.
• Доверенность (vekaletname). Вы можете вести все дело из-за рубежа, но доверенность должна быть оформлена для использования в Турции — обычно у турецкого нотариуса, или в турецком консульстве, или у иностранного нотариуса с апостилем и присяжным переводом на турецкий. Эта формальность позволяет вашему юристу вручать уведомления, открывать исполнительное дело и участвовать в заседаниях без вашего приезда.
• Расходы на перевод и нотариуса для доверенности и любых иноязычных документов.
• Сборы на медиацию — умеренные расходы на этапе обязательной медиации.

Как юрист усиливает вашу позицию

Большинство проигрышей арендодателей в таких делах происходит из-за процессуальных промахов: уведомление, не отвечающее требованиям закона, неверно рассчитанный 30-дневный срок, не тот суд, пропущенный этап медиации или исполнительное дело без предупреждения о выселении. Единственный дефект может вернуть вас к началу.

Наша команда по недвижимости ведет весь процесс для иностранных собственников: расчет законной аренды и повышения, вручение соответствующих закону уведомлений, прохождение обязательной медиации, открытие исполнительного производства по İİK, реагирование на возражения арендатора и подача исков о выселении в Мировой суд по гражданским делам — все по доверенности, чтобы вам не нужно было приезжать. Для оценки вашей ситуации свяжитесь с Lexin Legal. Переписку ведем на русском; при необходимости организуем переводчика (за дополнительную плату).

Частые вопросы