二回の正当な警告の規定（TBK 352/2）：トルコで恒常的に家賃を滞納する借主の明渡し

二回の正当な警告の規定は、トルコにおいて、借主がすべての債務を清算した後であっても、家賃を繰り返し遅れて支払う借主を貸主が明け渡させることを可能にします。これはトルコ債務法第352条第2項に定められており、一度きりの不履行者ではなく、恒常的な遅延支払者を対象として作られています。借主が最終的には必ず支払うものの決して期日どおりには支払わない場合、通常の不履行明渡しでは対応しきれないことが多くあります。この手続はまさにその不満に対応するために設計されていますが、方式、時期、そして多くの貸主が見落とす一つのステップについては容赦がありません。2023年9月以降、提訴の前に調停を試みなければなりません。

二回の正当な警告の規定が実際に対象とするもの

トルコ債務法（Türk Borçlar Kanunu、法律第6098号、以下「TBKTBKトルコ債務法（第6098号）トルコのほぼすべての私的合意の土台となる法律——契約、不法行為責任、賃貸借、雇用、委任、不当利得。用語集 →」）は、貸主に対して不動産の占有を回復するためのいくつかの異なる根拠を与えています。TBK第352条第2項の規定は、トルコ語でiki haklı ihtar（「二回の正当な警告」）として知られ、最も有用でありながら最も誤解されやすいものの一つです。

この根拠は、一回だけ家賃の支払いを怠った借主のためのものではありません。最終的にはすべての債務を全額清算する場合であっても、支払いを遅らせることを常習とする借主のためのものです。法は、繰り返される遅延をそれ自体として関係の違反として扱います。借主が負っているのは期日どおりの支払いであって、いずれ支払えばよいというものではないのです。

中核となる仕組みは、述べるのは簡単ですが、誤りやすいものです。貸主が該当期間内に家賃の遅延について借主に二回適法に警告した場合、貸主はその後、賃貸借契約を終了させるために裁判所に訴えることができます。たとえその時点で借主が負っていたすべてを支払い終えていてもです。

これは外国人の貸主にとって強力な手段です。というのも、借主が現在債務を負っていることを証明する必要がないからです。この規定は、記録を丹念に保管し、警告を正しく送達する貸主に報います。この同じ規定は、住宅を賃貸する場合でも、屋根のある事業用物件（çatılı işyeri）を賃貸する場合でも適用されるため、住宅の貸主にとっても事業用の貸主にとっても等しく重要です。

要件1：該当期間内の二回の警告

1年以上の賃貸借契約については、両方の警告は通常、単一の賃貸年内になければなりません。賃貸年は暦年ではなく、賃貸借契約の応当日から起算されます。契約が3月1日に開始した場合、賃貸年は3月1日から翌年の2月28日／29日までとなります。

条文が明確にしている一つの注意点があります。1年を超える賃貸借契約については、二回の警告は単一の賃貸年内にあってもよく、あるいは一つの賃貸年を超える期間にわたっていてもよいのです。文言は「一つの賃貸年または一つの賃貸年を超える期間」となっています。したがって、複数年の契約については、各応当日ごとにカウントが自動的にリセットされると考えるべきではありません。許容される期間はより広くなり得ます。もっとも、1年の契約については、両方の警告は同じ賃貸年内に収まる必要があります。

• 1年以上の賃貸借契約については、二回の警告は一つの賃貸年内（複数年の契約の場合はより広い許容される期間内）になければなりません。
• 1年未満の賃貸借契約については、警告はその契約期間内に行われなければなりません。

二回の正当な警告はまた、二つの別個の賃料期間に関するものでなければなりません。例えば、二つの異なる月の家賃であって、同じ延滞月に関する二回の督促ではありません。一か月分の延滞を二通の通知に分割した場合、正当な警告は一回であって二回ではありません。

要件2：各警告の正しい方式と送達

警告は、トルコ法および裁判所が証拠として受け入れる方法で送達された場合にのみ効力を有します。ここでは方式は形式的な事柄ではなく、案件の核心です。

有効な方法

• 公証人（noter）による通知——最も強力で推奨される手段。内容と送達日の双方について、争う余地のない記録を作成します。
• 配達証明付き書留郵便（iadeli taahhütlü）——送達の証拠を保管することを条件に、受け入れられます。

通常は失敗する方法

• 単なる電子メール、SMS、またはWhatsAppのメッセージ。
• 借主が書面で受領を確認しない手渡し。

誰が送り、誰が受け取らなければならないか

警告は、賃貸借契約において貸主として特定された当事者から発せられなければなりません。物件に複数の共有者がいる場合、警告および訴訟には、トルコ民法の共有に関する規定に基づき共有者の過半数の決定が必要となる場合や、場合によっては全共有者が共同で行動することが必要となる場合があります。賃貸借契約が複数の借主を挙げている場合、各借主に送達すべきです。共同借主を漏らした警告は請求全体を損なうおそれがあります。賃貸借契約の段階でこれらの氏名を正しく記載しておくことが、後の面倒を省きます。隙のない賃貸借契約の作成に関する当事務所のガイドをご覧ください。

要件3：各警告は「正当」（Haklı）でなければならない

この規定において決め手となる語はhaklı——正当——です。警告は、借主がそれを受領した時点で、それが指摘する家賃が真に弁済期にあり、かつ未払いである（muacceliyet）場合にのみ正当となります。

• 家賃の弁済期前に送られた警告は時期尚早であり、法的に無効です。一日でも早ければ効力を失います。
• 警告は基本家賃に関するものでなければなりません。公共料金、管理費（aidat）、維持費その他の付随的な費用についての請求は、正当な家賃警告とはみなされません。
• 借主に有効な抗弁がないことが必要です。例えば、真正な相殺権、貸主による先行違反、または貸主自身が適正な支払いの受領を拒絶したことなどです。支払いを拒絶された借主は、家賃を適法に裁判所（tevdi mahalli）に供託することができ、これがその後の警告の効力を鈍らせます。

「受領前の支払い」の落とし穴

トルコ破毀院（Yargıtay）の運用は時期について厳格です。借主が警告を実際に受領する前に延滞家賃を支払った場合、その警告は正当ではなく、二回のうちに数えられません。まさにこのために送達日の証拠が非常に重要となり、迅速で日付の明確な公証人通知が、より遅い方法やみなし受領の方法に勝るのです。

要件4：まず調停、それから期限内に提訴する

二回の正当な警告があるだけでは、それ自体では賃貸借は終了しません。貸主は行動を起こさなければならず、また法は現在、多くの貸主が見落とすステップを求めています。

提訴前の義務的調停

2023年9月1日以降、調停は裁判所に提起される賃貸借紛争についての強制的な前提条件（dava şartı arabuluculukArabuluculuk調停（提訴前の必要的または任意の手続）当事者が独立した調停人のもとで、裁判所へ行く前に紛争の解決を試みる手続。用語集 →）となっており、法律第7445号（調停法である法律第6325号に第18/B条を追加したもの）によって導入されました。明渡訴訟を提起する前に、まず調停人に申立てをしなければなりません。調停の申立てなしに直接裁判所に提起された二回の正当な警告の訴えは、手続上の理由（usulden ret）で却下されます。

実務上は、調停事務所に申立てを行い、調停人が選任され、手続は通常数週間以内に完了します。不調に終わった場合、調停人が最終調書（son tutanak）を発行し、その後に訴訟を提起します。下記の期限にとって決定的に重要なことに、法は調停の申立てから最終調書の発行まで時の進行が停止すると定めています。したがって、期限内の調停申立てが提訴の期間を保護します。

• 裁判所：賃貸物件が所在する地域の簡易民事裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）。民事訴訟法（HMKHMK民事訴訟法（第6100号）トルコで民事事件が実際にどう進むかのルールブック——どの裁判所か、どの段階か、どの期間か、どの証拠が通るか。用語集 →、法律第6100号）に整合します。
• 準備すべき証拠：署名された賃貸借契約書、両方の警告の写し、それらの送達日の証拠、調停の最終調書、および遅延のパターンを示す支払記録。

期間はわずか1か月であるため、「状況が改善するか様子を見よう」と待つ貸主は、しばしば権利を完全に失います。賃貸年の境界を早期に特定し、それが閉じる前に弁護士に依頼してください。

具体例：時系列がどのように組み合わさるか

数字を用いるとこれが具体的になります。あなたの1年の賃貸借契約が2025年3月1日に開始したと仮定すると、賃貸年は2026年2月28日までとなります。

• 2025年4月：借主が4月分の家賃を遅れて支払います。4月分の家賃が弁済期にあり未払いである間に、あなたは公証人による警告を送ります。これが正当な警告その一です。
• 2025年9月：借主が9月分の家賃で再び遅延します。9月分の家賃が弁済期にあり未払いである間に、あなたは二回目の公証人による警告を送ります。これが正当な警告その二です——同じ賃貸年内の、異なる賃料期間です。
• 2026年2月28日：賃貸年が終了します。あなたの1か月の失権期間が開始します。
• 2026年3月31日までに：あなたは行動しなければなりません。この期間内に調停を申し立て、申立てが時計を止めます。調停が不調に終われば、最終調書の発行後に残りの時間を用いて簡易民事裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）に明渡訴訟を提起します。

借主が2月までにすべての家賃を支払っていたとしても、二回の正当な警告は有効であり、請求を進めることができます。3月の期間を逃すか、調停のステップを飛ばすと、その年についての権利は失われます。

TBK 352/2 と単一不履行の手続（TBK 315）の比較

この規定が、現に延滞している借主を対象とするTBK第315条に基づくより馴染みのある不履行ベースの明渡しとどのように異なるかを見ておくと役立ちます。

実務上、この二つの根拠はしばしば順を追って用いられ、あなたの事実関係にとって正しい選択は、形式ではなく戦略的な判断です。現在、両方の裁判所手続はまず調停を要します。

代替手段としての執行手続（İcra）

知っておく価値のある別の、より速く感じられる選択肢があります。執行破産法（İcra ve İflas Kanunu、法律第2004号）に基づき、不履行状態の借主に直面した貸主は、裁判所ではなく執行事務所を通じて執行に基づく明渡し（icra yoluyla tahliye）を開始することができます。借主には支払命令が送達され、支払いも有効な異議もしなければ、明渡しが続くことになります。

恒常的な遅延支払者はまた、家賃の増額に異議を唱える傾向があります。それがあなたの紛争の一部である場合、家賃確定（kira tespit）の手続はこれらの明渡しの根拠と並行して進み、これも義務的調停の対象となります。

海外にいる貸主の場合

海外からトルコの不動産を管理することは、実務上のハードルを加えますが、計画を立てておけばそのいずれも致命的ではありません。

• 代理人を通じた行動：委任状（vekaletnameVekâletname公証人が作成する委任状弁護士その他の者があなたに代わって行動することを認める、公証人作成の公式書面。用語集 →）によってトルコの弁護士または代理人に、警告の送達、調停の申立て、および提訴を委任することができます。海外で作成された委任状は、通常、アポスティーユと認証されたトルコ語翻訳が必要です。
• 借主への送達：警告はあなたに代わってトルコの公証人が送達することができ、これにより別の国から書類を郵送する困難を回避できます。
• 共有：不動産が共有されている場合、警告と訴訟を誰が承認しなければならないかを早期に確認し、署名の欠落が案件を頓挫させないようにしてください。

これらは遠隔地からは犯しやすい誤りであり、取り返しがつきにくいものです。送達前に警告を弁護士に確認してもらうこと、またはすでに開始した手続について当事務所に確認を依頼することには価値があります。

これらの案件を沈める一般的な誤り

• 義務的調停を飛ばして直接裁判所に提起すること——訴えは手続上の理由で却下されます。
• 賃貸年の数え間違いによって二回の警告が該当期間の外に落ちること。
• 不備のある送達——電子メール／WhatsAppを用いる、共同借主を漏らす、または貸主として記載されていない者から送ること。
• 誤った金額についての警告——基本家賃ではなく管理費や公共料金を請求すること。
• 家賃の弁済期前に送られた時期尚早の警告。
• 受領前の支払いの問題——借主が警告を受領する前に支払うこと。
• 賃貸年または賃貸借期間の終了後の1か月の期間を逃すこと。

これらのいずれかが不確かに感じられるなら、その直感は正しいものです——この規定は技術的であり、期限は短いのです。当事務所の不動産・賃貸借紛争の弁護士が、あなたが時間と費用を費やす前に、あなたの事実関係を検討し、どの手続が（もしあれば）適合するかをお伝えできます。単に退去しようとしない借主との長期にわたる問題については、10年更新賃貸借の明渡し手続についてもお読みいただくとよいでしょう。

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