トルコにおける賃貸借紛争の解決と調停：外国人の賃借人・賃貸人のための手引き

トルコの賃貸借紛争解決は、いまや強制調停から始まります。2023年9月1日以降、明渡し、賃料決定、賃料未払いの請求を含むほとんどの賃貸借事件では、裁判所が審理する前に調停を試みなければなりません。本稿では、これらの紛争がどのように解決されるのか、それらを規律する具体的な法令、賃料上限、敷金の限度、明渡事由、そして外国人の賃借人・賃貸人が各段階で何を想定すべきかを解説します。

トルコにおいて賃貸借紛争はどのように規律されるか

トルコにおける住居用および屋根付き営業所（商業用）の賃貸借は、主にトルコ債務法（TBKTBKトルコ債務法（第6098号）トルコのほぼすべての私的合意の土台となる法律——契約、不法行為責任、賃貸借、雇用、委任、不当利得。用語集 →、法律第6098号）の第299条から第356条によって規律されており、これらが賃貸借法の骨格をなしています。裁判手続は民事訴訟法（HMKHMK民事訴訟法（第6100号）トルコで民事事件が実際にどう進むかのルールブック——どの裁判所か、どの段階か、どの期間か、どの証拠が通るか。用語集 →、法律第6100号）に基づいて進行し、明渡しおよび未払賃料の執行は執行破産法（İİKİİKトルコ執行破産法（第2004号）トルコにおける債務の強制的な取立てと破産手続を定める法律。用語集 →、法律第2004号）を通じて行われます。

外国人が理解しておくべき一つの特徴があります。TBKは賃借人を強く保護しています。その規定の多くは契約で放棄することができず、法が認める範囲を超えて賃借人に不利益を与える条項は原則として無効です。したがって外国人賃貸人は、署名された賃貸借契約の文言に単純に依拠することはできません。法令がしばしばこれを上書きするのです。契約を当初から適切に整えることが重要であり、そのため私たちはトルコの賃貸借契約書の作成に関する手引きで起案上の要点を示しています。

まず強制調停から

これは、今日賃貸借紛争に直面するすべての人にとって、最も重要な手続上の変更です。2023年9月1日以降、ほとんどの賃貸借関連事件について、調停は訴えの強制的前提条件（dava şartı arabuluculukArabuluculuk調停（提訴前の必要的または任意の手続）当事者が独立した調停人のもとで、裁判所へ行く前に紛争の解決を試みる手続。用語集 →）となっています。この規律は、調停法（HUAK、法律第6325号）を改正した法律第7445号によって追加されました。直接裁判所に行くことはできません。まず調停を試みなければならず、調停を経ずに提起された訴えは裁判所に却下されます。

まず調停を要する紛争

• 賃借人の明渡し（tahliye）。賃貸借の解除から生じる紛争を含みます。
• 賃料額の決定（kira tespiti）および賃料増額をめぐる紛争。
• 未払賃料および関連する債権の請求。
• 敷金の返還その他当事者間の金銭請求をめぐる紛争。

まず調停を要しないルート

この区別は多くの賃貸人を戸惑わせます。訴訟ではなく執行手続を通じて明渡しを追行する場合、訴え提起前の調停は不要です。よく用いられる執行ルートは二つあります。賃料が未払いの書面による賃貸借に基づく明渡し（İİKに基づくilamsız icra / tahliye）と、公証された明渡誓約書（tahliye taahhütnamesi）に基づく明渡しです。これらは訴訟ルートではなく、執行事務所における未払賃料の執行手続を通じて進行します。賃借人が異議を述べ、事件が訴訟へと押し進められた場合には、その時点で調停要件が適用されうます。

調停手続の進め方

当事者は、管轄裁判所に付設された調停事務所（arabuluculuk bürosu）に申立てを行います。調停人が選任され、通常は数週間以内に期日が設定されます。調停は非公開であり、訴訟よりもはるかに迅速です。当事者が和解に至れば、署名された調停合意書は確定判決と同一の効力を有し、直接執行することができます。

調停が不調に終わった場合、調停人は合意に至らなかったことを確認する最終記録書（son tutanak）を発行します。この書面は訴状に添付しなければならず、これがなければ訴えは手続上不適法となります。

調停優先の制度は現在では定着しており、日常的に適用されています。トルコの控訴審裁判所および破毀院（Yargıtay）は、調停の段階を経ずに提起された賃貸借事件を却下する2025年・2026年の一連の判断を積み重ねており、これは省略できる形式的な手続ではありません。

なぜ「仲裁」は通常誤った言葉なのか

多くの手引きは、賃貸借紛争解決を大雑把に「仲裁」と呼びます。トルコ法においてこれは誤解を招きます。HMKおよび国際的な事案については国際仲裁法（法律第4686号）に基づく真の仲裁（tahkim）とは、当事者が裁判所に代えて仲裁人に判断させることを合意する私的手続です。消費者的な住居用賃貸借については、これは一般に利用できず、賃借人の賃貸借における仲裁条項は通常執行力を有しません。なぜなら、HMK第408条は不動産上の物権をめぐる紛争および当事者が自由に処分できない事項を除外しており、またTBKの賃借人保護規定は強行規定だからです。

賃貸借上の紛争に実際に適用されるのは、仲裁ではなく強制調停に続く民事裁判所です。仲裁が限定的な役割を果たしうるのは、これに明示的に合意した精通した事業当事者間の高額な商業用賃貸借契約においてのみです。ほとんどの外国人賃借人・賃貸人にとって、現実的な道は調停、そしてHMK第4条に基づき賃貸借紛争について専属管轄を有する治安民事裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）です。

調停・裁判所・仲裁の一覧比較

賃料増額の上限と賃料決定

TBK第344条に基づき、更新される賃貸借の年間賃料増額は、消費者物価指数（CPI／TÜFE）の12か月平均変動率を超えることができません。これを超える増額を求める条項は、法定の上限まで減額されます。

別途、インフレの年月には一時的な上限が適用されました。TBK暫定第1条は、2022年6月11日から住居用賃料の増額を25%に制限し、対象期間は2024年7月1日まで運用されるよう延長されました。2024年7月2日以降の期間については、増額は第344条のCPIルールに戻ります。

CPI上限の実務上の働き方

たとえば賃料が20,000TLで、更新日における該当する12か月平均CPIが60%だとします。適法な最大増額は60%であり、賃料は最大でも32,000TLまでしか上げられません。賃貸借契約がCPI平均より高い固定パーセンテージを定めている場合、適用されるのはCPIの数字のみです。より低いパーセンテージを定めている場合は、その低い合意された数字が支配します。増額を受け入れる前に、必ず該当する更新月の公式数値を確認してください。

いずれの当事者も、公正な市場賃料を裁判所に定めてもらうために賃料決定訴訟（kira tespit davası）を提起することができます。これは一般に、賃貸借が5年間継続した場合、または条件が実質的に変化した場合に利用でき、裁判所は現在の市場水準と衡平に沿って賃料を定めます。

敷金と外貨建て賃料

敷金の上限と凍結口座ルール

外国人賃借人はしばしば多額の敷金を求められます。法はこれを制限しています。TBK第342条に基づき、住居用または屋根付き営業所の賃貸借の敷金は3か月分の賃料を超えることができません。敷金が金銭または有価証券である場合、それは、賃借人の同意なしに賃貸人が引き出せない銀行預金口座に置かれなければならず、銀行は両当事者の合意または確定した裁判所の判断もしくは執行命令がなければ、いずれの側にもこれを払い戻すことができません。

賃料を米ドルやユーロで請求できるか

これは、ドルまたはユーロ建ての賃貸借で問題ないと考える外国人にとって重要です。トルコ通貨価値保護に関する政令第32号（法律第1567号に基づいて発せられたもの）に基づき、トルコに居住する者の間の多くの契約における契約価額および支払いは、トルコ・リラでなければなりません。居住者間の住居用賃料の支払いは原則としてTLでなければならず、多くの商業用賃貸借も同じ制限の対象となります。外貨建て賃料を適法に合意できるかどうかは、当事者の居住者資格および賃貸借の種類によって決まりますので、紛争が始まってからではなく署名前にこれを確認してください。

明渡事由と明渡しの仕組み

トルコにおける明渡しは厳格に規制されており、賃貸人は賃借人に単に退去を求めることはできません。各適法な事由には、それぞれの法令上の根拠と期限があります。

• 所有者または近親者の真正な居住または営業の必要 — TBK第350条・第351条。必要は現実のものでなければならず、それが口実であった場合、賃貸人は再賃貸の禁止に直面することがあります。
• 一賃貸借年内における賃料の遅延または不払いに対する2回の正当な書面警告 — TBK第352条第2項。賃貸人が一つの賃貸借年内に未払賃料について2回の有効な書面警告を行った場合、明渡訴訟が続きうます。厳格な要件については、TBK第352条に基づく2回の正当な書面警告に関する手引きで解説しています。
• 賃借人の書面による明渡誓約書（tahliye taahhütnamesi） — TBK第352条第1項。賃貸借開始後に行われた、日付のある書面による誓約は、賃貸人が定められた日に明渡しをさせることを可能にし、執行事務所を通じて執行できます。
• 10年の延長期間経過後の解除 — TBK第347条第1項。10年の延長期間の後、賃貸人は各更新年の終わりに3か月前の予告をもって、理由なく賃貸借を終了させることができます。10年賃借人の明渡しに関する詳細な手引きをご参照ください。

公証された明渡誓約書の詳細

tahliye taahhütnamesiは強力な手段ですが、誤りやすいものです。依拠するためには、書面によるものであり、賃借人が署名し、署名時ではなく賃貸借開始後の日付が付されているべきです（賃貸借開始時に署名された誓約は、自由に与えられたものではないとしてしばしば争われます）。定められた日が到来しても賃借人が居座る場合、賃貸人は執行を開始できます。賃借人がその書面を争えば、事件は裁判所に移行しうます。依拠する前に誓約書を確認してもらってください。

裁判手続、執行、そして自力救済

調停で解決しない場合、紛争は不動産の所在地を管轄する治安民事裁判所に進みます。敗訴した当事者は地方控訴裁判所（İstinafİstinaf地方控訴裁判所への控訴第一審判決に対する地方控訴裁判所への不服申立て——法律問題と事実問題の双方を審理し直します。用語集 →）に、そして限られた場合には破毀院（Yargıtay）に上訴できます。私たちの不動産法チームは、これらの賃貸借紛争においてトルコの裁判所で外国人依頼者を代理することができます。

明渡判決はそれ自体では執行されません。勝訴した当事者は、明渡しを実施するために、İİKに基づいて執行事務所（icra dairesi）に申立てをしなければなりません。時期は事件によります。法が認める場合には、上訴中に執行が停止されることがあります（İİK第36条が執行の延期を規律します）。すべての判決後に一定の猶予期間を保証する一般的なTBKの規定はありませんので、自動的な遅延を想定しないでください。実際の日程は、執行ファイルと停止の有無によって決まります。

短期・家具付き賃貸（Airbnb型）

短期で転貸または家具付き物件を貸す外国人居住者は、短期観光賃貸が現在法律第7464号のもとで許可制となっていることに留意すべきです。同法は2024年から施行されています。観光客に短期滞在（大まかには、本稿執筆時点で100日未満の賃貸。法律により設定された閾値であり更新されうます）で住居を貸すことは、原則として文化観光省の許可を要し、無許可の短期賃貸は行政罰の対象となりえます。短期滞在向けに物件を宣伝する前に、許可の状況を確認してください。

外国人のための実務的ヒント

• 書面による賃貸借契約と支払いの証拠を保管する。いつ何が支払われたかを証明できるよう、明確な説明を付して銀行振込で賃料を支払ってください。
• 物件の状態を記録する。入居時の写真と物品目録は、敷金紛争においてあなたを守ります。
• 期限に注意する。賃料増額への異議、執行命令への対応、法定期間内の提訴は、いずれも期限が定められています。期限を逃すと権利を失うことがあります。
• 調停の招請を無視しない。不出席は、あなたに調停費用を負担させ、後の立場を弱めることがあります。
• 早めにトルコの弁護士に相談する。外国の当事者は、公証または アポスティーユ付きの委任状を有する弁護士を通じて全面的に対応でき、期日ごとに渡航する必要はありません。

賃貸借上の紛争に直面している場合、私たちは調停において、裁判所の面前で、そして執行事務所を通じてあなたを代理することができます。ご状況の評価についてはお問い合わせページからご連絡いただき、より広い全体像については不動産法のサービスをご覧ください。

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