Gayrimenkul Avukatı: Tapu, Kat Mülkiyeti ve Müteahhit Uyuşmazlıkları

Gayrimenkul avukatı tam olarak ne yapar, ne zaman gerekir?

Gayrimenkul hukuku, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakların kurulmasını, korunmasını ve uyuşmazlık halinde çözümünü kapsar. Pratikte iki ana koldan ilerler: satın almadan önce koruyucu hukuk (tapu kaydı incelemesi, sözleşme hazırlığı, ödeme güvencesi) ve uyuşmazlık çıktıktan sonra dava hukuku (tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ayıba karşı tekeffül, müteahhit davaları).

Çoğu kişi avukata bir sorun patlak verdikten sonra başvurur. Oysa gayrimenkulde en düşük masraflı koruma, paranın el değiştirmesinden önce yapılan kontroldür. Tapuda görünmeyen bir haciz, devam eden bir tapu iptali davası şerhi ya da iskânı olmayan bir bina, kapora yatırıldıktan sonra fark edilirse pazarlık gücünüz biter; öncesinde fark edilirse satıştan dönebilir veya fiyatı yeniden konuşabilirsiniz.

Hangi durumlarda avukata başvurulur?

• Bir konut, arsa, işyeri veya tarla almadan önce tapu ve imar durumunun incelenmesi.
• Tapuda adınıza görünmeyen ama hakkınız olduğunu düşündüğünüz bir taşınmak için tapu iptali ve tescil davası.
• Mirastan veya birlikte alımdan kaynaklanan paylı/elbirliği mülkiyetin sona erdirilmesi, yani ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu).
• Apartman/site içinde aidat, ortak alan, gürültü, otopark gibi kat mülkiyeti sorunları.
• Müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin gecikmesi, eksik veya ayıplı teslim.
• Yeni alınan konutta gizli kusur ortaya çıkması, yani ayıplı konut.
• Komşunun sınıra tecavüzü, müşterek duvar, geçit hakkı gibi komşuluk ve irtifak uyuşmazlıkları.

Türkiye'de mülkiyet ne zaman geçer? Tapu ve resmi şekil şartı

Türk hukukunun en çok yanlış bilinen kuralı budur: taşınmaz mülkiyeti, satış sözleşmesiyle değil, tapu sicilindeki tescille kazanılır. Noterde ya da emlakçıda imzaladığınız bir "satış sözleşmesi", kaporanız, hatta tüm bedeli ödemiş olmanız mülkiyeti size geçirmez. Mülkiyet ancak tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenip tescil yapıldığında size ait olur.

"Adi sözleşme" ile satın aldım, ne olur?

Uygulamada en sık görülen mağduriyet, harçtan kaçınmak ya da "sonra tapuya gideriz" diye düşünülerek taşınmazın elden, adi yazılı bir kâğıtla satılmasıdır. Bu sözleşme kural olarak geçersizdir; satıcı vazgeçerse mülkiyeti tescil ettiremezsiniz, çoğu zaman yalnızca ödediğiniz parayı (sebepsiz zenginleşme) talep edebilirsiniz. Tapu masrafından kaçınmak isterken taşınmazın tamamını kaybetme riski doğar.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi neye yarar?

Bedelin taksitle ödeneceği, inşaatın tamamlanması beklenen veya hemen tapu devri yapılamayan hallerde, noterde düzenlenen ve tapuya şerh edilen bir satış vaadi sözleşmesi sizi korur. Tapuya şerh edildiğinde, satıcı taşınmazı bir başkasına satsa bile vaadiniz üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Tapu iptali ve tescil davası: ne zaman, neye karşı açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğündeki bir kaydın gerçek hak durumuna aykırı (yolsuz) olduğu hallerde, mevcut tescilin iptalini ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verilmesini amaçlayan davadır. Mülkiyeti yeniden gerçek sahibine kazandıran temel davadır.

Hangi sebeplerle açılır?

• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras bırakanın, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla görünüşte "satış" gibi göstererek devretmesi. Saklı pay sahibi olsun olmasın tüm mirasçılar dava açabilir.
• Hile, hata, ehliyetsizlik, irade sakatlığı: Devrin aldatma, yanılma veya temyiz kudreti bulunmayan kişinin işlemiyle yapılması.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Vekilin, kendisine verilen yetkiyi temsil olunanın zararına ve kendi/üçüncü kişi yararına kullanması.
• Sahtecilik: Sahte vekâletname veya kimlikle yapılan devirler.
• Kazandırıcı zamanaşımı ve sınır hataları: Kadastro tespitine veya zilyetliğe dayalı uyuşmazlıklar.

Zamanaşımı ve hak düşürücü süre

Sürelerin tek bir cevabı yoktur; dayanılan sebebe göre değişir. Muris muvazaası ve mülkiyet hakkına dayalı yolsuz tescilin düzeltilmesi davalarında, ayni hak sahipliği devam ettiği sürece kural olarak süre işlemez. Buna karşılık hile/hata gibi irade sakatlıklarında fark edildikten itibaren işleyen ve görece kısa süreler söz konusu olabilir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu): paylı mülkiyeti nasıl bitirirsiniz?

Bir taşınmaza birden çok kişi paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak) halinde malik olduğunda ve ortaklar paylaşımda anlaşamadığında, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası devreye girer. Bu davayla mahkeme, ortaklığa ya taşınmazı fiilen bölerek (aynen taksim) ya da satıp bedelini paylaştırarak (satış suretiyle paylaşma) son verir.

İki paylaşım yöntemi

• Aynen taksim: Taşınmaz, fiilen ve değer kaybı olmadan ortaklar arasında bölünebiliyorsa tercih edilir. Tek bir daire ya da bölünmesi mümkün olmayan arsa için genellikle uygulanamaz.
• Satış suretiyle paylaşma: Aynen bölünme mümkün değilse, taşınmaz icra müdürlüğü/satış memurluğu eliyle açık artırmayla satılır ve bedel paylara göre dağıtılır. Açık artırmaya ortaklar da, üçüncü kişiler de katılabilir.

Sık karşılaşılan sorunlar

• Tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur; biri eksik kalırsa dava sonuçsuz kalır. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının da katılması gerekir.
• Elbirliği mülkiyetinde (örneğin mirasçılar arası), genellikle önce mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi gündeme gelir.
• Muhdesat (taşınmaz üzerindeki bina, ağaç, tesis) iddiası: "Bu evi ben yaptım" diyen paydaşın bu iddiasını ayrıca ileri sürüp tespit ettirmesi gerekir; aksi halde satış bedeli salt arsa payına göre dağılır.

Kat mülkiyeti ve apartman/site uyuşmazlıkları

Birden çok bağımsız bölümün bulunduğu yapılarda (apartman, site, rezidans) ilişkiler Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı KMK) ile düzenlenir. Aidat, ortak alan kullanımı, yönetim plan değişiklikleri, otopark, gürültü ve projeye aykırı tadilatlar bu alanın klasik uyuşmazlıklarıdır.

En sık görülen kat mülkiyeti sorunları

• Ödenmeyen aidat ve gider payları: Yönetici, ödemeyen kat malikine karşı icra takibi başlatabilir; gecikme tazminatı işletilebilir. Aidat borcu, bağımsız bölümü sonradan alan kişiye de belli ölçüde takip edilebilir.
• Ortak alanların izinsiz işgali: Çatı, bahçe, sığınak, bahçe katı gibi ortak yerlerin bir malik tarafından tek başına kullanılması.
• Projeye ve yönetim planına aykırı kullanım: Mesken olarak görünen yerin işyerine çevrilmesi, balkon kapatma, cephe değişikliği.
• Rahatsız edici kullanım: Sürekli gürültü, koku, güvenlik tehdidi gibi çekilmez hale getiren davranışlar; ağır hallerde kat mülkiyetinin devri davası bile gündeme gelebilir.
• Yönetici ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali: Usule veya kanuna aykırı alınan kararlara karşı süresi içinde dava açılması.

Müteahhitle yaşanan uyuşmazlıklar ve kat karşılığı inşaat

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, Türkiye'deki konut üretiminin temelidir; ama aynı zamanda en çok dava üreten alanlardan biridir. Buradaki risk, satılmış-bitmiş bir daire almaktan farklıdır: bir vaadi ve müteahhidin ifa gücünü satın alıyorsunuzdur.

Müteahhit davası en çok nerede çıkar?

• Teslimde gecikme: İnşaatın sözleşmedeki sürede bitmemesi. İyi yazılmış bir sözleşmede gecikme cezası (kira yardımı, günlük/aylık ceza) ve dönme/fesih hakkı açıkça düzenlenir.
• Eksik ve ayıplı imalat: Sözleşmede vaat edilen malzeme, metrekare, ortak alan ve teknik özelliklerin karşılanmaması.
• İnşaatın yarım bırakılması / müteahhidin acze düşmesi: En ağır senaryo; arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi ve tapu devirlerinin iadesi gündeme gelir.
• İskân (yapı kullanma izin belgesi) alınmaması: Bina fiilen teslim edilse de iskân alınmadan elektrik-su aboneliği, satış ve değer ciddi biçimde etkilenir.
• Üçüncü kişiye (daire alıcısına) yansıyan sorunlar: Müteahhitten daire alan kişinin, arsa sahibi-müteahhit ilişkisindeki sorunlardan etkilenmesi.

Müteahhit ihtilaflarında ihtarname çekmek, sözleşmeyi doğru yorumlamak, gerektiğinde dönme/fesih ve tazminat davası açmak; karar veya uzlaşma kendiliğinden yerine getirilmezse icra takibiyle tahsile geçmek gerekir. Sözleşme baştan kurulurken sözleşme hukuku desteği, sonraki davaların yarısını önler.

Ayıplı konut: yeni aldığınız evde kusur çıkarsa ne yaparsınız?

Yeni teslim alınan bir konutta su yalıtımı, ısı yalıtımı, çatlaklar, kalıp/kolon hataları, eksik metrekare gibi sorunlar ortaya çıkabilir. Bunlara ayıp denir ve alıcının önemli hakları vardır. Ayıplı konut, bireysel müvekkillerin en sık başvurduğu uyuşmazlıklardan biridir.

Alıcının seçimlik hakları

Ayıplı bir taşınmaz teslim alındığında alıcı, kural olarak şu haklardan birini kullanabilir:

• Sözleşmeden dönme (ayıp önemliyse) ve ödenenin iadesi.
• Bedelden indirim (ayıp oranında).
• Ücretsiz onarım / ayıpsız misli ile değişim.
• Koşulları varsa ayrıca tazminat.

Satın almadan önce: tapu, imar ve durum tespiti (due diligence)

Bir gayrimenkulü güvenle almanın kalbi, para ödenmeden önce yapılan incelemedir. Tapu kütüğü, kadastro ve belediye kayıtları soruların büyük kısmının cevabını taşır; biz bunları sizin yerinize okur, emlakçının ya da satıcının sözüne güvenmek zorunda kalmazsınız.

Tapuda neye bakılır?

• Gerçek malik ve yetki: Tapuda görünen kişinin tek ve gerçek malik olup olmadığı, satışa yetkili bulunup bulunmadığı, vekâletle satışta vekâletnamenin kapsamı.
• Takyidatlar (şerhler ve beyanlar): İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi şerhi, intifa hakkı, aile konutu şerhi gibi satışı engelleyebilecek veya satıştan sonra devam edebilecek kayıtlar.
• Hisseli (paylı) mülkiyet: Taşınmazın paylı olup olmadığı, satanların tüm paydaşları kapsayıp kapsamadığı.

İmar ve yapı tarafında neye bakılır?

• İmar durumu: Belediyeden imar durumu, kullanım amacı; "konut" diye alınan yerin aslında tarla, orman veya kısıtlı alan olmadığının doğrulanması.
• İskân (yapı kullanma izni): Binanın onaylı projesine uygun bitirilip bitirilmediği, oturma izninin bulunup bulunmadığı.
• Projeye aykırı imalatlar: Kaçak kat, kapatılmış balkon, ruhsatsız eklenti gibi cezai veya yıkım riski taşıyan durumlar.
• Vergi ve aidat borçları: Emlak vergisi, aidat ve abonelik borçları gibi taşınmaza bağlı yüklerin temizliği.

İmar, ruhsat ve kentsel dönüşüm boyutu ağır basan dosyalarda gayrimenkul hukuku ekibimiz idari süreçleri de birlikte değerlendirir.

El atmanın önlenmesi, kamulaştırma ve komşuluk hukuku

Mülkiyet hakkı yalnızca "sahip olmak" değil, başkalarının haksız müdahalesini engelleyebilmektir. Gayrimenkul avukatlığının önemli bir kısmı, bu müdahalelere karşı koruyucu davalardan oluşur.

El atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i)

Bir başkasının taşınmazınızı haksız işgal etmesi, sınırı aşması, üzerinden geçmesi veya kullanımınızı engellemesi halinde el atmanın önlenmesi davası açılır; çoğu zaman ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebiyle birlikte ileri sürülür.

Kamulaştırma ve hukuki el atma

İdarenin (belediye, Karayolları, DSİ vb.) taşınmazınızı kamu yararına alması kamulaştırma ile olur. Bedelin düşük takdir edildiği hallerde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davaları gündeme gelir. İdarenin usulüne uymadan fiilen taşınmaza el koyduğu (kamulaştırmasız/hukuki el atma) hallerde ise ayrı tazminat yolları işler.

Komşuluk ve irtifak uyuşmazlıkları

Geçit hakkı (yola çıkışı olmayan taşınmaz için), mecra (su, elektrik hattı), müşterek duvar ve sınır uyuşmazlıkları da bu başlık altında çözülür. Bunlar genellikle teknik bilirkişi ve keşif gerektiren dosyalardır.

Gayrimenkulde alıcı ve satıcının en sık yaptığı hatalar

Temizlememiz istenen gayrimenkul uyuşmazlıklarının neredeyse tamamı, önlenebilir birkaç hatadan birine dayanır. En sık gördüklerimiz şunlar:

• Kontrolden önce ödeme yapmak. Tapu ve imar incelemesi bitmeden güvene dayalı kapora/bedel ödemek. Ödemeyi doğrulanmış hukuki aşamalara bağlamak gerekir.
• Adi (elden) sözleşmeyle satın almak. Resmi şekle uyulmayan satış kural olarak geçersizdir; mülkiyeti tescil ettiremezsiniz.
• Tapuda düşük bedel göstermek. Harçtan kaçınmak için gerçek bedelin altında değer beyanı; vergisel yaptırım doğurur ve uyuşmazlıkta elinizi zayıflatır.
• İskânı görmezden gelmek. Oturma izni olmayan binayı alıp sonra abonelik, satış ve değer sorunlarıyla boğuşmak.
• Takyidatları okumamak. Tapudaki ipotek, haciz, tedbir veya satış vaadi şerhini fark etmeden devralmak.
• Geniş ve sınırsız vekâletname vermek. Yeni tanışılan emlakçı/müteahhide açık uçlu yetki vermek. Vekâletname dar ve tek amaçlı düzenlenmelidir.
• Aidat ve vergi borçlarını unutmak. Önceki malikin ödenmemiş borçlarını farkında olmadan üstlenmek.

Süreç, yetkili mahkeme ve dosyanın işleyişi

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının çoğu, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kuraldır. Dava türüne göre görevli mahkeme Asliye Hukuk (tapu iptali-tescil, müteahhit davaları, el atmanın önlenmesi) ya da Sulh Hukuk (ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti) olur.

Arabuluculuk ve dava öncesi adımlar

Bazı gayrimenkul ve ticari uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur (özellikle kira, ortaklığın giderilmesi ve para alacağına ilişkin kimi uyuşmazlıklarda). Doğru başvuru ve sürelerin tutturulması, davanın usulden reddini önler.

Süreler ne kadar?

Tapu iptali, ortaklığın giderilmesi ve müteahhit davaları genellikle keşif ve bilirkişi gerektirdiğinden aylar, çoğu zaman birkaç yıla yayılabilir. Buna karşılık koruyucu hukuk işleri (tapu incelemesi, sözleşme, ihtarname, ihtiyati tedbir) çok daha hızlıdır. Hak kaybını önleyen ihtiyati tedbir ve şerh işlemlerini erken yapmak, sonraki dava sürecini güçlendirir.

Gayrimenkul dosyanızı nasıl ele alıyoruz

Gayrimenkul hukuku: Sık sorulan sorular