10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? 10 Yıllık Uzama Süresi Kuralı
Konut veya çatılı işyeri kiralarında ev sahibi; haklı bir neden göstermeden, yalnızca sürenin dolması üzerine kiracıyı çıkaramaz. Sebepsiz (haksız sayılmayan) tahliyenin tek istisnası 10 yıllık uzama süresi kuralıdır: TBK m. 347/1 uyarınca, başlangıç süresinin ardından on yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Pratikte bu hak, kira ilişkisinin başlangıcından yaklaşık on bir yıl sonra doğar. Bu rehber; hesaplamayı, ihtarın şekil ve süre şartlarını, dava açmadan önceki zorunlu arabuluculuk adımını ve diğer tahliye sebeplerini, Türkiye'deki ev sahibi ve kiracılar için sıfırdan açıklamaktadır.
On Yıllık Uzama Süresi Kuralı Neden Var?
Türk kira hukuku, dengeyi belirgin biçimde kiracı lehine kurar. Türk Borçlar Kanunu (TBK, 6098 sayılı Kanun) uyarınca, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi, kararlaştırılan süre dolduğunda kendiliğinden sona ermez. Aksine, kiracı en az on beş gün önceden fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzamış sayılır (TBK m. 347/1).
Buna karşılık ev sahibi, yalnızca sürenin dolduğu gerekçesiyle sözleşmeyi feshedemez. Gerçek bir ihtiyaç ya da kira borcunun ödenmemesi gibi kanunda sayılan özel bir sebep bulunmadıkça, ev sahibinin kira yılının sonunda taşınmazı geri alması mümkün değildir. Aynı mantık, kira ve tahliye uyuşmazlıklarının tamamına hâkimdir.
İşte 10 yıllık uzama süresi kuralı, bu korumanın temel istisnasıdır: Kanunun, ev sahibine hiçbir ihtiyaç veya kusur ispat etmeden kira ilişkisini sona erdirme imkânı tanıdığı tek hâldir.
TBK 347 Tam Olarak Ne Diyor? 10 Yıl Kuralının Doğru Okunuşu
Kural, TBK m. 347/1'in son cümlesinde yer alır. Hüküm teknik olduğundan sık sık yanlış anlaşılır. Yaygın kanının aksine "on yıl dolunca kiracı çıkmak zorundadır" anlamına gelmez.
Doğru okuma şöyledir:
- Sözleşme, kararlaştırılan bir başlangıç süresiyle başlar (örneğin bir yıl). Buna belirli süre / başlangıç dönemi denir.
- Başlangıç süresi dolduğunda sözleşme, her biri birer yıl olan uzama (yenilenme) dönemlerine girer.
- Başlangıç süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi geçtikten sonra, ev sahibi sebepsiz fesih hakkı kazanır.
- Bu andan itibaren ev sahibi, takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmak şartıyla, sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Dolayısıyla ev sahibinin sebepsiz fesih hakkı çoğunlukla, kira ilişkisinin başlangıcından yaklaşık on bir yıl sonra doğar (başlangıç süresi + on yıllık uzama). Bu hesabı doğru yapmak kritik önemdedir; çünkü erken yapılan bildirim geçersizdir.
Basit bir örnek hesaplama
Bir yıllık kira sözleşmesinin 1 Ocak 2014'te başladığını varsayalım. Başlangıç süresi 31 Aralık 2014'te dolar. On yıllık uzama süresi 2015'ten 2024 sonuna kadar işler. Ev sahibinin sebepsiz fesih yapabileceği ilk uzama yılı 31 Aralık 2025'te biter; bunun için yazılı bildirimin kiracıya en geç Eylül 2025 sonu civarında (yani en az üç ay önce) ulaşması gerekir. Bildirim süresi kaçırılırsa ev sahibi bir sonraki yıl sonunu bekler ve yeniden bildirim yapar.
İhtar (Fesih Bildirimi) Şartı: Şekil ve Süre
10 yıllık uzama süresi kuralına dayanan geçerli bir fesih, iki şeyin doğru olmasına bağlıdır: şekil ve süre.
Bildirimin şekli — yazılılık zorunludur
TBK m. 348 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olması için yazılı yapılması şarttır. Bu yalnızca bir ispat kuralı değil, geçerlilik şartıdır: Sözlü talep, telefon görüşmesi veya gündelik bir mesajın hiçbir hukuki sonucu doğmaz.
Bildirimin süresi
Bildirim, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Bu süre kaçırılırsa kira sözleşmesi bir yıl daha uzar; ev sahibi bekler ve bir sonraki yıl sonundan önce yeniden bildirim yapar. Süre, sözleşmenin tam yıldönümüne bağlı olduğundan, hesaplamayı orijinal sözleşmeye göre dikkatle kontrol edin.
Tahliye Sebepleri: Tek Bakışta Karşılaştırma
On yıl yolu, mevcut tahliye sebeplerinden yalnızca biridir. Sebepler; bildirim şekli, süre ve özellikle kısa bir dava açma (hak düşürücü) süresinin uygulanıp uygulanmadığı bakımından farklılaşır. Aşağıdaki tablo, TBK kapsamındaki kiralar için başlıca yolları özetler.
| Sebep | Bildirim şekli | Bildirim süresi | Dava açma süresi | Görevli mahkeme |
|---|---|---|---|---|
| 10 yıllık uzama (m. 347) | Yazılı (zorunlu) | On yıllık uzama süresinden sonra, uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce | Özel kısa hak düşürücü süre yerleşik değildir; uzama yılı içinde dava açın (aşağıdaki nota bakın) | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Ev sahibi/yakını ihtiyacı veya yeniden inşa (m. 350) | Yazılı | Sözleşme veya uzama yılı sonunda | Sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde (m. 353) | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yeni malikin ihtiyacı (m. 351) | Yazılı | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim; sonra aşağıdaki süreye göre hareket | Bildirimden 1 ay içinde veya kira süresi sonunda | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| İki haklı ihtar / temerrüt (m. 352) | Yazılı ihtarlar | Bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde | Sulh Hukuk Mahkemesi (veya icra yolu) |
Dava Açmadan Önce Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunda arabuluculuk, dava şartı hâline gelmiştir. Bu değişiklik 7445 sayılı Kanun ile getirilmiş ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) kapsamına alınmıştır. Önce arabuluculuğa başvurmanız; arabuluculuk son tutanağını dava dilekçenize eklemeniz gerekir. Aksi hâlde mahkeme, davayı dava şartı yokluğundan usulden reddeder; dolayısıyla bu adım isteğe bağlı değildir.
Kira borcunun ödenmemesi davalarında önemli bir istisna: Mahkeme kararı olmaksızın icra dairesi eliyle yürütülen tahliye, yani 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye, zorunlu arabuluculuk şartının dışında kalır. Birçok kira temerrüdü uyuşmazlığı tam da bu nedenle icra yolundan başlatılır. Hangi yolun uygun olduğu, dayandığınız sebebe göre değişir; bu nedenle seçim yapmadan önce hukuki danışmanlık alın. Konuyu alacak tahsili ve icra süreçleri kapsamında değerlendirmek faydalı olur.
İhtardan Mahkemeye: Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Geçerli bir ihtar çekmek, tek başına çıkmamakta direnen kiracıyı taşınmazdan çıkarmaz. Kiracı, fesih tarihinden sonra da oturmaya devam ederse ev sahibinin tahliye davası açması gerekir.
- Nerede: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
- Önce arabuluculuk: Zorunlu arabuluculuğa başvurun ve son tutanağı dava dilekçesine ekleyin (yukarıya bakın).
- Ne zaman dava açılır: m. 347 on yıl yolunda, davayı bildirimi izleyen uzama yılı içinde açın; bu sebep için yerleşik özel bir kısa hak düşürücü süre bulunmaz. İhtiyaç ve ihtara dayalı sebeplerde (m. 350, 351, 352) ise katı bir bir aylık dava açma süresi işler; bu süreyi kaçırırsanız o döngü için hakkınızı yitirirsiniz.
- Deliller: Kira sözleşmesi, tebliğ kanıtıyla birlikte noter ihtarnamesi ve uzama yıllarının açık hesabı.
Mahkeme, bildirimin geçerli ve süresinde yapıldığına kanaat getirirse tahliyeye karar verir. Kiracı yine de çıkmazsa, karar 2004 sayılı İİK uyarınca icra dairesi eliyle (icra yoluyla) yerine getirilir.
Gerekli belgeler nelerdir?
- İmzalı kira sözleşmesi (varsa yenileme ve ekleri).
- Mülkiyeti gösteren tapu kaydı.
- Tebliğ kanıtıyla birlikte yazılı bildirim (noter ihtarnamesi).
- Başlangıç süresi ile geçen uzama yıllarını gösteren tarihli hesaplama.
- Arabuluculuğun zorunlu olduğu hâllerde arabuluculuk son tutanağı.
Sürecin baştan sona nasıl yürütüldüğünü görüşmek için gayrimenkul hukuku hizmetlerimizi inceleyebilir veya taşınmazınızı konuşmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kiracı 10 Yıllık Tahliyeye İtiraz Edebilir mi?
Evet — ve kaygılı kiracılar tam da bunu araştırır. m. 347 hakkı gerçektir; ancak kendiliğinden işlemez ve oturmaya devam etmek isteyen kiracının elinde birkaç savunma vardır. Bu savunmaları önceden bilmek, bir döngü kaybetmemenin yoludur.
- Bildirim tarihi veya hesaplama hatalıdır. Kira başlangıç tarihi yanlış okunmuş ya da üç aylık süre kaçırılmışsa bildirim geçersiz olur ve sözleşme bir yıl daha uzar.
- On yıllık uzama süresi henüz dolmamıştır. Kiracı, başlangıç tarihine itiraz edebilir veya sözleşmenin kesintisiz bir yenilenme değil, yeni bir sözleşme olduğunu ileri sürebilir.
- Arabuluculuk son tutanağı eksik veya geçersizdir. Geçerli son tutanağın bulunmaması, esasa bakılmaksızın davanın usulden reddine yol açar.
- Şekil eksikliği. Şekil şartını karşılamayan veya tebliği ispatlanamayan bir bildirim, TBK m. 348'deki yazılılık kuralına aykırılık nedeniyle çürütülebilir.
Bu savunmaların hiçbiri ev sahibinin esas hakkını ortadan kaldırmaz; yalnızca bu denemenin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını ilgilendirir. Doğru hesaplanmış tarihler, noter ihtarnamesi ve eksiksiz bir arabuluculuk dosyası, bu itirazların çoğunu daha doğmadan ortadan kaldırır.
Bilmeniz Gereken Diğer Tahliye Yolları
Kira ilişkiniz henüz on yıllık uzama süresine ulaşmadıysa, başka tahliye sebepleri gündeme gelebilir:
- Ev sahibi veya yakınının ihtiyacı / yeniden inşa (TBK m. 350): Ev sahibinin taşınmaza kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçekten ihtiyaç duyması ya da kullanımı imkânsız kılan esaslı onarım/yeniden inşa gereği.
- Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351): İçinde kiracı bulunan bir taşınmazı satın alan kişi, gerçek ihtiyacı için taşınmazı talep edebilir. Süre özeldir: Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirir; ardından bildirimden itibaren bir ay içinde dava açar veya bekleyip kira süresinin sonunda harekete geçer.
- Temerrüt ve iki haklı ihtar kuralı (TBK m. 352): Kiracı, bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara konu olacak şekilde kira bedelini ödemekte temerrüde düşerse, ev sahibi tahliye isteyebilir. Bu yolun mekaniğini kira ve tahliye uyuşmazlıkları kapsamında ayrıntılı değerlendirmek mümkündür.
İçinde kiracı bulunan bir taşınmaz alıyorsanız
Alıcıların sıkça gözden kaçırdığı bir nokta: On yıllık uzama süresi maliki değil, kira sözleşmesini izler. Önceki ev sahibi döneminde işleyen uzama yılları sizin on yılınıza sayılır. Yani kira sözleşmesinin örneğin sekiz uzama yılı işlemiş bir taşınmaz alırsanız, işleyen bir saati devralırsınız ve m. 347 hakkına sandığınızdan çok daha yakın olabilirsiniz. Satışı tamamlamadan önce orijinal başlangıç tarihini ve yenileme geçmişini teyit edin. Aynı durum işyerleri için de geçerlidir: Çatılı işyeri TBK rejimi içindedir; çatısız bir arsa veya boş arazi kirası ise genellikle bu rejimin dışındadır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ve Masrafı Nedir?
Ev sahiplerinin ilk sorusu çoğunlukla "bu süreç ne kadar sürer?" olur. Garantili bir takvim yoktur — süre; mahkemenin iş yüküne, taşınmazın bulunduğu yere ve kiracının itiraz edip etmediğine göre değişir — ama adımların sırası öngörülebilirdir ve planınızı buna göre kurmalısınız.
- Arabuluculuk: Başladıktan sonra genellikle birkaç hafta sürer; dava açabilmeniz için (son tutanakla) sonuçlanması gerekir.
- Mahkeme aşaması: Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki tahliye davası çoğunlukla birkaç ay sürer; kiracı savunma yapar veya dosya istinafa giderse daha da uzayabilir.
- İcra (uygulama) aşaması: Karar gerekiyorsa ve kiracı yine çıkmıyorsa, icra dairesi eliyle tahliye süreyi uzatır.
Masraf kalemleri
Tipik masraf kalemleri şunlardır: arabuluculuk ücreti (anlaşma sağlanamazsa ilk iki saatlik kısmı genellikle Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır), dava açılış (başvuru ve peşin) harçları, tebligat ve bilirkişi giderleri, noter ihtarname ücreti ve vekâlet sözleşmesiyle belirlenen avukatlık ücreti. Harç ve gider tarifeleri her yıl güncellendiğinden, dava açmadan önce o yılki tutarları teyit ettirin. Süreci tek bir talep değil, tarihli adımlardan oluşan bir zincir olarak ele alın. Üç aylık bildirim süresini, arabuluculuk adımını ve mahkeme takvimini en baştan planlamak, tüm bir uzama yılı döngüsünü kaybetmemenin en sağlam yoludur.
Ev Sahipleri için Pratik Tavsiyeler
- Satın almadan önce sözleşmeyi inceleyin. Kira başlangıç tarihini ve kaç uzama yılının işlediğini teyit edin — saatin maliki değil, sözleşmeyi izlediğini unutmayın.
- Bildirim süresini takvime işleyin. Uzama yılı sonundan önceki üç aylık süre affetmez. Süreyi çok önceden ajandanıza ekleyin.
- Her zaman noter kullanın. Noter ihtarnamesi hem yazılı şekil şartını karşılar hem de içerik ve tebliğ için en temiz kanıtı sağlar.
- Kendiniz tahliyeye kalkışmayın. Kilit değiştirmek, su/elektriği kesmek veya eşyaları çıkarmak Türkiye'de hukuka aykırıdır; tazminat sorumluluğuna ve hatta cezai sorumluluğa yol açabilir. Tahliye yalnızca mahkeme kararı ve icra eliyle yapılır.
- Arabuluculuğu ve doğru süreyi planlayın. Arabuluculuk çoğu dava için ön şarttır; bir aylık dava açma süresi ihtiyaç temelli sebeplerde uygulanır — yerleşik uygulamaya göre m. 347 yoluna doğrudan değil. Doğru sırayı kendi olgularınıza uyarlayın.
Sözleşme metni ve tarihler her dosyada farklılaştığından ve hukuk kiracı korumasına ağırlık verdiğinden, herhangi bir bildirim göndermeden önce somut durumunuzu bir avukata inceletmeniz yerinde olur.
Sıkça sorulan sorular
Sırf 10 yıl dolduğu için kiracımı tahliye edebilir miyim?
Kendiliğinden hayır. Ev sahibinin sebepsiz fesih hakkı, başlangıç süresinin ardından on yıllık uzama süresi dolduktan sonra doğar; bu da çoğunlukla kira ilişkisinin başından itibaren yaklaşık on bir yıl anlamına gelir. Bu hakkı kullanmak için, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce geçerli yazılı bildirim yapmanız, zorunlu arabuluculuğa başvurmanız ve kiracı çıkmazsa tahliye davası açmanız gerekir. Bu süreç usulüne uygun tamamlanana dek kiracı taşınmazdan çıkmak zorunda değildir.
Fesih bildirimini mutlaka noterden mi yapmam gerekir?
Yazılılık zorunludur: TBK m. 348 uyarınca yazılı yapılmayan fesih bildiriminin hiçbir hukuki sonucu doğmaz; bu nedenle sözlü veya gayriresmî bir talep asla yeterli olmaz. Bunun da ötesinde noter ihtarnamesi şiddetle önerilir; çünkü içeriğin ve tebliğ tarihinin güvenilir kanıtını sağlar — bu kanıt, uyuşmazlık mahkemeye taşınırsa çoğu zaman belirleyici olur.
Üç aylık bildirim süresini kaçırırsam ne olur?
Kira sözleşmesi bir yıllık uzama dönemi için kendiliğinden yenilenir. Bekleyip bir sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yeni ve geçerli bir bildirim yaparsınız. Süreyi kaçırmak hakkı kalıcı olarak ortadan kaldırmaz; ancak tahliyeyi tam bir yıl erteler.
Kiracı ihtarımı dikkate almazsa dava açmak zorunda mıyım ve ne kadar sürede açmalıyım?
Evet. Geçerli bir bildirim, sözleşmeyi kâğıt üzerinde sona erdirir; ancak kiracı çıkmamakta direnirse önce zorunlu arabuluculuğa başvurmanız, sonra Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açmanız gerekir. m. 347 on yıl yolu için yerleşik özel bir kısa hak düşürücü süre bulunmadığından, davayı ilgili uzama yılı içinde açarsınız. Katı bir aylık dava açma süresi, ihtiyaç ve ihtara dayalı sebeplerde (m. 350, 351, 352) uygulanır; ancak bazı mahkemeler bunu m. 347'ye kıyasen uyguladığından yerel uygulamayı avukatınıza teyit ettirin.
İçinde kiracı bulunan bir taşınmaz aldım. Önceki malikin yılları benim on yılıma sayılır mı?
Evet. On yıllık uzama süresi maliki değil, kira sözleşmesini izler; bu nedenle önceki ev sahibi döneminde işleyen uzama yılları sizin on yılınıza sayılır. Yeni malik ayrıca TBK m. 351 kapsamında kendi gerçek ihtiyacına da dayanabilir — bunun için taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapması gerekir — ya da m. 352 kapsamında tekrarlanan temerrüt gibi sebeplere başvurabilir. En uygun yol, kira başlangıç tarihine ve somut olguya göre değişir; bu nedenle harekete geçmeden önce sözleşmeyi inceletin.
On yıllık tahliye davasında görevli mahkeme hangisidir?
Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları, dava değerine bakılmaksızın bu mahkemede görülür. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
Çatılı işyeri kiracısı da on yıllık uzama kuralı kapsamında mıdır?
Evet. TBK m. 347, konutların yanı sıra çatılı işyeri kiralarını da kapsar; dolayısıyla on yıllık uzama süresi kuralı çatılı işyeri kiracıları için de işler. Buna karşılık çatısız bir arsa, boş arazi veya üzeri açık alan kirası genellikle bu rejimin dışında kalır ve farklı hükümlere tabidir. Bu nedenle taşınmazınızın çatılı işyeri niteliğinde olup olmadığını önceden teyit etmek önemlidir.
Tahliye için zorunlu arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açabilir miyim?
Hayır. 1 Eylül 2023'ten itibaren (7445 sayılı Kanun, 6325 sayılı HUAK), kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunda arabuluculuk dava şartıdır; arabuluculuğa başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. Tek önemli istisna, 2004 sayılı İİK uyarınca mahkeme kararı olmadan icra dairesi eliyle yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliyedir; bu yol zorunlu arabuluculuğun dışındadır.
