Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtar, İcra ve Tahliye Davası

Kira ödemeyen kiracıyı tahliye etmek için önce ona yazılı olarak en az 30 gün süre veren bir ihtar göndermeniz gerekir (TBK m. 315); 1 Eylül 2023'ten bu yana çoğu kira uyuşmazlığında dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk da zorunludur. Bu noktadan sonra elinizde birlikte kullanabileceğiniz iki yol vardır: birikmiş kirayı tahsil etmek için icra takibi (İİK) ve taşınmazı geri almak için tahliye davası (TBK). Bu rehber, ihtardan tahliyenin fiilen icra edilmesine kadar tüm adımları, süreleri ve masrafları; ayrıca uyuşmazlıkların çoğunun aslında "ödememe" değil "eksik kira artışı" kavgası olduğu gerçeğini Türk ev sahibinin gözünden anlatır.

Kira Ödememe Neden Tahliye Sebebidir? Yasal Çerçeve

Konut ve çatılı işyeri kiralarında temel yasa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'dur. TBK m. 313 uyarınca kira bedelini ödemek, kiracının asli borcudur; bu borcunu yerine getirmeyen kiracı temerrüde düşer ve sözleşmeye aykırı davranmış olur.

Belirli süreli bir kira sözleşmesi her yıl kendiliğinden uzadığında, çoğu zaman sözleşmedeki artış oranıyla birlikte uzar ve kiracı güncellenmiş kira bedeliyle bağlı kalır. Geçerli bir artış yürürlüğe girdikten sonra kiracının geçen yılın bedelini ödemeye devam etmesi onu temerrütten kurtarmaz; bu durum aşağıda anlatılan uyuşmazlıkların en sık sebebidir.

Türk hukuku ev sahibine aynı anda yürütebileceğiniz iki ayrı yol tanır: birikmiş kirayı tahsil etmek için icra takibi ve taşınmazı geri almak için tahliye davası. Birini seçip diğerinden vazgeçmek zorunda değilsiniz.

Süreç teknik olduğu ve sıkı sürelere bağlandığı için, ihtarnameyi hazırlamadan ve takibi başlatmadan önce bir kira ve tahliye avukatından destek almak hatalı bir adımla baştan başlamak zorunda kalmanızı önler.

Kiracının Ödemesi Gereken Gerçek Kira Bedeli Nedir? Kira Artışı (TÜFE)

Kiracının eksik ödediğini söyleyebilmeniz için önce yasal kira bedelinin ne olduğunu bilmeniz gerekir. "Ödememe" gibi görünen uyuşmazlıkların çoğu aslında yıllık artış oranı tartışmasıdır.

Konut kiralarında TBK m. 344, yıllık artışı TÜİK tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasıyla sınırlar. Sözleşme daha düşük bir artış öngörebilir ama bu tavanın üzerine çıkamaz. Yasal TÜFE artışı yürürlüğe girdikten sonra eski kirayı ödemeye devam eden kiracı eksik ödeme yapıyordur ve bu eksiklik onu temerrüde düşürebilir.

Çatılı işyeri (ticari) kiralarında artış kural olarak sözleşmeye ve aynı TÜFE mantığına göre belirlenir; beş yıldan uzun süredir devam eden işyeri kiralarında ise hâkim, yenileme döneminde "hakkaniyet" ölçütüyle yeni bedeli belirleyebilir. Uyuşmazlığınız sözleşmenin neye izin verdiğine dayanıyorsa, harekete geçmeden önce artış kaydının geçerliliğini bir sözleşme avukatına incelettirmekte fayda vardır.

Kira Ne Zaman "Geç Kalmış" Sayılır? Ödeme Zamanı ve Temerrüt

Temerrüt, sözleşmenizdeki ödeme gününe bağlıdır. TBK m. 314 uyarınca, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracı kirayı (ve varsa kararlaştırılan yan giderleri) her kira döneminin sonunda öder.

Çoğu sözleşme belirli bir gün aralığı belirler. Sözleşmede kira "her ayın 1'i ile 5'i arasında" ödenir deniyorsa, ödemenin 5'inin sonuna kadar ev sahibine ulaşması gerekir. Bu süreyi kaçıran kiracı temerrüde düşer ve aşağıdaki yolların süresi işlemeye başlar.

Yargıtay bu kuralı katı uygular. Kira tam ve zamanında ödenmelidir; içtihat, küçük bir eksiğin bile kiranın tam ödenmemesi sayılabileceğini kabul eder. Kısmî veya sembolik bir ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kiracı için güvenli varsayım şudur: vadesinde ödenmemiş ya da yasal kira bedelinin altında yapılmış her ödeme bir ihlaldir.

Birinci Adım: Dava Açmadan Önce Zorunlu Arabuluculuk

Eski rehberlerin çoğunun atladığı adım budur. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar -tahliye talepleri ve kira alacağı talepleri dâhil- dava şartı arabuluculuğa tabidir (6325 sayılı HUAK, 7445 sayılı Kanun ile değişik). Çoğu kira davasını, önce arabulucuya başvurup son tutanağı almadan geçerli biçimde açamazsınız.

Buna karşılık icra yolunda (İİK) arabuluculuk şartı yoktur: icra dairesine başvurup takip açmak bir dava değildir ve önceden arabuluculuk gerektirmez. Arabuluculuk zorunluluğu, mahkemeye gittiğinizde -örneğin kiracının itirazını iptal ettirmek ya da tahliye davasını açmak için- devreye girer. Bu ayrım, ev sahiplerinin çoğunlukla bir yandan icra takibini başlatıp diğer yandan arabuluculuk başvurusunu hazırlamasının sebebidir.

1. Yol: İcra Takibi ve Tahliye İhtarlı Ödeme Emri (İİK 269)

En sık kullanılan yol, İİK m. 269 uyarınca icra yoluyla tahliyedir. Önemli avantajı, başlamak için önce mahkeme kararına ihtiyaç duymamanızdır: icra dairesine başvurursunuz, daire kiracıya tahliye ihtarlı bir ödeme emri gönderir. Bu ödeme emri başlı başına icra yoluyla tahliyenin kendisidir ve kendi süreleriyle işler; icra takibi ve alacak tahsili uygulamasının içinde tek bir başvuru olarak yürür.

Ödeme emri, tebliğden itibaren paralel işleyen iki süreyi başlatır:

• İtiraz için 7 gün (borca veya kira ilişkisine itiraz); ve
• Ödeme için 30 gün (birikmiş kirayı tam olarak ödeme).

Bundan sonrası kiracının tutumuna bağlıdır:

• Kiracı 30 gün içinde öderse — borç kapanır ve bu temerrüde dayalı tahliye talebi düşer.
• Kiracı hiçbir şey yapmazsa — itiraz da etmez, ödeme de yapmazsa takip kesinleşir ve icra dairesi eliyle tahliyeyi isteyebilirsiniz.
• Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse — icra yolu durur; itirazın kaldırılması ve tahliye için (gerekli yerlerde arabuluculuktan sonra) Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurmanız gerekir.

İİK m. 269'un tahliyeye sorunsuz ulaşması için kira sözleşmesinin yazılı olması, kiranın muaccel olması, kiracının ödememiş olması ve ödeme emrinde tahliye ihtarı ile yasal sürelerin yer alması gerekir. Sözlü kira sözleşmesi ispat edilebilir ama bu daha zordur. Aynı dosyayla birikmiş kirayı para alacağı olarak da tahsil edebilirsiniz; tahsilatın tahliyeyle birlikte nasıl yürüdüğünü icra ve alacak takibi ekibimiz dosyanıza göre değerlendirir.

2. Yol: Tahliye Davası (TBK 315) Nasıl Açılır?

Doğrudan yargı yolunu tercih ediyorsanız ya da kiracı icra takibine itiraz etmişse, tahliye davası açarsınız. TBK m. 315 uyarınca, ödememe ile karşılaşan ev sahibi önce kiracıya birikmiş kirayı kapatması için en az 30 gün süre veren yazılı bir ihtar göndermelidir (30 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında asgari süredir). Kiracı bu süre içinde de ödemezse, sözleşmeyi feshedip -gerekli yerlerde zorunlu arabuluculuğu tamamladıktan sonra- tahliye davası açabilirsiniz.

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür (6100 sayılı HMK m. 4 ve 12). Mahkeme; kira ilişkisinin var olup olmadığını, kiranın gerçekten muaccel olup olmadığını, yasal bedelin doğru hesaplanıp hesaplanmadığını ve yasal ihtar ile sürelere uyulup uyulmadığını denetleyerek tahliyeye karar verir.

İki "30 Günlük Süre" Aynı Şey Değildir: İİK 269 ile TBK 315 Farkı

Ev sahipleri çoğu zaman iki "30 günlük" süreyi birbirine karıştırır. Bunlar farklı yollarda yer alır ve farklı anlardan itibaren işler. Aşağıdaki tablo ikisini yan yana gösterir.

Uygulamada iki yol birbirini tamamlar: İİK dosyası ödeme baskısı kurar ve alacağı tahsil eder; TBK m. 315 süreci ise kiracı direnirse tahliye kararını güvence altına alır.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK 352/2)

Ayrı ve güçlü bir tahliye sebebi TBK m. 352/2'de yer alır. Bir kira yılı içinde kiracıya kira ödememe nedeniyle iki haklı yazılı ihtar (iki haklı ihtar) gönderirseniz, kiracı her seferinde sonradan ödemiş olsa bile, o kira yılının sonundan başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilirsiniz.

Bu sebep, sürekli geç ödeyen kiracı için önemlidir. Her resmî ihtardan sonra ödeme yapan kiracı, borç hep kapandığı için kendini güvende sanabilir; oysa tek bir kira yılında bu nitelikte iki ihtar başlı başına tahliyeyi haklı kılabilir. Bu sebep, güncel Yargıtay uygulamasında halen etkin biçimde uygulanan standart bir tahliye temelidir.

Kiracı Buna Karşı Ne Yapabilir? Savunma ve İtirazlar

Kiracının olası hamlelerini önceden bilmek sizi sürprizlerden korur. Ödememe uyuşmazlığındaki bir kiracı genellikle şunlardan birini dener:

• Ödemeyi tevdi mahalline / mahkeme veznesine yatırma. Kiracı ödemeye çalıştığını ama ev sahibinin kabul etmediğini ileri sürerse ya da bedel konusunda gerçek bir uyuşmazlık varsa, kirayı belirlenen yere tevdi edebilir. Geçerli bir tevdi, zamanında ödeme sayılıp temerrüt iddiasını ortadan kaldırabilir; bu yüzden yatırılan tarih ve tutar önemlidir.
• Artışa itiraz etme. Kiracı, artışın TBK m. 344'teki yasal TÜFE tavanını aştığını ve bu yüzden gerçekte temerrüde düşmediğini savunabilir. Yukarıdaki kira hesabı adımının belirleyici olmasının nedeni budur.
• İcra takibine 7 gün içinde itiraz etme. Bu, İİK dosyasını durdurur ve kavgayı mahkemeye taşır.
• Depozitoyla takas iddiası. Tek taraflı takas çoğu zaman kabul görmez (aşağıya bakınız).

Bunların hiçbiri kendiliğinden kesin bir savunma değildir; ancak ihtarlarınız, rakamlarınız veya tebligatınız sağlam değilse her biri sizi geciktirebilir.

Depozito (Güvence Bedeli) ve Takas: Depozitodan Kira Kesilir mi?

TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli (depozito) en çok üç aylık kira ile sınırlıdır; para olarak verilen güvence ise her iki tarafın rızası (ya da bir mahkeme kararı veya icra takibi) olmadan çekilemeyecek bir banka hesabına yatırılmalıdır. Kira süresi içinde ev sahibi kural olarak ödenmeyen kirayı karşılamak için depozitoya tek başına el atamaz; kiracı da "depozito zaten karşılıyor" diyerek kira ödemeyi durduramaz.

Kısacası depozitoyu, devam eden kira borcu için bir öz-yardım yolu gibi görmeyin. Doğru yol; önce ihtar, ardından icra takibi veya tahliye davasıdır. Depozito ise sözleşme sona erdiğinde kendi koşullarına göre çözülür.

Geçmişe Dönük Kira ve Beş Yıllık Zamanaşımı

Kiracının eksik ödediği tutarlar dâhil geçmişe dönük kirayı, yazılı bir anlaşma (örneğin bir e-posta veya mesaj) artıştan açıkça vazgeçmedikçe kural olarak talep edebilirsiniz. Yargıtay, eksik kirayı kabul etmenin artıştan vazgeçme anlamına gelmediğini; eksik ödenen kirayı tahsil etmenin donmuş bir kiraya zımni rıza sayılmadığını kabul etmektedir.

Süreler önemlidir. Kira alacakları TBK m. 147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak zamanaşımı, kiracı tarafından bir def'i olarak ileri sürülmelidir; mahkeme bunu kendiliğinden dikkate almaz ve etkili olması için süresinde ileri sürülmesi gerekir. Eski kiranın birikmesini beklemek yerine birikmiş kira konusunda vakit geçirmeden harekete geçin.

Karardan Sonra: Tahliyenin Fiilen İcrası

Tahliye kararı kendiliğinden uygulanmaz. Kesinleşmiş ve icra edilebilir bir karar elinize geçtikten sonra bunu icra dairesine (icra müdürlüğü) götürürsünüz; daire, kiracıya kendi rızasıyla çıkması için kısa bir süre veren bir tahliye emri çıkarır. Kiracı yine çıkmazsa, daire fiilen / zorla tahliyeyi (icra marifetiyle tahliye) gerçekleştirir; gerekirse kolluk yardımıyla kiracıyı çıkarıp taşınmazın zilyetliğini size teslim eder.

Pratik süre; mahkemenin iş yüküne, kiracının itiraz edip etmediğine veya istinaf/temyize gidip gitmediğine ve yerel icra dairesinin yoğunluğuna göre değişir. Ülke genelinde sabit bir süre yoktur ve hiçbir avukat belirli bir sonuç ya da süre vaat edemez; ne var ki geçerli ihtarlar, doğru rakamlar ve usulüne uygun tebligat içeren temiz bir dosya, süreci hızlı tutan en belirleyici unsurdur.

Masraflar ve Pratik Adımlar

Çoğu ev sahibi, sürecin pratikte ne gerektirdiğini merak eder. Başlıca kalemler şunlardır:

• Mahkeme ve icra harçları, resmî tarifelere göre belirlenir; talep edilen tutara ve atılan adımlara göre değişir.
• Noter ihtarname ve tebligat giderleri, TBK m. 315 ihtarı ile İİK ödeme emri için.
• Arabuluculuk ücreti, zorunlu arabuluculuk aşaması için görece düşük bir kalem.
• Vekâletname (gerekiyorsa), süreci bir avukat eliyle yürütmek isterseniz noterden "tahliye ve kira" yetkisini içeren bir vekâletname.

Avukat Sürecinizi Nasıl Güçlendirir?

Bu davalarda ev sahibinin kayıplarının çoğu usul hatalarından doğar: yasal şartları taşımayan bir ihtar, yanlış hesaplanmış 30 günlük süre, yanlış mahkeme, atlanan bir arabuluculuk adımı ya da tahliye ihtarını içermeyen bir icra dosyası. Tek bir kusur sizi başa döndürebilir.

Kira ve tahliye ekibimiz süreci baştan sona yürütür: yasal kira ve artışın hesaplanması, şartlara uygun ihtarların gönderilmesi, zorunlu arabuluculuğun tamamlanması, İİK icra takibinin açılması, kiracının itirazlarına cevap verilmesi ve Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davasının açılması. Yurt dışındaki kararların Türkiye'de uygulanması veya yabancılık unsuru içeren bir kira ilişkisi söz konusuysa tanıma ve tenfiz ekibimiz de devreye girebilir. Durumunuzu değerlendirmek için Lexin Legal ile iletişime geçin.

Sıkça sorulan sorular