このサービスの対象となる方
トルコにおける建設・都市計画の案件は、不動産法、契約法、そして公的な計画規制が交錯する分野です。当事務所は、こうした複合的な状況に置かれた外国の当事者の皆さまを、幅広く代理いたします。
- 青田買い（未完成物件）または建設中物件を購入する外国人の買主で、資金を動かす前に、購入内容とデベロッパーの約束を確認する必要のある方。
- 外国の投資家およびデベロッパーで、住宅、商業施設、ホテルまたは複合用途のプロジェクトを、しばしば購入した土地または土地持分方式で取得した土地の上に建設する方。
- 施主および請負人で、建設の当事者双方の立場にある方。トルコ法に適合させたFIDIC型の国際様式に基づいて業務を行う方を含みます。
- 築年数の古い建物の区分所有者で、都市再生、危険建築物の指定、または共有者による再開発の議決に直面している方。
いずれのお立場であっても、問われる論点は共通しています。すなわち、権原および用途地域（ゾーニング）は問題がないか、契約は均衡がとれているか、許認可は整っているか、そして工事が遅延しまたは瑕疵があった場合にどうなるか、という点です。当事務所は、これらの疑問を分かりやすくご説明し（日本語でのやり取りにも対応いたします）、トルコ法のもとで手続を進めます。
トルコの建設案件で、貴殿はどのお立場ですか。
トルコにおける建設・都市計画の法的枠組み
トルコには、単一の「建設法典」というものは存在しません。主に4つの法律が中心的な役割を担っており、プロジェクトは通常そのすべてに関係します。
これらの周辺には、土地登記法第2644号、計画および建築検査に関する下位規則、ならびに特定の区画に何をどの高さまで建築できるかを定める自治体の都市計画（imar planı）が存在します。公法上の層（用途地域、許認可）と私法上の層（契約、権原、瑕疵）が相互に作用するため、一方の問題がしばしば他方の紛争として表面化します。当事務所は、貴殿が最終的なご決断をされる前に、その双方を整理いたします。
プロジェクトが土地の購入または保有を伴う場合、当事務所の業務はトルコの不動産取引と重なり、そこでは権原調査、取得、および外国人所有に関する規制が扱われます。
建設契約とFIDIC型契約
契約こそが、多くの紛争の勝敗を決する場面です。トルコ法は、建設を請負契約（eser sözleşmesi）として扱います。すなわち請負人は、単なる努力ではなく、完成し、かつ契約に適合した成果物を負担するのです。
より大規模なプロジェクトや国際的なプロジェクトでは、当事者はしばしばFIDIC様式（レッド・ブック、イエロー・ブックまたはシルバー・ブック）を用います。FIDICはトルコでも運用可能ですが、それは契約上の枠組みであってトルコ法そのものではありません。変更、工期、クレームおよび紛争処理委員会に関するその条項は、TBKの強行規定と調和させ、かつ選択された準拠法および紛争解決条項とあわせて解釈しなければなりません。当事務所は、次の起案および交渉を行います。
- トルコ法に基づく個別の建設契約、およびFIDIC様式に対する修正条項。
- 代金、マイルストーン、出来高払い（hakediş）の仕組み、リテンションおよび銀行保証の条件。
- 変更、遅延、損害賠償額の予定（違約金）および解除に関する条項。
- クロスボーダーの建設において実際に機能する準拠法条項および紛争解決条項。
取引が建設そのものを超えて広がる場合には、供給、金融およびサービスに関する契約が整合するよう、より広範な建設契約・商事契約の起案と連携して対応いたします。
用途地域、分筆・合筆および建築許可
適法に建築し、その後に使用を開始するには、正しい許認可が欠かせません。都市計画法第3194号は、区画に何を建築できるか、および適法な建物に至るまでの手続を定めています。
その手順は通常、次のように進みます。まず区画の用途地域上の状況（imar durumu）および開発権を確認し、次に建築可能な区画を作るために必要な分筆または合筆（ifraz／tevhit）を行い、承認された設計に基づいて建築許可を取得し、建築検査（yapı denetimi）のもとで建築を行い、そのうえで販売、賃貸または使用の前に使用許可を取得します。
当事務所は、許認可および用途地域に関するデュー・ディリジェンスを実施し、プロジェクトが承認された設計から逸脱している箇所を特定し、用途地域上の地位の変更、自治体の決定に対する異議申立て、および法が認める範囲での適法化について助言いたします。
請負人の責任と建設瑕疵（ayıp）
建物に瑕疵があることが判明した場合 — ひび割れ、漏水、粗悪な材料、設計と一致しない工事など — 請負人が責任を負います。実務上の重要な問題は、請求できる期間がどれだけあるかという点です。
瑕疵の内容に応じて、請負契約の規定に基づく施主の救済手段には、修補の請求、代金の減額、または — 重大で使用に堪えない成果物については — 受領の拒絶が含まれ、これらとあわせて損害賠償を請求することができます。請求権を保全するためには、通常、引渡し後すみやかに瑕疵を検査・通知し、かつ証拠（報告書、写真、専門家の所見）を保存しておく必要があります。
当事務所は、瑕疵を評価し、技術的な証拠を確保し、正式な通知を発し、交渉、裁判または仲裁を通じて修補、代金減額または損害賠償を追求いたします。
引渡しの遅延・遅延引渡しに関する請求
引渡しの遅延は、外国の青田買いの買主が当事務所に持ち込まれる最も多い相談の一つです。契約上の完成期日または引渡期日を徒過したデベロッパーは履行遅滞に陥っており、通常、買主には救済手段があります。
契約の内容によっては、引渡しの遅延は、遅延損害金または契約上の違約金、物件から締め出されていた期間についての賃料相当額の賠償、そして重大な場合には解除して支払った金員を回収する権利を生じさせることがあります。引渡期日、猶予期間、不可抗力および違約金に関する契約の文言が決定的であり、だからこそ、これらの条項は遅延が生じた後ではなく、署名の前に確認しておかなければなりません。
これらの請求の仕組み、およびデベロッパーが期日を繰り返し先延ばしにする場合の対応については、当事務所の建設会社による物件引渡しの遅延に関するガイドで解説しています。プロジェクトが賃貸を含む場合には、完成後に続く住宅・商業用賃貸借契約にも対応いたします。
法律第6306号に基づく都市再生（kentsel dönüşüm）
トルコの都市再生プログラムは、築年数が古く地震に脆弱な建物を取り壊して再建築することを可能にしています。そのような建物の一室を所有している場合、これは — ときにご自身の意思に反して — 直接に影響を及ぼすことがあります。
国外にいる外国人所有者にとっての危険は「沈黙」です。すなわち、通知はトルコに届き、期限は進行し、貴殿が気づかないうちにプロジェクトが決定されてしまいます。当事務所は、手続を監視し、異議を述べるべきか交渉すべきかについて助言し、提示された再建築および収益配分の条件を検討し、貴殿の持分ならびに請負人または賃料補助に関する権利を保全いたします。
建築許可があれば、その物件は完成しており、安心して引渡しを受けられる。
建築許可（yapı ruhsatı）は建設を認めるものにすぎません。適法に使用するには、完成した建物が許可および設計と一致することを証する使用許可（yapı kullanma izni／iskan）が必要です。iskan のない物件は、売却、抵当権の設定、保険の付保またはライフラインへの接続が困難になることがあり、無許可または不適合の工事は制裁金、さらには取壊しにつながるおそれがあります。
危険建築物の再建築には、今でも3分の2の土地持分の多数決が必要である。
法律第7471号（2023年11月9日官報）による改正の後、法律第6306号に基づく危険建築物の再建築は、区分所有者の単純過半数によって決定することができます。従来の3分の2という要件はもはや適用されず、決定に加わらない反対所有者は、その持分について法定の効果を受けることになります。
パンフレットや販売担当者が約束した内容が、そのまま手に入る。
完成期日や仕上げに関する宣伝上の約束は、署名済みの契約書が繰り返している限りでしか価値を持ちません。引渡期日、猶予期間、不可抗力および違約金に関する契約の文言こそが、遅延引渡しの請求の帰趨を決めます。だからこそ、これらの条項は遅延が生じた後ではなく、署名の前に確認しておかなければなりません。
土地持分対価建設契約と区分所有権
トルコで広く用いられる開発方式の一つが、土地持分対価建設契約（arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi）です。すなわち、土地所有者は、請負人が自己の費用で建築を行うことと引換えに、土地または完成した住戸の一部を請負人に与えるものです。
その落とし穴はよく知られています。すなわち、請負人が工事を完成させない、まだ取得していない持分を移転する、あるいは建物が使用許可なしに引き渡され、所有者が区分地上権は有するものの完全な区分所有権を有しないまま取り残される、といった事態です。完成した建物の内部では、共用部分に関する決定、管理規約（yönetim planı）および多数決も、法律第634号によって規律されます。
当事務所は、これらの契約を起案・検討し、持分移転の発生条件を設計し、未完成の工事、対価未達の移転および権原に関する紛争を解決いたします。
クロスボーダーおよび外国人に固有の手続
建設案件を進め、または防御するために、トルコに滞在している必要はありません。遠隔での対応を可能にする仕組みは標準的なものであり、当事務所が貴殿のために整えます。
- 委任状（vekâletnameVekâletname公証人が作成する委任状弁護士その他の者があなたに代わって行動することを認める、公証人作成の公式書面。用語集 →）: 公証・アポスティーユ付きの委任状があれば、貴殿が渡航することなく、許認可、契約、登記手続および訴訟について当事務所が代理いたします。どのような権限を含めるべきかを、正確にお伝えします。
- アポスティーユおよび翻訳: 外国の書類をトルコの官公庁および裁判所で使用するには、一般にアポスティーユおよび宣誓トルコ語翻訳が必要です。
- 保有ストラクチャー: 多くの外国投資家は、責任、税務および管理上の理由から、プロジェクトを個人ではなくトルコ法人を通じて保有しています。
どこにいらしても、トルコで使用する委任状を付与する方法をご説明し、貴殿の計画に適合する場合にはプロジェクトを保有するトルコ法人を設立することもできます。外国人の買主による取得は、登記上の確認および所有制限 — たとえば軍事安全保障区域に関するクリアランスや買主ごとの上限 — を生じさせることもあり、これらは運任せにせず、当事務所のトルコの不動産取引業務の一環として対応いたします。
外国の当事者が陥りやすいリスクと失敗
当事務所が目にする建設上の損失の多くは、回避可能なものでした。繰り返される失敗は次のとおりです。
- 権原および用途地域を確認する前に支払ってしまうこと。 売主の権原、区画の開発権、またはプロジェクトの許認可を誰も確認しないうちに、資金が動いてしまいます。
- 使用許可（iskan）のないまま引渡しを受けてしまうこと。 使用許可のない建物は、デベロッパーではなく、貴殿が引き継ぐことになる問題です。
- 契約書ではなくパンフレットを信じてしまうこと。 完成期日や仕上げに関する宣伝上の約束は、署名済みの契約書が繰り返している限りでしか価値を持ちません。
- 時効期間を徒過してしまうこと。 瑕疵および異議申立ての期限は、国外にいる所有者が「様子を見よう」と待っている間に、静かに経過してしまいます。
- 土地持分方式の取引で、土地持分を早く移転しすぎてしまうこと。 所有者は請負人に交渉上の主導権を渡してしまい、その後は完成を強制できなくなります。
- 都市再生の通知を無視してしまうこと。 再開発の決定が、外国人所有者が通知を目にしないまま、トルコの現地で行われてしまいます。
紛争、訴訟および仲裁
建設案件が紛争に発展した場合、そのフォーラムおよび戦略は、契約および当事者によって異なります。当事務所は、瑕疵、遅延、支払および解除に関する紛争を、交渉、トルコの裁判所および仲裁を通じて処理いたします。
請負契約に関する訴訟上の請求は民事裁判所で審理され、技術的な争点は通常、裁判所が選任する鑑定人（bilirkişiBilirkişi裁判所が選任する鑑定人技術的・専門的な事項について意見を得るために裁判所が選任する専門家。用語集 →）に付され、上訴は破毀院（Yargıtay）で審理されます。多くの国際的なまたは高額の建設契約は、これに代えて仲裁を選択します。仲裁は、より迅速かつ中立的でありうるほか、紛争を公開の裁判所の外に保つことができます。
仲裁条項のあるプロジェクトについては、当事務所の建設仲裁・紛争解決業務をご覧ください。請負人またはデベロッパーが貴殿に金員を負っている場合 — 裁判所の判決または未払いの出来高払い — については、トルコの強制執行手続を通じて金銭判決または出来高払い債権を執行することができます。
なぜトルコの建設弁護士に依頼するのか
建設は、公的な計画法、私的な契約法および不動産の権原が交わる分野に位置します。英語で読めば問題なく見える条項が、トルコ債務法の強行規定と衝突することがあります。完成したように見える建物が、使用許可（iskan）を欠くために売却不能となることがあります。再開発の議決が、貴殿が目にしたこともない期限のもとで貴殿を拘束することがあります。
トルコの建設弁護士は、契約書、用途地域の記録および登記を一体として、官公庁および裁判所が実際に用いる言語で読み解きます。当事務所は、貴殿が最終的なご決断をされる前に、真のリスクがどこにあるかをお伝えし、紛争が生じた場合には、正しいフォーラムで正しい期限に沿ってこれを遂行いたします。受任条件は当初に書面で合意いたしますので、当事務所の業務の範囲および根拠を、業務の開始前にご確認いただけます。
計画および許認可を規律します。建設には、都市計画に沿って所管の自治体が発行する建築許可（yapı ruhsatı）が必要であり、適法な使用のためには使用許可（yapı kullanma izni／iskan）が必要です。
あらゆる建設の基礎にある請負契約（eser sözleşmesi）を規律し、契約に適合した成果物を引き渡すべき請負人の義務、代金と支払、瑕疵および解除を定めます。瑕疵の時効期間は第478条によります。
危険建築物（riskli yapı）の指定ならびにその取壊しおよび再建築を規律します。再建築は、法律第7471号（2023年11月9日）による改正の後、区分所有者の単純過半数によって決定することができます。
当事務所の進め方
プロジェクトおよび書類の検討
まず、貴殿の目的とお手元の書類 — 契約書、設計図、支払記録、往復書簡、各種通知 — を出発点として、現状と確認すべき点について、分かりやすくお伝えします。
権原・用途地域・許認可のデュー・ディリジェンス
権原、区画の用途地域上の状況および開発権、ならびに建築許可・使用許可を確認し、資金を動かす前に、何を適法に建築・使用できるかを明らかにします。
契約の起案または交渉
建設契約、土地持分契約またはFIDICに基づく契約 — 代金、マイルストーン、遅延違約金、瑕疵、担保および紛争解決の条項 — を起案または交渉し、リスクを貴殿に有利な形で均衡させます。
委任状および権限の設定
貴殿に合わせた委任状を準備し、その公証およびアポスティーユの方法を正確にお伝えしますので、貴殿が渡航することなく、許認可、登記手続および訴訟について当事務所が対応できます。
許認可および行政手続
所管の自治体および建築検査との間で、用途地域、分筆・合筆、建築許可および使用許可の手続を、対応または監督いたします。
瑕疵・遅延・紛争の解決
工事が遅延しまたは瑕疵がある場合には、証拠を確保し、正式な通知を期限内に送達し、交渉、裁判または仲裁を通じて、修補、代金減額、損害賠償または解除を追求します。
クロージング、引渡しおよび継続的な支援
引渡しおよび使用許可を監督し、区分所有権を確定させ、完成後に生じる管理、賃貸およびその後の諸事項について、引き続き対応いたします。
行動を起こす前に揃えておくもの
署名の場面であれ、引渡しの場面であれ、瑕疵に直面した場面であれ、貴殿の立場の強さを決めるのは同じ書類です。まずは次のものをお手元にお集めください。明確な書面の証跡があるかどうかが、確かな請求と「水掛け論」の分かれ目となります。
トルコの建設・都市計画法 — よくあるご質問
建設案件を扱うために、トルコにいる必要はありますか。
いいえ。契約交渉、許認可、登記手続および訴訟を含め、ほぼすべての事項を、公証・アポスティーユ付きの委任状を通じて遠隔で処理することができます。どの権限を含めるべきか、また貴殿のお住まいの国で書類をどのように公証・認証するかを、正確にお伝えします。
トルコの建設・都市計画はどの法律によって規律されますか。
主に4つです。計画および許認可については都市計画法第3194号、建設契約については債務法第6098号（第470条から第486条まで）、危険建築物の再開発については都市再生法第6306号、権原および建物管理については区分所有法第634号です。土地登記法第2644号および自治体の都市計画も適用されます。
請負人に対して瑕疵を請求できる期間はどのくらいですか。
不動産である建物については、瑕疵の請求権は一般に、TBK第478条に基づき引渡しから5年で時効にかかります。請負人に重大な過失（ağır kusur）があった場合には、この期間は20年に延長されます。不動産である建造物に当たらない仕事には、より短い2年の期間が適用されます。これらの期間は厳格ですので、早めに助言を受けてください。貴殿の事実関係に即した正確な期間は、弁護士にご確認ください。
デベロッパーが物件を遅れて引き渡した場合、何ができますか。
契約の内容によっては、引渡しの遅延により、遅延損害金または契約上の違約金、締め出されていた期間についての賃料相当額の賠償、そして重大な場合には解除して支払った金員を回収する権利が生じることがあります。契約の引渡期日、猶予期間および違約金の条項が決定的ですので、これらは慎重に確認すべきです。
yapı ruhsatı と yapı kullanma izni（iskan）とは何ですか。
yapı ruhsatı とは、自治体が建設の前に、都市計画および承認された設計に沿って発行する建築許可です。yapı kullanma izni、すなわち iskan とは、完成した建物が許可の内容と一致し適法に使用できることを確認する使用許可です。両方が必要であり、建築許可のみで引渡しを受けることは決してなさらないでください。
使用許可（iskan）のない物件をトルコで購入できますか。
購入は可能ですが、リスクを伴います。iskan のない物件は、売却、抵当権の設定、保険の付保またはライフラインへの接続が困難となる場合があり、無許可または不適合の工事は、制裁金または取壊しにつながることがあります。クロージングの前に必ず使用許可を求め、まず弁護士に状況を確認させてください。
2023年に都市再生（kentsel dönüşüm）で何が変わりましたか。
2023年11月9日に官報で公布された法律第7471号は、法律第6306号に基づく危険建築物の再建築についての決定要件を引き下げました。再建築は、従来の3分の2の土地持分の要件に代えて、現在では区分所有者の単純過半数によって決定することができます。行動を起こす前に、現行の規則が貴殿の建物にどのように適用されるかを確認されることをお勧めします。
私の建物が危険建築物と指定されました。外国人所有者として、どのような選択肢がありますか。
再開発に加わること、法定期限内に技術報告書および決定に異議を述べること、または再建築および収益配分の条件を交渉すること、が可能です。国外にいる所有者にとっての重大なリスクは、通知および期限を見落とすことですので、最初の一歩は、委任状を通じてトルコにおいて誰かに監視させることです。
土地持分対価建設契約（arsa payı karşılığı inşaat）とは何ですか。
これは、土地所有者が、請負人が自己の費用で建築を行うことと引換えに、土地または完成した住戸の一部を請負人に与える取引です。これは債務法に基づく請負契約であり、土地持分の移転および区分所有権と組み合わされます。主なリスクは、対応する建設が実際に完了する前に持分を移転してしまうことです。
トルコのプロジェクトでFIDIC契約を用いることはできますか。
はい。FIDIC様式は、より大規模なプロジェクトや国際的なプロジェクトで広く用いられていますが、FIDICは契約上の枠組みであってトルコ法ではありません。変更、工期、クレームおよび紛争処理委員会に関するその条項は、債務法の強行規定、ならびに機能する準拠法条項および紛争解決条項と調和させなければなりません。当事務所は、FIDIC様式をトルコ法に適合させます。
トルコでは建設紛争はどこで解決されますか。
建設契約に関する訴訟上の請求は民事裁判所に係属し、技術的な争点は裁判所が選任する鑑定人に付され、上訴は破毀院（Yargıtay）で審理されます。多くの国際的なまたは高額の契約は、これに代えて仲裁を選択します。仲裁は、より迅速かつ中立的でありうるものです。フォーラムは、貴殿の契約における紛争解決条項によって決まります。
開発のために外国人が不動産を所有することに制限はありますか。
トルコ法は、土地登記法第2644号に基づく軍事安全保障区域に関するクリアランスや買主ごとの面積上限を含め、外国人の不動産取得に一定の制限を課しています。正確な数値は変動するため、貴殿の個別の事案について現行の規則に照らして確認する必要があり、これは当事務所の不動産業務の一環として行います。当事務所は、古くなった基準値に依拠することはいたしません。
トルコのプロジェクトは個人で保有すべきですか、それとも法人を通じて保有すべきですか。
多くの外国投資家は、責任、税務および管理上の理由から、プロジェクトをトルコ法人を通じて保有していますが、小規模な購入はしばしば個人で保有されます。適切な選択は、プロジェクトの規模、貴殿の税務上の状況および出口戦略によります。当事務所は、そのストラクチャーについて助言し、法人の設立も行うことができます。
着手にはどのような書類が必要ですか。
通常、署名済みの契約書または草案、当該区画の権利証（tapuTapu権利証／不動産登記の記録不動産の所有者を示す国の登記と、交付される証書——トルコで所有権を証明する唯一のもの。用語集 →）および用途地域情報、プロジェクトの設計図および許認可、支払記録、ならびに請負人、デベロッパーまたは自治体との通知・往復書簡です。不足しているもの、およびその取得方法をお伝えします。
建設案件についてLexin Legalに依頼するには、どうすればよいですか。
ご相談をお申し込みください。貴殿の目的および書類を検討し、リスクについて分かりやすくお伝えし、業務の範囲および受任条件を書面で合意し、貴殿が渡航する必要なくトルコで当事務所が代理できるよう委任状を整えます。
