トルコにおける建物引渡し型建設契約（Kat Karşılığı İnşaat）：土地所有者と施工業者の交換は実際にどう機能するのか
建物引渡し型建設契約（kat karşılığı inşaat sözleşmesi、arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi とも呼ばれます）は、トルコで建物が開発される最も一般的な方法です。土地所有者が施工業者に建築する権利を与え、その対価を現金で支払う代わりに、完成した区分（フラット）で支払います。すなわち、完成した住戸や店舗の一定割合を土地所有者が受け取り、残りは施工業者が保有して販売します。本ガイドでは、外国の所有者や投資家の方に向けて、この交換の仕組み、なぜこれらの契約がトルコの公証人の面前で特別な形式で締結されなければならないのか、双方がどこでリスクを負うのか、そして施工業者が引渡しを行わなかった場合に権原（tapuTapu権利証／不動産登記の記録不動産の所有者を示す国の登記と、交付される証書——トルコで所有権を証明する唯一のもの。用語集 →）はどうなるのかを、分かりやすく説明します。
建物引渡し型建設契約とは実際に何か
建物引渡し型の仕組みでは、区画の所有者（arsa sahibi、すなわち土地所有者）は、その土地を金銭で売却するのではありません。その代わりに、所有者は建築業者（yüklenici、すなわち施工業者・開発業者）と契約し、施工業者は自らの費用とリスクで建物を建設することに同意します。所有者への支払いは、完成した区分の定められた割合です。たとえば、所有者は一定数の住戸を保有し、施工業者は残りを取得して第三者に販売します。
2つのトルコ語の名称が同じ取引を表します。Kat karşılığı inşaat sözleşmesi は「階（区分）と引き換えの建設」を意味します。Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi は「土地持分と引き換えの建設」を意味します。これは、施工業者が通常、割り当てられた区分が結び付けられる土地の比例持分（arsa payı）を受け取ることで支払われるためです。
法的には、これは混合契約です。建設義務は、トルコ債務法第6098号に基づく請負契約（eser sözleşmesi）であり、対価と引き換えに結果を生み出すあらゆる合意を規律するのと同じ規範群に属します。しかし、「対価」が不動産で支払われるため、この取引は不動産譲渡の約束も伴い、これが以下で説明する厳格な形式要件を引き起こします。
法的枠組み：建設の側面は、トルコ債務法第6098号に基づく請負契約（eser sözleşmesi）として扱われます。土地譲渡の側面は不動産売却の約束として扱われ、トルコ法はこれに正式な形式による締結の要件を課します。
交換の仕組み：ステップごとの解説
各プロジェクトは異なりますが、典型的な建物引渡し型取引は認識可能な流れをたどります。この順序を理解することで、各段階でリスクがどこにあるかが分かります。
- 割り当てが合意される。当事者は、所有者の持分と施工業者の持分を決定します。特定の区分ごと、割合ごと、あるいはどの区分が誰に帰属するかを列挙した「配分表」（paylaşım cetveli）によって定めます。
- 契約が公式形式で締結される。合意は公正証書として作成されます（次のセクションを参照）。実務上は通常、施工業者の土地持分の売買予約と組み合わされ、施工業者の将来の権利が担保されます。
- 施工業者が許可を取得し、建築する。施工業者は都市計画法第3194号に基づき建設許可（yapı ruhsatı）を確保し、自らの費用で建築します。
- 土地持分が施工業者に移転する。多くの場合、所有者は建設の進捗に連動した段階で土地持分（arsa payı）の一部を施工業者に移転し、施工業者が自らの区分を資金調達し先行販売できるようにします。
- 区分が完成し、割り当てられる。完成時に、建物は区分所有権（kat mülkiyeti）の下で独立した区分に分割され、各当事者は約束された区分を受け取り、使用許可（iskân / yapı kullanma izni）が取得されます。
土地持分移転の順序とタイミングは、交渉すべき最も重要な商業的論点の1つです。持分を早く移転しすぎると所有者がリスクにさらされ、遅く移転しすぎると施工業者がリスクにさらされます。契約では、各移転を検証可能な建設のマイルストーンに結び付けるべきです。
形式要件：なぜ公正証書でなければならないのか
これは、あらゆる外国の所有者や投資家にとって唯一最も重要な点です。建物引渡し型建設契約は、私的な署名文書、電子メールのやり取り、あるいは弁護士が立ち会った契約によっても有効に成立しません。この取引は不動産譲渡の約束を含むため、トルコ法はこれを公式形式（resmi şekil）で行うことを要求します。実務上は、トルコの公証人による公正証書（düzenleme şeklinde 形式の公証証書）として作成されるか、土地登記所の面前で締結されます。
市場実務では、これらの契約は通常 Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi（文字どおり「公証人作成による不動産売買予約および土地持分引き換え建設契約」）という表題で作成・締結されます。この長い名称は、1つの証書に融合された2つの部分、すなわち土地持分の売買予約と建設義務を反映しています。
形式を正しく整えないと取引が崩壊しうる：公正証書とすべきであった建物引渡し型建設契約が私的文書としてのみ署名された場合、原則として形式要件を満たさないため無効です。建物がおおむね完成し履行が大きく進んでいる場合には、トルコの裁判所が限定的な保護を与えることもありますが、それを当てにすべきではありません。常に最初から正しい公式形式で締結してください。
形式要件は双方を保護します。それは、何が約束されたのか、どの区分が誰に帰属するのか、そしてどのような条件でなのかについて、真正で日付の付いた記録を作成します。これらはまさに、後の紛争が争点とする事柄です。
権原とtapuの仕組み：誰が何を、いつ所有するのか
外国のクライアントはほぼ常に同じ質問をします。「実際にいつその不動産は私のものになるのか」。トルコでは、不動産の所有権は単に契約に署名することによってではなく、土地登記所（tapu sicili）における登記によって移転します。したがって、建物引渡し型建設契約は義務を生じさせますが、区分と土地持分は、登記所が移転を記録して初めて所有されるものとなります。
いくつかの権原の構造が用いられており、契約では選択したものを明確にすべきです。
- 段階的な持分移転。所有者は、建設が合意された段階に達するにつれて、土地持分（arsa payı）の一部を施工業者に移転します。これは施工業者の資金調達の必要性と所有者の担保のバランスを取ります。
- 完成時の移転。所有者は完全な権原を保持し、建物（または定められた段階）が完成して初めて施工業者の持分を移転します。これは所有者にとってはより安全ですが、施工業者にとっては資金調達が難しくなります。
- 担保手段。所有者に約束された区分を保護するため、契約は権原に対する売買予約の付記（satış vaadi şerhi）または抵当権（ipotek）によって裏付けることができ、これにより所有者の権利は後の買主や債権者に対しても存続します。
実務上のヒント：土地登記所において契約または売買予約を権原に付記すること（şerhŞerh不動産登記への注記登記簿に記入され、第三者にも対抗できるようになる権利または制限の記載。用語集 →）は、利用可能なより効果的な保護の1つです。付記された権利は、一般に、後にその土地を取り扱う第三者に対して主張できます。付記がなければ、先に登記した買主や貸主が優先権を得る可能性があります。
プロジェクトが危険な建物の都市再生の一部である場合、権原には「危険建造物」の付記（riskli yapı şerhi）が付されることもあり、特別な移転・登記規則が適用されます。これらのプロジェクトは都市再生制度（第6306号法）の下に位置づけられ、手数料や税務上の優遇を伴うことがありますが、案件ごとに確認すべき独自の同意、期限、手続きも伴います。
土地所有者にとってのリスク
土地所有者の中心的な恐れは単純です。土地（または土地持分）を引き渡したのに、未完成の建物、あるいは建物がまったくない状態で終わることです。主なリスクは次のとおりです。
- 施工業者の債務不履行または放棄。施工業者が資金を使い果たし、支払不能になり、あるいは単に作業を停止し、所有者は半分建った構造物と、すでに施工業者名義に移転された土地持分を抱えることになります。
- 施工業者の区分の第三者への売却。施工業者は通常、建設資金を調達するために自らの持分を未完成のうちに先行販売します。その後に施工業者が破綻すると、未完成物件の買主と所有者が同じ建物をめぐって争うことになりかねません。
- 欠陥または不適合の建設。許可、プロジェクト、または合意された品質に合致しない工事は、登記上の土地所有者である所有者を、隣人、当局、買主に対する責任にさらす可能性があります。
- 担保権と抵当権。施工業者の債権者が、施工業者の保有する持分に対して抵当権を登記し、または強制執行を行う可能性があります。
実務上のヒント：所有者の主要な保護は、署名前に契約に書き込まれます。すべての土地持分移転を検証された建設段階に結び付け、担保（付記、抵当権、または履行保証／teminat）を取得し、遅延に対する違約金を伴う現実的かつ強制可能な完成期限を求め、施工業者が債務不履行に陥った場合に契約を解除して権原を取り戻す権利を保持することです。
施工業者にとってのリスク
施工業者は重い財務および建設リスクを負い、独自のリスクも抱えています。
- 所有前の投資。施工業者は、すべての土地持分が移転される前に、建築のために多額の資金を費やすことがしばしばあります。関係が破綻すると、その投資を回収することは困難となりえます。
- 所有者側の障害。同意の欠如、土地の共有者間の紛争、開示されていない負担、または合意どおりに持分を移転することを拒む所有者が、プロジェクトを停滞させることがあります。
- 許可および都市計画の問題。都市計画法第3194号の下で、区画が計画された建物を支えられないことが判明した場合（たとえば、想定より低い建築可能面積）、施工業者が期待した区分数、すなわちその収益全体が縮小しかねません。
- コストと通貨の変動。トルコの建設コストは、複数年にわたる建築の間に大きく変動しうるため、古い前提で取引価格を設定した施工業者を圧迫します。
実務上のヒント：施工業者は、署名前に建築可能面積と許可の状況を確認し、土地持分を受け取るための明確なスケジュールを確保し、当局と交渉するために必要な所有者の拘束力ある同意と委任状を取得することで、自らを保護します。これらはすべて公正証書に文書化されます。
施工業者が債務不履行に陥った場合に何が起こるか
施工業者が履行を怠った場合、すなわち建築しない、あまりに遅く建築する、現場を放棄する、または欠陥のある工事を引き渡した場合、土地所有者の救済手段は、トルコ債務法第6098号の請負契約および一般的な債務不履行の規則の上に成り立ちます。大まかに言えば、施工業者が適切に履行遅滞（temerrüt、通常は正式な通知、多くの場合は公証された ihtarname による）に置かれると、所有者は、事実関係および契約に応じて、次のことができます。
- 履行を要求する——施工業者に完成を求め、遅延に対する損害賠償を請求する。
- 施工業者の費用で工事を完成させる——適切な場合には、（たとえば代替の施工業者を通じて）建物を完成させ、その費用を回収する。
- 契約を解除する——合意を終了させ、通常は tapu iptali ve tescil 請求（施工業者の登記された権原を取り消し、所有者に再登記する裁判上の訴え）を通じて、移転された土地持分を損害賠償とともに回収しようとする。
トルコの裁判所はこの種の権原取消紛争を大量に審理しており、破毀院の確立された判例法の下では、その結果はしばしば完成割合、すなわち解除時点で建物がどこまで進捗していたかに左右されます。完成間近の建物は、ほとんど着工していないプロジェクトとは大きく異なる扱いを受けます。所有者がすべてを単純に取り戻せるかどうかにおいても、当事者の寄与がどのように精算されるかにおいてもです。
解除は自動的ではない：単に契約が終了したと宣言するだけで権原を取り戻すことは一般にできません。契約を解除し土地持分を回収する権利は、契約条件、あなたが従った債務不履行の手続き、そして工事がどこまで進捗していたかに照らして裁判所が判断します。正しい通知と手順を踏まずに行動すると、本来強力な請求も弱められ、あるいは覆されることがあります。
第三者の側面が債務不履行を特に痛ましいものにします。施工業者の区分を善意で購入した買主、および抵当権を有する貸主のすべてが、同じ建物に対して競合する請求権を持つことがあります。これらを解きほぐすことは、トルコ建設法で最も多く争われる分野の1つであり、それこそが、事前の契約構造と権原の付記がこれほど重要である理由です。
外国の所有者・投資家のための特別な考慮事項
外国の個人および企業は、土地所有者として、またトルコ企業を通じて開発業者として、トルコの建物引渡し型プロジェクトに参加できますが、いくつかの点は特に注意に値します。
- 外国人の不動産所有に関する規則。外国人および外国資本企業によるトルコ不動産の取得は、法的な制限と審査に服します（たとえば、軍事・保安地域などの特定区域における制限や、面積に基づく上限）。約束された区分をあなたが取得できるかどうかは、署名後ではなく署名前に確認すべきです。
- トルコ企業を通じて行うこと。多くの外国投資家は、トルコ企業を通じて施工業者または共同開発業者として活動します。これは所有と資金調達を簡素化できますが、独自の会社法上、税務上、許可上の義務を伴います。
- 税金と手数料。建物引渡し型取引には特有のトルコの税務上の取扱いがあります。これには区分の引渡しに対する付加価値税（KDV）、権原登記手数料（tapu harcı）、印紙税の考慮が含まれ、第6306号法に基づく都市再生プロジェクトは手数料や税の免除を伴うことがあります。正確な取扱いは時とともに変わるため、あなたの個別の取引について確認すべきです。
- 言語と権限。公正証書はトルコ語で作成されます。外国当事者は通常、認定翻訳者の立会いのもとで署名し、署名のための委任状は適切に発行され、海外で作成された場合はアポスティーユと翻訳が必要です。
実務上のヒント：関与を確定する前に、トルコの弁護士に区画の完全な権原調査（tapu デューデリジェンス）を実施してもらい、所有権、負担、付記、都市計画上の状況、危険建造物の記録の有無を確認するとともに、外国の所有者として、約束されている区分を登記する適格性を確認してください。
Lexin Legal は、外国の所有者、投資家、開発業者に対し、トルコにおける建物引渡し型建設契約の構造設計、交渉、履行の確保について助言しています。公正証書や権原の保護から、プロジェクトが問題を生じた場合の紛争まで対応します。そのような取引を検討中の方、またはすでにその中にいる方は、ご自身の立場と利用可能な保護についてご相談いただくため、当事務所のチームまでご連絡ください。
よくあるご質問
建物引渡し型建設契約は公証人の面前で締結しなければなりませんか。
実質的には、はい。この取引は不動産譲渡の約束を含むため、トルコ法はこれを公式形式（resmi şekil）で行うことを要求します。実務上は公証人作成の証書（düzenleme şeklinde、一般に「Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi」という表題）として、または土地登記所の面前で締結されます。私的文書としてのみ署名された版は、原則として形式要件を満たさないため無効です。したがって、常に最初から正しい公式形式を用いるべきです。
実際にいつその不動産は私のものになりますか。
トルコにおける不動産の所有権は、契約への署名だけによってではなく、土地登記所（tapu）における登記によって移転します。建物引渡し型建設契約は区分と土地持分を移転する義務を生じさせますが、あなたが法的所有者となるのは、移転が登記所に記録されたときだけです。だからこそ、各土地持分移転のタイミングと、権原に対する保護的な付記がこれほど重要なのです。
施工業者が建築を停止した場合、土地所有者は何ができますか。
施工業者が適切に履行遅滞に置かれると（通常は正式な、多くの場合公証された通知による）、所有者は、事実関係および契約に応じて、遅延損害を伴う完成を要求し、適切な場合には施工業者の費用で工事を完成させ、または契約を解除して、tapu iptali ve tescil（権原取消および再登記）の訴えと損害賠償を通じて移転された土地持分の回収を求めることができます。その結果は、契約が終了した時点で建設がどこまで進捗していたかにしばしば左右されます。
土地所有者は自らに約束された区分をどのように保護できますか。
最も信頼できる保護は、署名前に契約に組み込まれます。すべての土地持分移転を検証された建設のマイルストーンに結び付け、売買予約の権原付記（şerh）、抵当権（ipotekİpotek不動産に設定される抵当権債務の担保として不動産に設定され、登記される担保物権。用語集 →）、または履行保証などの担保を取得し、遅延違約金を伴う現実的な完成期限を定め、債務不履行時に契約を解除して権原を取り戻す明確な権利を保持することです。権原への付記は、一般に、後にその土地を取り扱う第三者に対して主張できます。
外国人はトルコの建物引渡し型プロジェクトに参加できますか。
はい。外国の個人および企業は、土地所有者として、またしばしばトルコ企業を通じて開発業者として参加できます。しかし、外国人によるトルコ不動産の取得は、特定区域における制限や面積に基づく上限を含む法的な制限と審査に服します。したがって、約束されている区分を実際に登記できることを署名前に確認すべきです。トルコの弁護士があなたの適格性を検証し、区画の権原デューデリジェンスを実施できます。
建物引渡し型取引にはどのような税金と手数料がかかりますか。
これらの取引には特有のトルコの税務上の取扱いがあり、区分の引渡しに対する付加価値税（KDV）、権原登記手数料（tapu harcı）、印紙税の考慮が含まれることがあります。第6306号法に基づく都市再生プロジェクトは、一定の手数料や税の免除を伴うことがあります。税率、基準額、免除は時とともに変わるため、正確な取扱いは、関与を確定する前に、あなたの個別のプロジェクトについてトルコの弁護士または税務アドバイザーに確認すべきです。
