トルコにおける住居用および商業用賃貸借契約の法的問題
トルコの賃貸借法（債務法典、TBKTBKトルコ債務法（第6098号）トルコのほぼすべての私的合意の土台となる法律——契約、不法行為責任、賃貸借、雇用、委任、不当利得。用語集 → 第6098号）は借主保護の色彩が非常に強いものです。賃料の増額は消費者物価指数の12か月平均を上限とし、貸主は法律上の特定の事由がある場合にのみ明渡しを求めることができ、単に契約期間が満了したという理由だけで明渡しを求めることはできません。本2026年版ガイドは、賃料上限、敷金の上限、外貨建て禁止、解約予告期間、明渡事由、そして義務的調停の手続を含め、トルコにおける住居用および商業用賃貸借について外国人の借主および貸主が知っておくべき事項を説明します。
トルコにおける賃貸借の法的枠組み
トルコにおける貸主と借主の関係は、主としてトルコ債務法典（Türk Borçlar Kanunu、法律第6098号）、とりわけ賃貸借に関する条項（第299条以下）によって規律されます。これらの規定は、賃貸借がどのように成立するか、賃料がどのように増額されうるか、賃貸借がどのように終了するか、そして借主が明渡しを求められうる事由を定めています。事業用の賃貸借は商法典（TTKTTKトルコ商法典（第6102号）商人、会社、有価証券、保険、運送を規律する法律——外国企業が実際に活動する枠組みそのもの。用語集 → 第6102号）にも関係し、未払賃料の回収や明渡しの執行については執行破産法（İcra ve İflas Kanunu、İİKİİKトルコ執行破産法（第2004号）トルコにおける債務の強制的な取立てと破産手続を定める法律。用語集 → 第2004号）が関係します。
トルコの賃貸借法は広く借主保護的であると理解されています。貸主は一般に、単に確定期間が満了したという理由だけで、あるいはより高額の賃料を払う借主を望むという理由だけで賃貸借を終了させることはできません。明渡しは、法律上の特定の事由があり、正しい予告と手続を踏んだ場合にのみ可能です。トルコで不動産を購入または賃借する外国人にとって、署名前にこの枠組みを理解しておくことは不可欠です。当事務所のイスタンブール不動産弁護士は署名前に賃貸借契約を精査し、商業賃貸借および契約精査チームが事業用および商業用の賃貸借を取り扱います。
本記事は一般的な情報であり、法的助言ではありません。賃貸借に関する紛争は事実関係に大きく左右されるため、行動を起こす前にトルコの弁護士が契約書とご事情を精査するべきです。以下の数値および期限は2026年時点の法律を反映しています。
住居用と商業用の賃貸借：何が違うのか
債務法典は、住居用賃貸借と屋根付き事業所（店舗・事務所・倉庫などの商業用施設）の賃貸借の双方に適用されます。いずれも賃料増額、敷金、予告および明渡事由に関する中核的な保護を共有します。しかし外国人にとって重要となる実務上の相違点がいくつかあり、以下に要約します。
| 論点 | 住居用賃貸借 | 商業用（屋根付き事業所）賃貸借 |
|---|---|---|
| 一般的な期間 | 6か月または12か月 | 多くは5年以上 |
| 敷金の上限（TBK 342） | 賃料3か月分まで | 賃料3か月分まで |
| 賃料増額の上限（TBK 344） | CPIの12か月平均 | CPIの12か月平均 |
| 外貨建て賃料 | トルコ居住者間では不可 | 原則不可、一部の外国当事者契約について限定的な例外あり |
| 公正証書化 | 滞在許可の申請に有用 | 証拠および執行のため強く推奨 |
| 長期の終了保護 | 貸主による無理由での終了権は10年の延長期間経過後にのみ発生 | 同様。長年にわたり継続する事業用借主は手厚く保護される |
公正証書化。賃貸借契約は公正証書化しなくても有効ですが、公正証書化すると裁判における証拠力が高まり、執行の道筋が明確になります。外国人の借主にとって、公正証書化された賃貸借契約は滞在許可の申請を裏付けるために広く用いられているため、多くの外国人借主は契約を公正証書化すべきです。
転貸および譲渡。住居用の借主は一般に、貸主の同意なしに転貸または譲渡することができません。商業用の借主にはより広い権利があります。TBK 322により、事業所の借主は、貸主に損害を生じさせない限り、第三者に転貸しまたは使用させることができます。またTBK 323により、事業所の賃貸借は貸主の書面による同意を得て新たな借主に移転することができ、貸主は正当な事由がある場合にのみこれを拒むことができます。これは事業が売却され買主が賃貸借を引き継ぐ場合に重要となります。より広い取引の仕組みについては事業および資産の移転で扱っています。
賃料の増額とCPI上限（TBK 344）
最も重要な借主保護の一つは、賃料をどこまで増額できるかに関するものです。債務法典第344条により、賃料は更新時に年に1回のみ増額でき、その増額は消費者物価指数（TÜFE/CPI）の12か月平均を超えることはできません。この単一の上限は住居用および屋根付き事業所の賃貸借の双方に適用されます。
これより頻繁に、またはCPI上限を超えて賃料を増額するいかなる条項も、法定の上限を超える限度で執行力を有しません。当事者間で合意できない場合、いずれの側も裁判所に賃料決定（kira tespit）の判断を求めることができます。借主も貸主もこの訴えを提起でき、裁判所が定める賃料は一般に新たな賃貸借年度の開始時から適用されます。賃貸借が5年経過した後は、裁判所は賃料を公正な市場価値へと調整するより広い裁量を有しますが、それでも法律の範囲内にとどまります。
敷金、銀行支払および外貨建て禁止
三つの金銭に関する規則は、他のどの規則よりも外国人の借主および貸主を惑わせます。それぞれに明確な法律上の根拠があります。
敷金の上限：最大で賃料3か月分（TBK 342）
住居用および屋根付き事業所の賃貸借について、敷金（depozito または güvence bedeli）は賃料3か月分を超えることはできません。現金の敷金は、双方の同意（または裁判所もしくは執行機関の決定）がなければ動かせない銀行口座に預けなければなりません。退去後、貸主が3か月以内に訴訟または執行手続を開始しない場合、銀行は敷金をあなたに返還しなければなりません。
賃料は銀行を通じて支払わなければならない
トルコの税務規則は、住宅および事業所の賃料を現金ではなく銀行、郵便局（PTT）または類似の金融機関を通じて支払うことを要求しています。多くの外国人が行う現金払いは、トルコの裁判所が期待する証拠を残さず、税務上の罰則を招くおそれがあります。常に、月と住所などの明確な参照を付した銀行振込で支払ってください。
賃料を外貨で定めることはできない
トルコ通貨の価値保護に関する第32号政令および関連する大統領決定により、トルコの居住者は一般に、住居用または事業用の賃貸借賃料を外貨で表示または支払うこと、あるいは外貨に連動させることができません。外国籍の当事者が関与する一部の契約については限定的な例外がありますが、ご自身の賃貸借がそれに該当すると決して前提にすべきではありません。
確定期間賃貸借の終了：解約予告期間（TBK 347）
債務法典第347条により、確定期間の賃貸借は期間満了によって単純に終了するものではありません。
- 借主：もう1年の自動更新を避けるためには、借主は期間満了の少なくとも15日前までに書面で通知しなければなりません。証拠のため公証人を通じた通知が推奨されます。
- 貸主：貸主は単に期間が満了したという理由だけで終了させることはできません。賃貸借が当初期間に続く10年の延長（uzama）期間に入った後にのみ、貸主は理由を示すことなく賃貸借を終了させるために――次の延長年度の終了の少なくとも3か月前までに――通知を行うことができます。
例：2025年1月1日から2025年12月31日までの1年間の賃貸借は、借主が概ね2025年12月16日までに通知を行わない限り、自動的に更新されます。賃貸借が長期にわたる場合の無理由での権利の仕組みについては、トルコにおける10年借主の明渡しに関するガイドをご覧ください。
借主による早期解約（TBK 325）
外国人の借主は、転勤、トルコからの転出、事業の閉鎖などのために、期間満了前に退去する必要が生じることがしばしばあります。物件を早期に返還することはできますが、それによって自動的に賃料の支払義務から解放されるわけではありません。
TBK 325により、期間満了前に物件を返還した借主は、貸主が物件を再び賃貸できたであろう相当の期間、賃料および賃貸借上の義務について責任を負い続けます。その責任は、貸主が合理的に受け入れることが期待できる適切な代替借主――支払能力があり、同一条件で引き継ぐ意思のある者――を見つけた場合には、より早く終了します。相当の期間が何かについて当事者間で合意できない場合は、しばしば専門家の鑑定を伴って裁判所が判断します。
トルコ法における明渡事由
長期賃貸借の場面を除けば、貸主が明渡しを求めるには法律上認められた事由が必要です。主な事由は以下のとおりで、それぞれに固有の予告規則があり、いくつかには厳格な提訴期限があります。
賃料の不払（TBK 315）
借主が賃料を支払わない場合、貸主は支払のための猶予を与える書面の催告（ihtar）を送達することができます。住居用および屋根付き事業所の賃貸借については最短で30日です。催告は未払の期間と金額、および不払の結果を記載しなければなりません。この期間は延長できますが、短縮することはできません。それでも借主が支払わない場合、貸主は終了および明渡しを追求するか、İİK 第2004号に基づき未払賃料の執行手続を提起することができます。別の仕組みとして、借主が同一の賃貸借年度内に2回の正当な支払警告を受けた場合の明渡しが認められています。これについては2回の正当な警告の原則（TBK 352）に関する記事で説明し、実務的な手順は賃料を支払わない借主への対応に関するガイドで扱っています。
違反または不当使用（TBK 316）
借主が物件を不当に使用する場合――無断の転貸、禁止された動物、耐力壁の撤去などの構造的変更――貸主は通常、違反を是正するための少なくとも30日の期間を与える書面通知を行わなければならず、違反が継続する場合には明渡しを追求することができます。もっとも、借主が故意に重大な損害を生じさせた場合には、貸主は是正期間を設けることなく直ちに終了させることができます。
貸主またはその家族の真の必要（TBK 350）
貸主は、自身、その配偶者、卑属、尊属または扶養家族が住居または事業所として物件を真に必要とする場合に終了させることができます。その必要は現実的かつ証明可能でなければなりません。裁判所は口実的な主張を精査し、必要に基づく明渡しが認められた場合には、通常、3年間は別の借主への再賃貸が禁じられます。
新所有者の必要（TBK 351）
賃貸中の物件を取得し、自身または近親者のためにそれを必要とする買主は、取得から1か月以内に借主に書面で通知し、取得から6か月後に明渡しの訴えを提起することができます。あるいは、賃貸借自体の期間満了に基づく事由に依拠することもできます。
明渡手続と義務的調停
トルコの明渡しは、体系立てられ、書面を多く要する手続です。通常の手順は次のとおりです。
- 通知：正しい法律上の事由を挙げ、借主に必要な是正期間を与える有効な書面通知（多くは公証人を通じて）。
- 義務的調停：2023年9月1日以降（調停法第6325号を改正する法律第7445号）、明渡し、賃料決定および賃料改定を含むほとんどの賃貸借紛争は、訴訟を提起する前に義務的な調停（arabuluculukArabuluculuk調停（提訴前の必要的または任意の手続）当事者が独立した調停人のもとで、裁判所へ行く前に紛争の解決を試みる手続。用語集 →）を経なければなりません。この段階を省略すると却下されます。
- 訴訟：調停が不調に終わった場合、貸主は明渡訴訟を提起します。裁判所は双方の言い分を審理し、認められれば、占有回復を許可する判断を下します。
自力救済による明渡し――施錠の変更や所持品の撤去――は違法であり、貸主に責任を生じさせるおそれがあります。明渡しに直面している、または明渡しを追求している場合は、早めにLexin Legal にご連絡ください。また、トルコにおける賃貸借紛争の解決に関するより広範な概説もご覧いただけます。
外国人貸主への留意事項
海外からトルコの不動産を所有し賃貸する場合、いくつかの点が繰り返し問題となります。賃料収入を申告するためにはトルコの納税者番号が必要となり、海外の所有者は通常、現地の代理人が賃貸借契約に署名し、通知を発し、明渡しにおいて行動できるよう委任状を付与します。借主が法人で貸主が個人である場合、商業用の借主は一般に、支払う賃料に源泉徴収税（stopaj）を適用しなければなりません。これは日常的なものですが、事業所を賃借する外国企業が見落としやすい義務です。当事務所の商業賃貸借および契約精査チームとイスタンブール不動産弁護士が、これらの手配を最初から最後まで取り扱います。
外国人の借主および貸主への実務的なヒント
借主の方へ：
- 滞在許可の申請に用いる場合は、賃貸借契約を公正証書化してください。
- 賃料はトルコリラで、明確な参照を付した銀行振込で支払い、すべての受領書を保管してください。
- 不払または明渡しの通知を決して無視しないでください。対応し、支払の問題であれば期限内に是正してください。
- 敷金が賃料3か月分を超えず、適切な銀行口座に保管されていることを確認してください。
貸主の方へ：
- 正しい法律上の事由を用い、通知を適切に送達してください。通知の瑕疵は明渡しが失敗する最も一般的な原因です。
- 賃料増額のCPI上限を尊重してください。過大に請求する条項は執行力を有しません。
- 期限に留意してください：必要に基づく提訴の1か月の期間（TBK 350/353）および新所有者の期間（TBK 351）。
- 自力救済による明渡しや報復的な終了を決して試みないでください。
イスタンブールのアパートを賃貸する場合であれ、商業用の区画を賃貸する場合であれ、専門家による精査は費用のかかる誤りからあなたを守ります。当事務所のイスタンブール不動産弁護士が、署名前に賃貸借契約を精査いたします。
よくあるご質問
トルコで貸主は、賃貸借期間が満了したというだけで借主に明渡しを求めることができますか。
できません。確定期間の満了それ自体では明渡しは認められません。貸主には、不払、違反、または真の個人的必要といった法律上の事由が必要です。賃貸借が当初期間に続く10年の延長期間に入った後にのみ、貸主は3か月の予告をもって理由なくこれを終了させることができます。
トルコで賃料は毎年どのくらい増額できますか。
賃料は更新時に年に1回のみ増額でき、TBK 344 により消費者物価指数（TÜFE/CPI）の12か月平均を超えて増額することはできません。住居用の更新に対する一時的な25%の上限は2024年7月1日に失効したため、CPI平均が再び唯一の法定上限となっています。これを超える請求を求める条項は、その上限を超える限度で執行力を有しません。
トルコで貸主はどのくらいの敷金を求めることができますか。
住宅および屋根付き事業所について、敷金は TBK 342 により賃料3か月分を超えることができず、現金の敷金は解除に双方の同意を要する銀行口座に保管しなければなりません。あなたの退去から3か月以内に貸主が訴訟または執行を開始しない場合、銀行はそれをあなたに返還しなければなりません。
トルコで賃料をドルまたはユーロで定めることはできますか。
原則としてできません。第32号政令により、トルコの居住者は住居用または事業用の賃貸借賃料を外貨で定めもしくは支払い、または外貨に連動させることができず、外国籍の当事者が関与する一部の契約について限定的な例外があるのみです。賃料はトルコリラで定め、銀行を通じて支払うべきです。
外国人の借主に公正証書化された賃貸借契約は必要ですか。
賃貸借契約が有効であるために必要というわけではありませんが、公正証書化された賃貸借契約は滞在許可の申請を裏付けるために広く用いられ、裁判における証拠力も高まるため、外国人の借主には通常、公正証書化することが推奨されます。
明渡訴訟の前に調停は必要ですか。
通常は必要です。2023年9月1日以降、明渡し、賃料決定および賃料改定を含むほとんどの賃貸借紛争は、訴訟の前に義務的調停を経なければなりません。例外は、執行破産法に基づく債務名義によらない執行（ilamsız icra）による明渡しであり、これは調停から除外されます。
トルコで借主は賃貸借期間の満了前に退去できますか。
できますが、TBK 325 により借主は、貸主が物件を再び賃貸できたであろう相当の期間、賃料について責任を負い続けます。その責任は、貸主が合理的に受け入れることが期待できる、支払能力のある適切な代替借主を借主が見つけた場合には、より早く終了します。
あなたの案件を担当するトルコの弁護士へ — 日本語でやり取りします。
商事・会社・個人のご相談内容をお知らせください。トルコの弁護士から、明確で定額の回答を得られます — 通常1営業日以内。日本語でやり取りし、必要に応じて通訳を手配できます（別途費用）。