トルコにおける10年入居借主の立ち退き：10年延長ルールの解説

トルコでは、賃貸人が過失もなく理由も示さずに住居用または屋根付き事業用の賃貸借を終了できるのは、当初の賃貸期間に加えて10年間の延長期間が経過した後に限られます（TBK第347条）。実務上は、賃貸借の開始日からおよそ11年後にあたります。この権利を行使するには、該当する延長年度が終了する少なくとも3か月前までに書面による通知を送達しなければならず、借主が退去しない場合は、簡易裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）に立ち退き訴訟を提起することになります。本ガイドの残りの部分では、その計算方法、通知のルール、必須の調停手続き、および代替的な根拠について、いつどのように自らの物件を回復するかを検討する外国人所有者向けに説明します。

なぜトルコ法は長期入居の借主を保護するのか

トルコの賃貸借法は、借主に強く傾いています。トルコ債務法（TBKTBKトルコ債務法（第6098号）トルコのほぼすべての私的合意の土台となる法律——契約、不法行為責任、賃貸借、雇用、委任、不当利得。用語集 →、法律第6098号）の下では、住居用または屋根付き事業用の賃貸借は、合意された期間が満了しても単純には終了しません。借主が退去する旨の通知をしない限り、同一の条件で1年ごとの期間が自動的に更新されます。

これに対し、賃貸人は単に確定期間が終了したというだけでは終了させることができません（TBK第347条第1文）。入居中の借主がいる状態でアパートや商業用物件を購入した外国人所有者は、真の自己使用の必要性や賃料の不払いといった特定の法的根拠がなければ、契約年度末に物件を迅速に回復する手段がないことにしばしば気づきます。同じ論理は、通常のトルコにおける住居用および商業用賃貸借契約全般に流れています。

10年延長ルールは主要な例外です。これは、法律が賃貸人に対し何らの過失も必要性も証明することなく賃貸借を終了させることを認める唯一の場面です。

10年延長ルールが実際に定めている内容

このルールはTBK第347条第2文に置かれています。文言は技術的で、しばしば誤読されます。「10年が経過すれば借主は退去しなければならない」という意味ではありません。

正しい読み方は次のとおりです。

• 賃貸借は合意された期間（例えば1年）で始まります。これが契約期間です。
• 契約期間が終了すると、賃貸借はそれぞれ1年間の延長（更新）期間に移行します。
• 契約期間の終了後に10年間の延長期間が経過すると、賃貸人は無過失の終了権を取得します。
• その後は、賃貸人は各延長年度の末日に終了させることができますが、その年度が終了する少なくとも3か月前までに書面による通知を行うことが条件となります。

したがって、賃貸人の無過失終了権は通常、賃貸借開始からおよそ11年後（当初の確定期間に10年間の延長期間を加えたもの）に成熟し、ちょうど10年ではありません。この計算を正確に行うことが重要です。なぜなら、通知を早すぎる時期に送達すると無効になるからです。

簡単な計算例

例えば、1年間の賃貸借が2014年1月1日に始まったとします。契約期間は2014年12月31日に終了します。その後、10年間の延長期間が2015年から2024年末まで進行します。賃貸人が終了させられる最初の延長年度は2025年12月31日に終了します。ただし、書面による通知がおおむね2025年9月末まで（少なくとも3か月前）に借主に到達することが条件です。通知を逃した場合、賃貸人は次の年度末を待って再度送達します。

通知の要件：方式とタイミング

10年延長ルールに基づく有効な終了は、次の2つが正しく行われているかにかかっています。方式とタイミングです。

通知の方式 — 書面が必須

TBK第348条の下では、住居用または屋根付き事業用の賃貸借の終了通知は有効であるためには書面によらなければなりません。これは単なる証拠のルールではありません。口頭の請求、電話、あるいは軽い連絡には、まったく法的効果がありません。書面の方式は有効要件であり、それに尽きます。

通知のタイミング

通知は、該当する延長年度の終了の少なくとも3か月前までに借主に到達しなければなりません。この期間を逃すと、賃貸借はさらに1年間更新されます。その場合は、次の年度末の前に待って再度送達することになります。期限は賃貸借の正確な応当日に結び付けられているため、当初の契約と照らして計算を慎重に確認してください。

立ち退き根拠の一覧

10年ルートは複数ある根拠の一つです。各根拠は、通知の方式、タイミング、そして重要な点として、短い提訴期限が適用されるかどうかにおいて異なります。以下の表は、TBKが規律する賃貸借に関する主な根拠を要約したものです。

提訴の前提としての必須調停

2023年9月1日以降、調停はほとんどの賃貸借および立ち退き紛争を提訴するための前提条件となっています。この変更は法律第7445号によって導入され、調停法（HUAK、法律第6325号）に成文化されました。まず調停を試みなければならず、その調停の最終記録（son tutanak）を裁判所への提訴に添付します。これがなければ、裁判所は手続き上の理由で訴えを却下しますので、この段階は任意ではありません。この手続きが実務でどのように機能するかについては、トルコにおける賃貸借紛争と調停の仕組みに関する当事務所の概説をご覧ください。

不払い事案に関する重要な例外が一つあります。執行破産法（İİKİİKトルコ執行破産法（第2004号）トルコにおける債務の強制的な取立てと破産手続を定める法律。用語集 →、法律第2004号）に基づき、裁判所の判決を経ずに執行官事務所を通じて行われる立ち退き — ilamsız icra yoluyla tahliye — は、必須調停の要件の対象外です。多くの賃料不払い紛争が、まさにその理由からこの執行ルートで始まります。どの経路が適するかは依拠する根拠によって異なりますので、選択する前に助言を受けてください。

通知から裁判へ：立ち退き訴訟

有効な通知を送達しただけでは、退去を拒む借主をそれ自体で排除することはできません。借主が終了日を過ぎても居座る場合、賃貸人は立ち退き訴訟（tahliye davası）を提起しなければなりません。

• どこで：訴えは、物件の所在地を管轄する簡易裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）に提起します。
• まず調停：必須調停を試み、その最終記録を提訴に添付します（前述参照）。
• いつ提訴するか：第347条の10年ルートについては、通知に続く延長年度中に訴訟を提起します。この根拠には確立した特別な短期の除斥期間はありません。必要性に基づく根拠および警告の根拠（第350条、第351条、第352条）については、厳格な1か月の提訴期間が適用されます。これを徒過すると、そのサイクルにおける権利を失います。
• 証拠：賃貸借契約、送達の証拠を伴う公証済み通知、および延長年度の明確な計算。

通知が有効かつ適時であったと裁判所が認めれば、立ち退きを命じます。それでも借主が退去しない場合、判決は執行破産法（İİK、法律第2004号）に基づき執行官事務所（icra）を通じた執行によって実現されます。

必要となる書類

• 署名済みの賃貸借契約（および更新書や附属書があればそれら）。
• 所有権を示す権利証（tapuTapu権利証／不動産登記の記録不動産の所有者を示す国の登記と、交付される証書——トルコで所有権を証明する唯一のもの。用語集 →）。
• 書面による通知および送達の証拠（公証人の記録）。
• 契約期間と経過した延長年度の日付を付した計算。
• 調停が適用される場合の調停最終記録（son tutanak）。

当事務所がこれらの案件をどのように最初から最後まで進めるかについては、トルコにおける長期入居借主の立ち退きに関するサービスページをご覧いただくか、ご自身の物件についてご相談されたい場合はお問い合わせください。

借主は10年立ち退きに争えるか

はい、争えます。そして不安を抱える所有者はまさにこれを検索します。第347条の権利は実在しますが、自動的なものではなく、居座りを望む借主にはいくつかの主張があります。それらをあらかじめ知っておくことが、サイクルを失わないための方法です。

• 通知の日付または計算が誤っている。賃貸借の開始日を誤読したり、3か月の期間を逃したりすると、通知は失敗し、賃貸借はさらに1年間更新されます。
• 10年間の延長期間が実際には経過していない。借主は開始日を争ったり、賃貸借が継続的な更新ではなく新たな契約であったと主張したりする可能性があります。
• 調停記録が欠けているか瑕疵がある。有効な最終記録がなければ、本案の当否にかかわらず、事案は手続き上却下されます。
• 方式の瑕疵。非公式または立証されていない通知は、TBK第348条の書面方式ルールを満たしていないとして争われる可能性があります。

これらはいずれも賃貸人の基礎となる権利そのものに向けられたものではなく、この試みが正しく行われたかどうかに向けられたものです。正確な日付、公証人による通知、および完備した調停ファイルは、これらの多くを始まる前に取り除きます。

知っておくべきその他の立ち退きルート

賃貸借がまだ10年の延長期間に達していない場合、他の根拠が開かれている可能性があります。

• 所有者または家族の必要性・改築（TBK第350条）：賃貸人が自ら、または配偶者、直系卑属もしくは直系尊属のために物件を真に必要とする場合、あるいは占有を不可能にする大規模な工事のために必要とする場合。
• 新所有者の必要性（TBK第351条）：入居中の借主がいる物件を購入した者は、自らの真の必要性のためにそれを主張できます。タイミングは具体的です。新所有者は物件を取得してから1か月以内に書面による通知を行い、その後、その通知から1か月以内に提訴するか、待って賃貸期間の終了時に行動します。これは入居中の不動産を取得する外国人買主にとって大いに重要です。
• 不払いと2回警告ルール（TBK第352条）：2回の有効な書面による警告の後、借主が1賃貸年度内に賃料を2回不払いにした場合、賃貸人は立ち退きを求めることができます。その仕組みについては、2回の正当な警告ルール（TBK第352条）に関する当事務所のガイドで取り上げています。

入居中の物件を購入する場合

外国人買主がしばしば見落とす点があります。10年の延長期間の計算は賃貸借に付着するものであり、所有者に付着するものではありません。前の賃貸人の下で進行した延長年度はあなたの10年に算入されます。したがって、賃貸借がすでに例えば8年の延長期間を経過している物件を購入すると、進行中の期間計算を引き継ぐことになり、想定よりもはるかに第347条の権利に近づいている可能性があります。購入を完了する前に、当初の開始日と更新の履歴を確認してください。これは商業用物件にも同様に当てはまります。屋根付きの事業用物件はTBK制度の内側にありますが、屋根のない区画や更地の賃貸借は一般に制度の対象外です。

どのくらい時間がかかり、何を予期すべきか

外国人所有者の最初の質問はたいてい「どのくらい時間がかかるのか」です。保証された時間割はありません。期間は裁判所の負担、物件の所在地、借主が争うかどうかによって異なります。しかし手順は予測可能であり、それこそが計画の基礎とすべきものです。

• 調停：開始すれば数週間の問題です。提訴の前に（最終記録をもって）終了しなければなりません。
• 裁判段階：簡易裁判所の訴訟は通常数か月にわたって進み、借主が防御を提起したり事案が控訴審（istinafİstinaf地方控訴裁判所への控訴第一審判決に対する地方控訴裁判所への不服申立て——法律問題と事実問題の双方を審理し直します。用語集 →）に進んだりすると、さらに長くかかることがあります。
• 執行：判決が必要で、それでも借主が退去しない場合、執行官事務所（icra）を通じた執行がさらに時間を加えます。

この手続きは、単一の請求ではなく、日付を付した一連の段階の連鎖として捉えてください。3か月の通知期間、調停の段階、裁判の時間割を最初から組み込むことが、延長年度のサイクル全体を失うことを避ける最善の方法です。

外国人不動産所有者への実務的助言

• 購入前に賃貸借を精査する。賃貸借の開始日と、すでに何年の延長期間が進行したかを確認してください。期間計算は所有者ではなく賃貸借に従うことを忘れないでください。
• 通知期限を手帳に記す。延長年度末の前の3か月の期間は容赦がありません。十分に前もってカレンダーに記入してください。
• 常に公証人を利用する。公証済みの通知（ihtarname）は、書面方式ルールを満たすと同時に、内容と送達についての最も明確な証拠を与えます。
• 自力立ち退きをしない。錠を替える、公共サービスを止める、または所持品を撤去することは、トルコでは違法であり、損害賠償請求、さらには刑事責任にさらされる可能性があります。
• 調停と正しい期限に備える。調停はほとんどの訴訟の前提条件であり、1か月の提訴期間は必要性に基づく根拠に適用されますが、現状では第347条ルートには適用されません。正しい手順をご自身の事実に対応付けてください。

賃貸借の文言や日付は様々であり、法律は借主保護に傾いているため、いかなる通知を送達する前にも、トルコの弁護士にご自身の具体的な状況を検討してもらってください。

よくあるご質問