トルコの建設・都市計画法：外国人投資家のための実務ガイド

トルコで建設を行う外国人投資家またはデベロッパーの場合、プロジェクトを規律するのは2つの法的世界です。すなわち、何を建てられるかを決める公的な都市計画規則と、建物に問題が生じたときに誰が責任を負うかを決める私的な契約規則です。都市計画と各種許可は都市計画法第3194号のもとにあり、市当局によって執行されます。他方、建設業者との契約は、トルコ債務法第6098号のもとでの請負契約です。本ガイドでは、許可、使用許可、瑕疵担保責任、そして紛争がどこで審理されるかについて、平易な言葉で順を追ってご説明します。

あらゆる建設プロジェクトを構成する2つの法的層

トルコにおけるすべての建設は、2つの並行するトラックの上で進みます。外国人投資家は、この2つがまったく異なる規則と異なる裁判所によって規律されているということを、しばしば苦い経験を通じて知ることになります。

• 公的（行政）層 — 都市計画、開発計画、建築許可、使用許可がこれにあたります。これは、あなた（または不動産）と市当局との関係です。主として都市計画法第3194号（トルコ語でİmar Kanunu — 「imar」は都市計画・開発を意味します）によって規律されます。
• 私的（契約）層 — 実際に建設を行う請負業者との合意です。トルコ法においてこれはeser sözleşmesi（「請負契約」または「仕事の完成を目的とする契約」）であり、トルコ債務法第6098号によって規律されます。

実務上の要点はこうです。完璧な契約も都市計画に違反するプロジェクトを救うことはできませんし、有効な許可も工事を杜撰に行う請負業者からあなたを守ってはくれません。両方の層に対処する必要があります。以下では、順を追って見ていきます。

都市計画：都市計画法第3194号が決めること

都市計画法第3194号は、特定の区画に何を建てられるかを定める基幹となる法律です。開発計画と、そこから派生する各種許可の枠組みを定めています。実務上、あなたが何を建てられるかは、その区画に適用される開発計画（imar planı）によって固定されます。すなわち、許容される用途（住居、商業、観光、工業）、建築可能な容積、高さ制限、後退距離（セットバック）などです。

耳にすることになる主要な書類は次のとおりです。

• İmar durumu（都市計画状況証明書） — 特定の区画がどのように開発できるかを記載した、市当局が発行する書類です。土地または開発用地を購入する前に、まず最初に確認すべきものです。
• Parselasyon / ifraz–tevhit — 区画の分割または統合に関する規則で、登記された土地の状態のままであなたのプロジェクトがそもそも実現可能かどうかに影響します。

外国人の買主には、都市計画法とは無関係でありながら、見落とすとプロジェクトを完全に止めてしまう追加のステップがあります。トルコにおける外国人の不動産取得は、軍事区域・治安に関する審査の対象となります。建設を計画する前に、その区画が外国人所有に開かれているかを必ず確認してください。

建築許可（yapı ruhsatı）と使用許可（iskân）

2つの許可がトルコにおける建物の法的な一生を定めており、その2つの間の隙間こそ、外国人投資家にとって多くのリスクが潜む場所です。

建築許可 — yapı ruhsatı。これは、開発計画および建築基準に適合する承認済みの建築・工学設計に基づいて発行される、市当局による建設の認可です。工事を開始する前に、有効な建築許可を保有していなければなりません。許可なしに、または許可が認める範囲を超えて建設すると、その構造物は無許可（ruhsatsız）または不適合（ruhsata aykırı）となり、工事停止命令、罰金、そして重大な場合には取壊しの対象となります。

使用許可 — yapı kullanma izin belgesi、一般にiskânと呼ばれます。これは工事の後に発行され、完成した建物が承認済みの設計に一致し、適法に使用・占有できることを証明するものです。使用許可は実務上きわめて重要です。なぜなら、

• 公共サービス（恒久的な電気・水道・ガスの契約）は通常これに紐づいているからです。
• 建物を独立した所有権付き区分に分割すること（kat mülkiyeti、区分所有権）は、一般にこれを必要とするからです。
• 買主や銀行は、iskânのない不動産を、瑕疵があり融資が難しい資産として扱うからです。

İmar Barışıと無許可建築物の遺産

İmar Barışı（「都市計画の平和」または「都市計画恩赦」）という用語を耳にすることがあるでしょう。これは、一定の不適合または無許可の構造物の所有者が、手数料を支払うことでそれらを登録し、建築登録証明書（Yapı Kayıt Belgesi）を取得できた過去の制度を指し、その構造物に一定の法的認知を与えるものでした。

これが今日の外国人買主にとって重要な理由は次のとおりです。

• Yapı Kayıt Belgesiは、正規の建築許可と使用許可とは同じものではありません。それは登録記録であり、その法的効果と限界は特定的なものです。すべての問題を自動的に治癒するわけではなく、その構造物が永久に存続できることを保証するものでもありません。
• 検討中の不動産が標準的な許可・使用許可の連鎖ではなくYapı Kayıt Belgesiに依拠している場合、それは健全性の証明ではなく、調査すべき警告のしるしとして扱ってください。

債務法第6098号のもとでの請負契約（eser sözleşmesi）

建設、改修、または内装工事のために請負業者を雇う場合、あなたの合意は、トルコ債務法第6098号のもとでの請負契約 — eser sözleşmesi — です。この契約において、請負業者（yüklenici）はあなたに対して完成した仕事を負い、あなた（iş sahibi、注文者・所有者）は代金を負います。

同法は、あなたの書面契約が沈黙している場合であっても適用される任意規定を定めていますが、実際にリスクをコントロールできるのは、よく起草された契約においてです。外国人投資家にとって最も重要な条項は次のとおりです。

• 範囲と仕様 — 何が、どの水準で、どの材料を用いて建設されるのか。曖昧な範囲は、建設紛争の最大の単一原因です。
• 価格モデル — 定額一括か、単価・実費加算方式か、そして変更をどのように価格付けし承認するか。
• 工程と遅延 — 完成期日、マイルストーン、そして引渡し遅延に対する損害賠償額の予定（違約金）条項。
• 検収と引渡し — 仕事がどのように検査され正式に受領されるか。検収はあなたの瑕疵に関する権利に影響するからです（下記参照）。
• 留保金と出来高払い — 瑕疵が解消されるまで一定割合を留保すること。

瑕疵：仕事が不完全な場合の請負業者の責任

完成した仕事に瑕疵がある場合、トルコ法は債務法第6098号における請負業者の瑕疵担保責任（ayıba karşı tekeffül）のもとで、所有者に一連の救済手段を与えます。大まかに言えば、仕事に瑕疵がある場合、所有者は瑕疵の性質に応じて、根本的に使用不能な仕事の拒絶・返還、代金の減額、または瑕疵の修補といった選択肢を求めることができ、これとは別に、請負業者に過失がある場合には損害賠償を求めることができます。

ほとんどの瑕疵事件を左右する2つの実務上の要点があります。

• 検査と通知。仕事が引き渡されると、所有者はこれを検査し、合理的な期間内に瑕疵を請負業者に通知することが求められます。検査で見えなかった隠れた瑕疵は、明白な瑕疵とは異なる扱いを受けます。通知の手順を怠ると、あなたの請求は弱くなり得ます。したがって、検査と苦情は書面で記録してください。
• 期間制限。瑕疵に関する請求は消滅時効の期間に服します。この期間は、瑕疵が請負業者の重過失により隠蔽された場合にはより長くなり、また不動産である構造物については動産である仕事よりもさらに長くなり得ます。正確な期間とその起算点は技術的であるため、思い込みで判断せず、あなたの具体的な状況について確認を受けてください。

建設・都市計画の紛争はどこへ行くのか

これは外国人投資家が最も誤りやすい部分です。なぜなら、同じプロジェクトが、まったく異なる2つの裁判所システムにおいて紛争を生じさせ得るからです。

• 都市計画・許可の紛争は行政事件です。あなたの争いが市当局その他の公的機関との間のもの — 例えば、建築許可の拒否や取消し、使用許可の拒否、工事停止命令、取壊し決定、開発計画の変更 — である場合、その事件は行政裁判所（idare mahkemeleri）に行き、地方行政裁判所を経て、最終的には国務院（Danıştay）へと上訴されます。これらの事件は短い出訴期間で進行します。
• 契約・瑕疵の紛争は民事事件です。あなたの争いが請負業者との間のもの — 遅延、瑕疵ある仕事、未払金、建物引換え取引における持分の配分 — である場合、その事件は民事裁判所で審理される私法上の事項であり、これらの請負契約紛争は上訴審において破毀院の民事部によって扱われます。確立された実務において、建設瑕疵および請負契約の問題は債務法の枠組みに基づいて判断され、技術的争点については裁判所が選任した鑑定人の報告書を伴うことが非常に多いです。

仲裁。より大規模な開発・建設契約には、しばしば仲裁条項が含まれます。これは複雑な技術的紛争を一般の裁判所の外に置くことができ、国境を越える当事者にとって魅力的であることが多いです。仲裁が利用可能で執行可能かどうかは、条項がどのように起草されているかに左右されるため、後から即興で作るのではなく、契約段階で設計されるべきです。

建設または購入の前の実務チェックリスト

2つの層をまとめると、外国人のお客様がトルコの建設プロジェクトにコミットする前に、私たちが一緒に確認する項目は次のとおりです。

• 土地の状況：開発計画、都市計画状況（imar durumu）、許容用途と容積、そして分割・統合に関する問題を確認する。
• 外国人所有のクリアランス：建設を計画する前に、その区画が外国人取得に開かれていること（軍事区域・治安審査）を確認する。
• 各種許可：工事の前に有効な建築許可（yapı ruhsatı）があること、そして完成済み不動産については使用許可（iskân）が存在するか現実的に取得可能であることを確認する。
• 権利証と区分構造：所有権付きの区分所有権（kat mülkiyeti）がどのように、いつ設定されるかを確認する。
• 契約：範囲、価格、工程、遅延違約金、検収手続、留保金、そして紛争解決条項を定めた明確な請負契約（eser sözleşmesi）。
• 瑕疵からの保護：検査、書面通知、保証の仕組み、そして瑕疵が解消されるまで留保される留保金。

これらのいずれも、あなたがトルコ行政法の専門家になることを求めるものではありません。求められるのは、公的な許可と私的な契約という2つの層を、資金が動く前に、その両方に精通した者が確認することです。

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