لمن هذه الخدمة
تجمع أعمال الإنشاءات والتنظيم العمراني في تركيا بين قانون الملكية وقانون العقود وقواعد التخطيط العام. ونحن نمثّل الطيف الكامل للأطراف الأجنبية المعنيّة بهذا المزيج:
- المشترون الأجانب للعقارات على الخريطة أو قيد الإنشاء ممن يحتاجون إلى فحص عملية الشراء ووعود المطوّر قبل تحويل الأموال.
- المستثمرون والمطوّرون الأجانب الذين يقيمون مشاريع سكنية أو تجارية أو فندقية أو متعددة الاستخدامات، غالباً على أرضٍ يشترونها أو يحصلون عليها بموجب ترتيب حصص أرض.
- أصحاب العمل والمقاولون على طرفي عملية البناء، بمن فيهم من يعملون بنماذج دولية على غرار عقود FIDIC المكيّفة مع القانون التركي.
- ملّاك المباني القديمة الذين يواجهون التحول الحضري، أو تصنيف مبنىً على أنه معرّض للخطر، أو تصويتاً على إعادة التطوير من قِبل الملّاك الشركاء.
أياً كان دورك، فالأسئلة واحدة: هل الملكية والوضع التنظيمي سليمان، وهل العقد متوازن، وهل التراخيص مكتملة، وماذا يحدث إذا تأخّرت الأعمال أو جاءت معيبة. نجيب عن هذه الأسئلة بلغة واضحة ونتصرّف بشأنها أمام الجهات التركية.
على أي طرف من عملية البناء في تركيا تقف؟
الإطار القانوني التركي للإنشاءات والتنظيم العمراني
لا يوجد "قانون إنشاءات" واحد في تركيا. أربعة قوانين تحمل معظم العبء، ويلامس المشروع عادةً كلاً منها:
وإلى جانب هذه القوانين يقف قانون السجل العقاري رقم 2644، ولوائح التخطيط الثانوية والرقابة على البناء، وخطط التنظيم العمراني البلدية (imar planı) التي تحدد ما يجوز بناؤه على قطعة أرض بعينها وبأي ارتفاع. ولأن الطبقة العامة (التنظيم والتراخيص) والطبقة الخاصة (العقود والملكية والعيوب) تتفاعلان، فإن مشكلة في إحداهما كثيراً ما تظهر كنزاع في الأخرى. نرسم لك خارطة الطبقتين معاً قبل أن تلتزم.
وإذا كان مشروعك يتضمن أيضاً شراء أرض أو تملّكها، فإن عملنا يتقاطع مع المعاملات العقارية في تركيا، حيث تُعالَج عمليات فحص الملكية والاقتناء وقواعد التملّك الأجنبي.
عقود الإنشاء والعقود على غرار FIDIC
العقد هو حيث تُكسَب معظم النزاعات أو تُخسَر. يعامل القانون التركي عملية البناء باعتبارها عقد مقاولة (eser sözleşmesi): فالمقاول ملزم بنتيجة مكتملة ومطابِقة، لا بمجرد بذل الجهد.
وفي المشاريع الأكبر أو الدولية، كثيراً ما تستخدم الأطراف نماذج FIDIC (الكتاب الأحمر أو الأصفر أو الفضي). وعقود FIDIC قابلة للتطبيق في تركيا، لكنها إطار تعاقدي وليست قانوناً تركياً — فبنودها المتعلقة بالتغييرات والمدة والمطالبات ومجالس فض النزاعات يجب التوفيق بينها وبين القواعد الآمرة في TBKTBKقانون الالتزامات التركي رقم 6098القانون الذي يقوم عليه كل اتفاق خاص تقريباً في تركيا: العقود، والمسؤولية التقصيرية، والإيجار، والعمل، والوكالة، والإثراء بلا سبب.المعجم →، وقراءتها إلى جانب بند القانون الحاكم وبند حل النزاعات المختار. ونحن نصوغ ونتفاوض على:
- عقود إنشاء مخصّصة خاضعة للقانون التركي وتعديلات على نماذج FIDIC.
- آليات الثمن والمراحل والدفعات المرحلية (hakediş) وشروط الاحتجاز والضمانات البنكية.
- بنود التغييرات والتأخير والتعويضات الاتفاقية (الشرط الجزائي) والفسخ.
- بنود القانون الحاكم وحل النزاعات التي تعمل فعلاً في مشروع بناء عابر للحدود.
وحين تمتد الصفقة إلى ما هو أبعد من البناء نفسه، ننسّق ذلك مع صياغة عقود الإنشاء والعقود التجارية الأوسع بحيث تتناسق اتفاقيات التوريد والتمويل والخدمات.
التنظيم العمراني وتقسيم القطع وتراخيص البناء
لا يمكنك البناء ثم الإشغال بشكل قانوني دون التراخيص الصحيحة. يحكم قانون التنظيم العمراني رقم 3194 ما يجوز أن تحمله قطعة الأرض والخطوات المؤدية إلى بناء قانوني.
ويسير المسار عادةً على النحو التالي: التحقق من الوضع التنظيمي لقطعة الأرض (imar durumu) وحقوق التطوير؛ إجراء أي تقسيم أو دمج للقطع (ifraz / tevhit) لازم لإنشاء قطعة قابلة للبناء؛ الحصول على رخصة البناء بناءً على مشروع معتمد؛ البناء تحت الرقابة على البناء (yapı denetimi)؛ ثم تأمين رخصة الإشغال قبل البيع أو التأجير أو الاستخدام.
نحن نتولى العناية الواجبة الخاصة بالتراخيص والتنظيم العمراني، ونحدد المواضع التي يحيد فيها المشروع عن مخططه المعتمد، ونقدّم المشورة بشأن تغييرات الوضع التنظيمي والاعتراضات على قرارات البلدية وتسوية الأوضاع حيثما سمح القانون بذلك.
مسؤولية المقاول وعيوب البناء (ayıp)
عندما يتبيّن أن المبنى معيب — تشققات، تسريبات، مواد رديئة، أعمال لا تطابق المشروع — يكون المقاول مسؤولاً. والسؤال العملي الأهم هو: كم من الوقت أمامك لرفع المطالبة.
وبحسب طبيعة العيب، يمكن أن تشمل سُبل انتصاف صاحب العمل بموجب قواعد عقد المقاولة طلب الإصلاح، أو تخفيض الثمن، أو — عند نتيجة جسيمة غير قابلة للاستعمال — الرفض، إلى جانب التعويض. وللحفاظ على المطالبة يجب عليك عموماً فحص العيوب والإخطار بها في الوقت المناسب بعد التسليم، والاحتفاظ بالأدلة (التقارير، الصور، نتائج الخبراء).
نحن نقيّم العيب، ونؤمّن الأدلة الفنية، ونرسل الإخطارات الرسمية، ونتابع الإصلاح أو تخفيض الثمن أو التعويض عبر التفاوض أو القضاء أو التحكيم.
التأخر في التسليم ومطالبات التأخير في التسليم
التأخر في التسليم من أكثر الشكاوى شيوعاً التي يرفعها إلينا المشترون الأجانب على الخريطة. فالمطوّر الذي يتجاوز موعد الإنجاز أو التسليم التعاقدي يكون في حالة تقصير، وعادةً ما تتوفّر للمشتري سُبل انتصاف.
وبحسب العقد، يمكن أن ينشأ عن التأخر في التسليم مطالبة بتعويض عن التأخير أو بشرط جزائي تعاقدي، وتعويض معادل للإيجار عن المدة التي حُرمت فيها من العقار، وفي الحالات الجسيمة الحق في الفسخ واسترداد ما دفعته. وتكون صياغة العقد بشأن موعد التسليم والمهل الإضافية والقوة القاهرة والشروط الجزائية حاسمة — ولهذا يجب فحص هذه البنود قبل التوقيع، لا بعد وقوع التأخير.
نوضّح كيف تعمل هذه المطالبات، وماذا تفعل حين يستمر المطوّر في تأجيل الموعد، في دليلنا حول تأخر تسليم العقار من قِبل شركة إنشاءات. وحيث يشمل المشروع التأجير، نتولى أيضاً عقود الإيجار السكني والتجاري التي تلي الإنجاز.
التحول الحضري (kentsel dönüşüm) بموجب القانون رقم 6306
يتيح برنامج التحول الحضري في تركيا هدم المباني القديمة المعرّضة لمخاطر الزلازل وإعادة بنائها. وإذا كنت تملك وحدة في مبنىً من هذا النوع، فقد يؤثر ذلك عليك مباشرةً — وأحياناً رغماً عن إرادتك.
وبالنسبة للمالك الأجنبي المقيم في الخارج، يكمن الخطر في الصمت: تصل الإخطارات إلى تركيا، وتنقضي المهل، ويُبتّ في مشروع وأنت غير مدرك. نحن نراقب سير الإجراءات، ونقدّم المشورة بشأن الاعتراض أو التفاوض، ونراجع شروط إعادة البناء وتقاسم العائدات المعروضة، ونحمي حصتك وأي استحقاقات لك من المقاول أو من دعم الإيجار.
رخصة البناء تعني أن العقار مكتمل ويمكن استلامه باطمئنان.
رخصة البناء (yapı ruhsatı) لا تجيز سوى الإنشاء. أما الاستخدام القانوني فيحتاج إلى رخصة الإشغال (yapı kullanma izni / iskan) التي تشهد بأن المبنى المنجز يطابق رخصته ومشروعه. والعقار الذي لا يملك iskan قد يصعب بيعه أو رهنه أو تأمينه أو توصيله بالمرافق، وقد تؤدي الأعمال غير المرخّصة أو غير المطابِقة إلى غرامات بل وإلى الهدم.
إعادة بناء المبنى المعرّض للخطر ما زالت تتطلب أغلبية ثلثي حصص الأرض.
بعد التعديل بالقانون رقم 7471 (الجريدة الرسمية، 9 نوفمبر 2023)، يمكن أن تُقرَّر إعادة بناء المبنى المعرّض للخطر بموجب القانون رقم 6306 بأغلبية بسيطة من الملّاك. فنصاب الثلثين السابق لم يعد منطبقاً، والمالك المعترض يواجه نتائج قانونية بشأن حصته.
ما وعد به الكتيّب الدعائي وفريق المبيعات هو ما ستحصل عليه.
وعود التسويق بشأن مواعيد الإنجاز والتشطيبات لا تساوي إلا ما يكرره العقد الموقّع. فصياغة العقد بشأن موعد التسليم والمهل الإضافية والقوة القاهرة والشروط الجزائية هي ما يحسم مطالبة التأخر في التسليم، ولهذا يجب فحص تلك البنود قبل التوقيع لا بعد وقوع التأخير.
عقود حصص الأرض مقابل الإنشاء والملكية الطابقية
من النماذج التركية الشائعة للتطوير عقد حصة الأرض مقابل الإنشاء (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi): يمنح مالك الأرض المقاول حصة من الأرض أو من الوحدات المنجزة مقابل أن يبني المقاول على نفقته الخاصة.
والمخاطر معروفة جيداً: أن يعجز المقاول عن الإنجاز، أو أن ينقل حصصاً لم يستحقها، أو أن يُسلَّم المبنى دون رخصة إشغال، فيبقى الملّاك بحق ارتفاق بناء دون ملكية طابقية سليمة. وداخل المباني المكتملة، تخضع أيضاً قرارات الأجزاء المشتركة وخطط الإدارة (yönetim planı) وتصويتات الأغلبية للقانون رقم 634.
نحن نصوغ هذه العقود ونراجعها، ونهيكل محفّزات نقل الحصص، ونحل النزاعات المتعلقة بالأعمال غير المكتملة والنقل غير المستحق والملكية.
الجوانب العابرة للحدود والخاصة بالأجانب
لست بحاجة إلى الوجود في تركيا لإدارة مسألة إنشاء أو الدفاع فيها. فالآليات التي تجعل الإدارة عن بُعد ممكنة هي آليات معيارية، ونحن نتولى إعدادها لك.
- التوكيل (vekâletnameVekâletnameوكالة موثّقة لدى الكاتب بالعدلالمحرر الرسمي الذي يُحرَّر لدى الكاتب بالعدل ويأذن لمحامٍ أو لغيره بالتصرف نيابة عنك.المعجم →): يتيح لنا توكيل موثّق ومُصدَّق عليه بالأبوستيل التصرّف نيابةً عنك في التراخيص والعقود وإجراءات السجل والتقاضي دون أن تسافر. ونخبرك بدقة بالصلاحيات الواجب تضمينها.
- الأبوستيل والترجمة: تحتاج المستندات الأجنبية عموماً إلى أبوستيل وترجمة تركية محلّفة لاستخدامها أمام الجهات والمحاكم التركية.
- هيكل التملّك: يمتلك كثير من المستثمرين الأجانب المشروع عبر شركة تركية بدلاً من التملّك الشخصي، لأسباب تتعلق بالمسؤولية والضرائب والإدارة.
نوضّح كيفية منح توكيل لاستخدامه في تركيا من أي مكان تكون فيه، ويمكننا تأسيس شركة تركية لتملّك المشروع حيثما يناسب ذلك خطتك. كما أن الاقتناء من مشترٍ أجنبي قد يستدعي فحوصاً في السجل وحدوداً على التملّك — مثل التصريح المتعلق بالمناطق الأمنية والحدود القصوى للمساحة لكل مشترٍ — ونحن نتولاها كجزء من خدمة المعاملات العقارية في تركيا بدلاً من تركها للصدفة.
المخاطر والأخطاء الشائعة التي يقع فيها الأطراف الأجانب
معظم خسائر الإنشاءات التي نراها كانت قابلة للتفادي. وهذه هي الأخطاء المتكررة:
- الدفع قبل فحص الملكية والوضع التنظيمي. تُحوَّل الأموال قبل أن يتأكد أحد من ملكية البائع أو من حقوق التطوير للقطعة أو من تراخيص المشروع.
- قبول الاستلام دون الـ iskan. المبنى الذي لا يملك رخصة إشغال مشكلة تَرِثها أنت، لا المطوّر.
- الاعتماد على كتيّب دعائي لا على عقد. وعود التسويق بشأن مواعيد الإنجاز والتشطيبات لا تساوي إلا ما يكرره العقد الموقّع.
- تفويت مدد التقادم. تمرّ مواعيد العيوب والاعتراض بهدوء بينما ينتظر مالك في الخارج ليرى "كيف تسير الأمور".
- نقل حصص الأرض مبكراً جداً في صفقة حصص الأرض. يمنح الملّاك المقاول قوة تفاوضية ثم يعجزون عن إلزامه بالإنجاز.
- تجاهل إخطارات التحول الحضري. يُتَّخذ قرار إعادة التطوير في تركيا بينما لا يرى المالك الأجنبي الإخطار أبداً.
النزاعات والتقاضي والتحكيم
حين تتحوّل مسألة الإنشاء إلى نزاع، يتوقف المحفل والاستراتيجية على العقد والأطراف. نتولى نزاعات العيوب والتأخير والدفع والفسخ عبر التفاوض والمحاكم التركية والتحكيم.
تُنظَر الدعاوى القضائية المتعلقة بعقود المقاولة أمام المحاكم المدنية، مع إحالة المسائل الفنية عادةً إلى خبراء تعيّنهم المحكمة (bilirkişiBilirkişiالخبير المنتدب من المحكمةالخبير الذي تنتدبه المحكمة لإبداء الرأي في مسألة فنية أو تخصصية.المعجم →)، وتُنظَر الطعون أمام محكمة التمييز (Yargıtay). وكثير من عقود الإنشاء الدولية أو ذات القيمة العالية تختار التحكيم بدلاً من ذلك، وهو قد يكون أسرع وأكثر حياداً، ويُبقي النزاع بعيداً عن المحاكم العامة.
للمشاريع التي تتضمن بند تحكيم، راجع خدمتنا في تحكيم الإنشاءات وحل النزاعات. وحيث يكون المقاول أو المطوّر مديناً لك بمبلغ — حكم قضائي أو دفعات مرحلية غير مسدّدة — يمكننا تنفيذ حكم مالي أو دَين دفعات مرحلية عبر إجراءات التنفيذ التركية.
لماذا توكّل محامي إنشاءات تركياً
تقع الإنشاءات عند تقاطع قانون التخطيط العام وقانون العقود الخاص وملكية العقار. فالبند الذي يبدو سليماً بالإنجليزية قد يصطدم بقاعدة آمرة في قانون الالتزامات التركي؛ والمبنى الذي يبدو مكتملاً قد يكون غير قابل للبيع لغياب الـ iskan؛ وتصويت على إعادة التطوير قد يُلزمك بمهلة لم ترها قط.
يقرأ محامي الإنشاءات التركي العقد وملف التنظيم العمراني والسجل العقاري معاً، وباللغة التي تستخدمها الجهات والمحاكم فعلاً. نخبرك، قبل أن تلتزم، أين تكمن المخاطر الحقيقية — وإذا نشأ نزاع، نديره عبر المحفل الصحيح وضمن المهل الصحيحة. ويُتَّفق على شروط التوكيل كتابةً منذ البداية، فتعرف نطاق عملنا وأساسه قبل أن يبدأ.
يحكم التخطيط والتراخيص: فالبناء يتطلب رخصة بناء (yapı ruhsatı) من البلدية المختصة وفقاً لخطة التنظيم العمراني، ويتطلب الإشغال القانوني رخصة إشغال (yapı kullanma izni / iskan).
يحكم عقد المقاولة (eser sözleşmesi) القائم خلف كل عملية بناء — التزام المقاول بتسليم نتيجة مطابِقة، والثمن والوفاء، والعيوب والفسخ، مع مدد تقادم العيب المقررة في المادة 478.
يحكم تصنيف المبنى معرّضاً للخطر (riskli yapı) وهدمه وإعادة بنائه، وهو ما صار يُقرَّر بأغلبية بسيطة من الملّاك بعد التعديل بالقانون رقم 7471 (9 نوفمبر 2023).
كيف نعمل معك
مراجعة المشروع والمستندات
نبدأ من هدفك ومن أوراقك — العقد، المخططات، سجلات الدفع، المراسلات وأي إخطارات — ونقدّم لك قراءة واضحة لموقفك ولما يحتاج إلى فحص.
العناية الواجبة في الملكية والتنظيم والتراخيص
نتحقق من الملكية، ومن الوضع التنظيمي للقطعة وحقوق التطوير، ومن رخصتي البناء والإشغال، بحيث تعرف ما يجوز بناؤه واستخدامه قانوناً قبل تحويل الأموال.
صياغة العقد أو التفاوض عليه
نصوغ أو نتفاوض على عقد الإنشاء أو حصص الأرض أو العقد المبني على FIDIC — الثمن، المراحل، الشروط الجزائية للتأخير، العيوب، الضمانات وبنود حل النزاع — لموازنة المخاطر لصالحك.
إعداد التوكيل والصلاحيات
نُعد توكيلاً مصمّماً لحالتك ونخبرك بدقة بكيفية توثيقه والتصديق عليه بالأبوستيل، لنتصرّف في التراخيص وإجراءات السجل والتقاضي دون أن تسافر.
خطوات التراخيص والامتثال التنظيمي
نتولى أو نشرف على خطوات التنظيم العمراني وتقسيم القطع ورخصة البناء ورخصة الإشغال مع البلدية المختصة والرقابة على البناء.
معالجة العيوب أو التأخير أو النزاع
إذا تأخرت الأعمال أو جاءت معيبة، نؤمّن الأدلة، ونوجّه الإخطارات الرسمية في وقتها، ونتابع الإصلاح أو تخفيض الثمن أو التعويض أو الفسخ عبر التفاوض أو القضاء أو التحكيم.
الإغلاق والتسليم والدعم المستمر
نشرف على التسليم ورخصة الإشغال، ونسوّي الملكية الطابقية، ونبقى متاحين لأمور الإدارة والتأجير والمسائل اللاحقة التي تأتي بعد الإنجاز.
ما ينبغي تجهيزه قبل أن تتحرّك
سواء كنت على وشك التوقيع، أو الاستلام، أو مواجهة عيب، فالأوراق نفسها هي التي تحدد قوة موقفك. اجمعها أولاً — فالسجل الورقي الواضح هو الفارق بين مطالبة متينة ونزاع كلمة في مواجهة كلمة.
قانون الإنشاءات والتنظيم العمراني في تركيا: أسئلة شائعة
هل يجب أن أكون في تركيا لإدارة مسألة إنشاء؟
لا. يمكن إدارة كل شيء تقريباً — التفاوض على العقد والتراخيص وإجراءات السجل والتقاضي — عن بُعد من خلال توكيل موثّق ومُصدَّق عليه بالأبوستيل. ونخبرك بدقة بالصلاحيات الواجب تضمينها وكيفية تصديق المستند في مكان إقامتك.
ما القوانين التي تحكم الإنشاءات والتنظيم العمراني في تركيا؟
أربعة قوانين بشكل رئيسي: قانون التنظيم العمراني رقم 3194 للتخطيط والتراخيص، وقانون الالتزامات رقم 6098 (المواد 470–486) لعقود الإنشاء، وقانون التحول الحضري رقم 6306 لإعادة تطوير المباني المعرّضة للخطر، وقانون الملكية الطابقية رقم 634 للملكية وإدارة المبنى. كما ينطبق قانون السجل العقاري رقم 2644 وخطط التنظيم العمراني البلدية.
كم من الوقت أمامي للمطالبة بالعيوب في مواجهة المقاول؟
بالنسبة للمبنى الثابت، تسقط مطالبة العيوب بالتقادم عموماً بعد خمس سنوات من التسليم بموجب المادة 478 من TBK. وإذا تصرّف المقاول بخطأ جسيم (ağır kusur)، تُمدَّد هذه المدة إلى عشرين سنة. وتنطبق مدة أقصر مدتها سنتان على الأعمال التي ليست منشآت ثابتة. وهذه المدد صارمة، لذا اطلب المشورة مبكراً. تأكّد من المدة الدقيقة المنطبقة على وقائعك مع محامٍ.
ماذا أفعل إذا سلّم المطوّر عقاري متأخراً؟
بحسب عقدك، يمكن أن يمنحك التأخر في التسليم تعويضاً عن التأخير أو شرطاً جزائياً تعاقدياً، وتعويضاً معادلاً للإيجار عن المدة التي حُرمت فيها من العقار، وفي الحالات الجسيمة الحق في الفسخ واسترداد ما دفعته. وتكون بنود موعد التسليم والمهلة الإضافية والشرط الجزائي في العقد حاسمة، لذا ينبغي مراجعتها بعناية.
ما هي yapı ruhsatı وما هي yapı kullanma izni (iskan)؟
الـ yapı ruhsatı هي رخصة البناء التي تصدرها البلدية قبل الإنشاء، وفقاً لخطة التنظيم العمراني والمشروع المعتمد. أما الـ yapı kullanma izni، أو iskan، فهي رخصة الإشغال التي تؤكد أن المبنى المنجز يطابق رخصته وأنه يجوز استخدامه قانوناً. أنت بحاجة إلى كليهما — لا تقبل الاستلام أبداً بالاعتماد على رخصة البناء وحدها.
هل يمكنني شراء عقار في تركيا لا يملك رخصة إشغال (iskan)؟
يمكنك ذلك، لكنه محفوف بالمخاطر. فالعقار الذي لا يملك iskan قد يصعب بيعه أو رهنه أو تأمينه أو توصيله بالمرافق، والأعمال غير المرخّصة أو غير المطابِقة قد تؤدي إلى غرامات أو هدم. اطلب دائماً رخصة الإشغال قبل إتمام الصفقة، ودع محامياً يفحص الوضع أولاً.
ما الذي تغيّر في التحول الحضري (kentsel dönüşüm) في عام 2023؟
القانون رقم 7471، المنشور في الجريدة الرسمية في 9 نوفمبر 2023، خفّض نصاب القرار اللازم لإعادة بناء مبنىً معرّض للخطر بموجب القانون رقم 6306. إذ يمكن الآن أن تُقرَّر إعادة البناء بأغلبية بسيطة من الملّاك، لتحلّ محل قاعدة الثلثين من حصص الأرض السابقة. ونوصي بالتأكد من كيفية انطباق القاعدة الحالية على مبناك قبل التصرّف.
صُنِّف مبناي على أنه مبنى معرّض للخطر. ما خياراتي كمالك أجنبي؟
يمكنك الانضمام إلى إعادة التطوير، أو الاعتراض على التقرير الفني والقرار خلال المهل القانونية، أو التفاوض على شروط إعادة البناء وتقاسم العائدات. والخطر الحاسم للملّاك في الخارج هو تفويت الإخطارات والمهل، لذا فالخطوة الأولى هي وضع شخص في تركيا للمتابعة عبر توكيل.
ما هو عقد حصة الأرض مقابل الإنشاء (arsa payı karşılığı inşaat)؟
هو صفقة يمنح فيها مالك الأرض مقاولاً حصة من الأرض أو من الوحدات المنجزة مقابل أن يبني المقاول على نفقته الخاصة. وهو عقد مقاولة بموجب قانون الالتزامات مقترن بنقل حصص الأرض والملكية الطابقية. والخطر الرئيسي هو نقل الحصص قبل إنجاز الإنشاء المقابل فعلاً.
هل يمكنني استخدام عقد FIDIC لمشروع في تركيا؟
نعم. تُستخدم نماذج FIDIC على نطاق واسع في المشاريع الأكبر والدولية، لكن FIDIC إطار تعاقدي وليس قانوناً تركياً. فبنودها المتعلقة بالتغييرات والمدة والمطالبات ومجالس فض النزاعات يجب التوفيق بينها وبين القواعد الآمرة في قانون الالتزامات وبند قانون حاكم وحل نزاع قابل للتطبيق. ونحن نكيّف نماذج FIDIC مع القانون التركي.
أين تُحلّ نزاعات الإنشاءات في تركيا؟
تذهب الدعاوى القضائية المتعلقة بعقود الإنشاء إلى المحاكم المدنية، مع إحالة المسائل الفنية إلى خبراء تعيّنهم المحكمة، ونظر الطعون أمام محكمة التمييز (Yargıtay). وكثير من العقود الدولية أو ذات القيمة العالية تختار التحكيم بدلاً من ذلك، وهو قد يكون أسرع وأكثر حياداً. وبند حل النزاع في عقدك يقرّر المحفل.
هل هناك قيود على تملّك الأجانب للعقارات لغرض التطوير؟
يضع القانون التركي قيوداً معينة على اقتناء الأجانب للعقارات، منها التصاريح المتعلقة بالمناطق الأمنية وحدود المساحة القصوى لكل مشترٍ بموجب قانون السجل العقاري رقم 2644. والأرقام الدقيقة تتغيّر ويجب التحقق منها وفق القواعد الحالية لحالتك تحديداً، وهو ما نقوم به كجزء من خدمتنا العقارية. ونحن لا نعتمد على نصابات قديمة.
هل يجدر بي تملّك مشروع تركي شخصياً أم عبر شركة؟
يمتلك كثير من المستثمرين الأجانب المشروع عبر شركة تركية لأسباب تتعلق بالمسؤولية والضرائب والإدارة، بينما تُملَك المشتريات الأصغر غالباً بشكل شخصي. ويتوقف الخيار الصحيح على حجم المشروع ووضعك الضريبي وخطة خروجك. ونحن نقدّم المشورة بشأن الهيكل ويمكننا تأسيس الشركة.
ما المستندات التي تحتاجونها للبدء؟
عادةً العقد الموقّع أو المسودّة، وسند الملكية (tapuTapuسند الملكية / قيد السجل العقاريالقيد الحكومي الذي يبيّن مالك العقار، والوثيقة التي تُسلَّم إليك — وهي وحدها ما يثبت الملكية في تركيا.المعجم →) ومعلومات التنظيم العمراني للقطعة، ومخططات المشروع والتراخيص، وسجلات الدفع، وأي إخطارات أو مراسلات مع المقاول أو المطوّر أو البلدية. ونخبرك بما هو ناقص وكيفية الحصول عليه.
كيف أبدأ العمل مع Lexin Legal في مسألة إنشاء؟
احجز استشارة. نراجع هدفك ومستنداتك، ونقدّم لك قراءة واضحة للمخاطر، ونتفق على النطاق وشروط التوكيل كتابةً، ونُعد توكيلاً لنتصرّف نيابةً عنك في تركيا دون حاجة لسفرك.
