Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mu? Tahliye, Kira Tespiti ve Süreç

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren tahliye, kira tespiti, kira alacağı ve depozito gibi kira uyuşmazlıklarının büyük kısmında mahkemeye gitmeden önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur; arabuluculuk artık bir dava şartıdır. Bu rehberde kira uyuşmazlığının hangi yolla çözüleceğini, dayandığı kanun maddelerini (TBK 6098, HMK 6100, İİK 2004), zorunlu arabuluculuğun nasıl işlediğini, kira artış sınırını, depozito tavanını ve tahliye sebeplerini adım adım açıklıyoruz.

Kira uyuşmazlıkları Türkiye'de hangi kanunlara tabidir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıkların temelinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) bulunur. Kira sözleşmesinin esaslı hükümleri TBK'nın 299 ila 356. maddelerinde düzenlenmiştir. Yargılama usulü 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca yürür; tahliye ve kira alacağının fiilen tahsili ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) üzerinden gerçekleşir.

Türk kira hukukunun en belirleyici özelliği, kiracıyı koruyucu nitelikte olmasıdır. TBK'nın pek çok hükmü kiracı aleyhine sözleşmeyle değiştirilemez; kiracıyı kanunun izin verdiğinden daha ağır bir yükümlülük altına sokan kayıtlar kural olarak geçersiz sayılır. Bu nedenle ev sahibi yalnızca sözleşmede yazana güvenemez; çoğu zaman kanun sözleşmenin önüne geçer. Sözleşmeyi baştan doğru kurmanın önemi de buradan gelir; ihtilafların büyük kısmı hatalı düzenlenmiş bir sözleşmeden doğar.

Kira davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde arabuluculuk, dava şartı hâline gelmiştir (dava şartı arabuluculuk). Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK)'na eklenmiştir. Doğrudan dava açamazsınız; önce arabuluculuğa başvurmanız gerekir. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, mahkeme tarafından dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Hangi uyuşmazlıklarda önce arabuluculuk şarttır?

• Kiracının tahliyesine (tahliye davası) ve sözleşmenin sona ermesinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin talepler.
• Kira bedelinin tespiti (kira tespit davası) ve kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar.
• Ödenmeyen kira ve buna bağlı alacak talepleri.
• Depozitonun (güvence bedelinin) iadesi ve taraflar arasındaki diğer parasal talepler.

Hangi yolda önce arabuluculuk gerekmez?

Bu ayrım pek çok ev sahibini yanıltır. Tahliyeyi bir dava yerine icra takibi yoluyla yürütürseniz, takip aşamasında dava şartı arabuluculuk aranmaz. İki yaygın icra yolu, kira borcunun ödenmemesine dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye (İİK m. 269 vd.) ile yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyedir. Bu yollar icra takibi ve alacak tahsili kapsamında icra dairesi nezdinde yürütülür. Kiracı takibe itiraz eder ve uyuşmazlık davaya dönüşürse, o aşamada arabuluculuk şartı yeniden devreye girebilir.

Zorunlu arabuluculuk süreci nasıl işler?

Taraflardan biri, yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurur. Bir arabulucu görevlendirilir ve genellikle birkaç hafta içinde oturum günü verilir. Süreç gizlidir ve dava sürecine göre çok daha hızlıdır. Taraflar anlaşırsa, imzalanan arabuluculuk anlaşma belgesi ilam (mahkeme kararı) niteliğinde belge sayılır ve doğrudan icraya konulabilir.

Anlaşma sağlanamazsa arabulucu, anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağı düzenler. Dava dilekçesine bu son tutanağın eklenmesi gerekir; aksi hâlde dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.

Kira uyuşmazlığı "tahkim" ile çözülür mü?

Halk arasında kira uyuşmazlıklarının çözümü çoğu zaman yanlış biçimde "tahkim" olarak anılır. Türk hukukunda bu doğru değildir. Tahkim, HMK ve milletlerarası nitelikteki uyuşmazlıklar bakımından 4686 sayılı Milletlerarası Tahkim Kanunu çerçevesinde, tarafların uyuşmazlığı mahkeme yerine bir hakemin çözmesi konusunda anlaştığı özel bir yöntemdir. Konut kiralarında bu yol kural olarak kullanılamaz; kiracı aleyhine konulan tahkim şartları çoğunlukla geçersizdir. Çünkü HMK m. 408, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ve tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemeyeceği işlere ilişkin uyuşmazlıkları tahkime elverişsiz kabul eder; ayrıca TBK'nın kiracıyı koruyan hükümleri emredici niteliktedir.

Kira uyuşmazlıklarında fiilen uygulanan yöntem zorunlu arabuluculuk ve ardından hukuk mahkemeleridir, tahkim değil. Tahkim, ancak yüksek bedelli ve nitelikli tarafların açıkça anlaştığı ticari kira sözleşmelerinde sınırlı bir rol oynayabilir. Bireysel kiracı ve ev sahipleri için gerçekçi yol, arabuluculuk ve ardından Sulh Hukuk Mahkemesidir. HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, miktar veya değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Arabuluculuk, Sulh Hukuk Mahkemesi ve tahkim bir bakışta

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir? (Kira tespit davası)

TBK m. 344 uyarınca, yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu orandan fazlasını öngören sözleşme kaydı, kanuni sınıra indirilerek uygulanır.

Enflasyonun yüksek seyrettiği dönemde geçici bir tavan da uygulanmıştır. TBK Geçici Madde 1 ile konut kiralarında artış, 11 Haziran 2022'den itibaren %25 ile sınırlanmış ve kapsanan dönem 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır. 2 Temmuz 2024 ve sonrasındaki dönemler için artış, yeniden TBK m. 344'teki TÜFE kuralına tabidir.

TÜFE sınırı pratikte nasıl hesaplanır?

Diyelim ki kira bedeliniz 20.000 TL ve yenileme tarihinizdeki ilgili on iki aylık TÜFE ortalaması %60. Yasal azami artış %60 olduğundan kira en çok 32.000 TL'ye çıkabilir. Sözleşmede TÜFE ortalamasından yüksek sabit bir oran yazıyorsa yalnızca TÜFE oranı uygulanır; daha düşük bir oran yazıyorsa kararlaştırılan düşük oran geçerli olur. Bir artışı kabul etmeden önce, ait olduğu ayın resmî TÜFE oranını mutlaka kontrol edin.

Taraflardan her biri, mahkemenin hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemesi için kira tespit davası açabilir. Bu dava genellikle sözleşmenin beş yıldan uzun sürmesi ya da koşulların esaslı biçimde değişmesi hâlinde gündeme gelir; mahkeme kirayı güncel emsal kira düzeyleri ve hakkaniyet ışığında belirler. Süreç hakkında ayrıntı için kira tespiti ve tahliye hizmetimize bakabilirsiniz.

Depozito en fazla ne kadar olabilir? Kira döviz ile ödenebilir mi?

Depozito tavanı ve bloke hesap kuralı

Ev sahipleri kimi zaman yüksek depozito talep eder; kanun bunu sınırlar. TBK m. 342 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kirasında alınacak güvence bedeli (depozito) üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence bedeli para veya kıymetli evrak ise, kiracı bunu kiraya verenin onayı olmaksızın çekemeyeceği bir vadeli tasarruf hesabına yatırır; banka, güvenceyi yalnızca her iki tarafın rızası, kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibinin kesinleşmesi üzerine ödeyebilir.

Kira USD veya EUR cinsinden ödenebilir mi?

Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki birçok sözleşmede bedel ve ödemelerin döviz cinsinden kararlaştırılması sınırlandırılmıştır. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar (1567 sayılı Kanun'a dayanır) uyarınca, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki konut kira ödemeleri kural olarak Türk lirası cinsinden yapılır; birçok işyeri kirası da aynı kısıtlamaya tabidir. Dövizli bir kira kararlaştırmanın mümkün olup olmadığı, tarafların yerleşiklik durumuna ve kiranın türüne bağlıdır. Bu nedenle, sözleşmeyi imzalamadan önce bu noktayı netleştirmek gerekir.

Tahliye sebepleri nelerdir ve tahliye nasıl yapılır?

Türkiye'de tahliye sıkı kurallara bağlıdır; ev sahibi kiracıdan keyfî olarak çıkmasını isteyemez. Her tahliye sebebinin kendi kanuni dayanağı ve kendi süreleri vardır.

• Malikin veya yakınlarının gerçek konut ya da işyeri ihtiyacı — TBK m. 350-351. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; tahliye yeniden kiralama yasağına (üç yıl) tabidir ve ihtiyaç gerçek değilse ev sahibi tazminatla karşılaşabilir.
• Bir kira yılı içinde haklı iki yazılı ihtar — TBK m. 352/2. Ev sahibi, bir kira yılı içinde kira borcunun ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtarda bulunmuşsa tahliye davası açabilir.
• Kiracının yazılı tahliye taahhüdü (tahliye taahhütnamesi) — TBK m. 352/1. Kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen yazılı ve belirli tarihli taahhütle ev sahibi, belirtilen tarihte tahliye sağlayabilir; bu, icra dairesi yoluyla uygulanabilir.
• On yıllık uzama süresi sonunda fesih — TBK m. 347/1. On yıllık uzama süresinden sonra ev sahibi, izleyen her uzama yılının sonunda en az üç ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Tahliye taahhütnamesi: ayrıntılar

Tahliye taahhütnamesi güçlü ama hata yapmaya açık bir araçtır. Geçerli olması için yazılı olması, kiracı tarafından imzalanması ve kira ilişkisi başladıktan sonra verilmesi gerekir (sözleşmeyle aynı anda alınan taahhüt, özgür iradeyle verilmediği gerekçesiyle sıkça tartışma konusu olur). Belirtilen tarih geldiğinde kiracı çıkmazsa, ev sahibi icra takibi başlatabilir; kiracı belgeye itiraz ederse uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir. Taahhüde dayanmadan önce belgeyi bir kira avukatına kontrol ettirmekte yarar vardır.

Yargılama, icra ve kendiliğinden hak alma yasağı

Arabuluculuk uyuşmazlığı çözmezse, dava taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Aleyhine karar verilen taraf, Bölge Adliye Mahkemesine (İstinaf) ve sınırlı hâllerde Yargıtaya (temyiz) başvurabilir. Gayrimenkul hukuku ekibimiz, kira uyuşmazlıklarında taraflara mahkeme ve icra aşamalarında vekâlet edebilir.

Tahliye kararı kendiliğinden infaz edilmez. Lehine karar verilen taraf, tahliyenin fiilen gerçekleştirilmesi için İİK uyarınca icra dairesine başvurmalıdır. Süre dosyaya göre değişir; kanunun izin verdiği hâllerde, istinaf/temyiz incelemesi sırasında icranın geri bırakılması (tehir-i icra) mümkündür. İİK m. 36, icranın geri bırakılmasını düzenler. Her karardan sonra otomatik olarak işleyen sabit bir süre yoktur; gerçek takvim, icra dosyasına ve verilen tehir-i icra kararına bağlıdır.

Kısa süreli ve eşyalı kiralamalar (turizm amaçlı)

Konutunu kısa süreli olarak (turistik amaçlı) kiraya verenler için 7464 sayılı Kanun 2024'ten beri yürürlüktedir. Konutun yüz günden kısa süreli olarak turizm amaçlı kiraya verilmesi kural olarak Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınmasını gerektirir; izinsiz kısa süreli kiralama idari para cezalarına yol açabilir. Bir konutu kısa konaklamalar için ilana çıkarmadan önce izin durumunu kontrol edin.

Kira uyuşmazlığında pratik öneriler

• Yazılı sözleşme ve ödeme belgesi tutun. Kirayı, açıklamasını net yazarak banka havalesiyle ödeyin; böylece neyin ne zaman ödendiğini ispatlayabilirsiniz.
• Taşınmazın durumunu belgeleyin. Giriş anında çekilen fotoğraflar ve düzenlenecek bir demirbaş listesi, depozito ihtilaflarında sizi korur.
• Sürelere dikkat edin. Kira artışına itiraz, ödeme/icra emrine itiraz ve kanuni sürelerde dava açma; hepsi süreye bağlıdır. Bir süreyi kaçırmak hak kaybına yol açabilir.
• Arabuluculuk davetlerini görmezden gelmeyin. Oturuma katılmamak, masrafların üzerinize kalmasına ve sonraki aşamada konumunuzun zayıflamasına yol açabilir.
• Erken hukuki destek alın. Vekâletname ile bir avukat, arabuluculuk, mahkeme ve icra aşamalarını sizin adınıza yürütebilir.

Bir kira ihtilafıyla karşı karşıyaysanız, arabuluculukta, mahkemede ve icra dairesinde size vekâlet edebiliriz. Durumunuzun değerlendirilmesi için iletişim sayfamız üzerinden bize ulaşabilir, daha geniş bilgi için gayrimenkul hukuku hizmetlerimizi inceleyebilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular