Kira Artışı ve Tahliye Davası: Kiracı ile Mülk Sahibinin Hakları

Yenilenen konut kiralarında kira artışı, bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalama TÜFE oranını aşamaz; bu, Türk Borçlar Kanunu (6098) m. 344'ün getirdiği temel sınırdır. Yüzde 25'lik geçici tavan 1 Temmuz 2024'te sona erdiğinden, bugün konut kiralarında tek üst sınır budur. Bu rehber; kira artış oranının nasıl hesaplandığını, mülk sahibinin kiracıyı hangi sebeplerle tahliye edebileceğini, depozito sınırını, kira tespit davasını ve dava öncesi zorunlu arabuluculuğu Türk mevzuatına göre adım adım açıklıyor.

Kira İlişkisini Hangi Kanun Düzenler? Hangi Mahkeme Yetkili?

Konut ve çatılı işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu (TBK, 6098 sayılı Kanun) ile düzenlenir. Genel kira hükümleri m. 299 ve devamında; konut ile çatılı işyerine özgü koruyucu hükümler ise m. 339-356 arasında yer alır. Bu koruyucu hükümlerin önemli bir kısmı emredici niteliktedir: taraflar sözleşmeyle kiracının temel haklarını ortadan kaldıramaz ve kiracı aleyhine kanunun izin verdiğinden daha ağır bir düzenleme getiren kayıtlar kural olarak geçersiz sayılır.

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (HMK, 6100 sayılı Kanun). Pek çok kira davasında, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk (dava şartı arabuluculuk) aşamasının tüketilmesi gerekir; bu konuyu aşağıda ayrıntılı ele alıyoruz.

Kira Sözleşmesinde Neler Yer Almalı?

İyi düzenlenmiş bir kira sözleşmesi, uyuşmazlıkların büyük kısmını daha doğmadan engeller. Bir konut kira sözleşmesinde en azından şunlar açıkça yer almalıdır:

• Taraflar ve kimlik bilgileri (tapu maliki kiraya verenden farklıysa, malikin de belirtilmesi).
• Taşınmaz; açık adresi ve varsa kira kapsamındaki eşya, demirbaş ve mobilyalar.
• Aylık kira bedeli, ödeme günü, ödeme şekli ve para birimi.
• Kira süresi ve başlangıç tarihi.
• Depozito (güvence bedeli) ve iade koşulları.
• Aboneliklerin, aidatın, bakım ve onarımın hangi tarafa ait olduğu.

TBK m. 343 uyarınca taraflar, kira ilişkisi devam ederken kiracı aleyhine sözleşmede değişiklik yapamaz; tek istisna, yasal sınırlar içinde kalan kira artışıdır. Bu hüküm, mülk sahibinin sonradan cezai şart ya da kendiliğinden tahliye gibi mahkemenin zaten uygulamayacağı kayıtları sözleşmeye eklemesini de engeller.

Kira Yıllık Ne Kadar Artar? TÜFE Sınırı Nasıl Hesaplanır?

Yenilenen bir konut kirasında artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını aşamaz. Bu üst sınır TBK m. 344'ten doğar ve sözleşmede artış maddesi olsun olmasın uygulanır. Bu tavanın üzerinde kararlaştırılan artış, aşan kısmı yönünden geçersizdir: yasal kısım ayakta kalır, fazlası uygulanmaz.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Oran sabit bir yıllık rakam değildir; her ay değişir. Yenileme döneminize uygulanacak oran, yenileme ayından bir önceki ay için açıklanan on iki aylık ortalama TÜFE oranıdır.

• Oranı bulun: Yenilemeden önceki aya ait on iki aylık ortalama TÜFE oranını TÜİK verilerinden okuyun (her ay açıklanır).
• Uygulayın: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran). Örneğin kira 20.000 TL ve uygulanacak oran %35 ise, mülk sahibinin yenilemede isteyebileceği en yüksek kira 27.000 TL olur.

Doğru oranı belirlemek hatadan kaçınmanın anahtarıdır; her zaman kendi yenileme ayınıza ait güncel TÜİK rakamını kontrol edin.

Kira tespit davası ve 5 yıl kuralı

Taraflar artış konusunda anlaşamazsa, her iki taraf da mahkemenin adil ve yasal kirayı belirlemesi için kira tespit davası açabilir. Piyasanın altında kalmış kiralar bakımından kritik nokta şudur: TBK m. 344/3 uyarınca kira ilişkisi beş yıldan uzun sürdüğünde, mahkeme; taşınmazın durumunu ve emsal kiraları gözeterek kirayı TÜFE tavanından bağımsız biçimde hakkaniyete uygun bir düzeye getirebilir. Yıllarca sınırlı artışlarla piyasanın gerisinde kalmış mülk sahibinin başlıca başvuru yolu budur. Alacağınızı ve kira uyuşmazlığınızı değerlendirmek için kira ve tahliye davaları alanındaki ekibimizden destek alabilirsiniz.

Depozito (Güvence Bedeli) En Fazla Ne Kadar Olabilir?

TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito (güvence bedeli) üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınırın üzerinde istenen depozito, kanunen üç aya indirilir. Depozito para olarak alınmışsa, kiracının onayı olmaksızın çekilmemek üzere kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır; banka, bu parayı ancak iki tarafın rızası ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibi bulunması hâlinde serbest bırakabilir.

Kira ilişkisinin sonunda kiraya veren; ödenmemiş kira, aidat ve faturalar ile olağan kullanımı aşan zararları depozitodan mahsup edebilir ve kalanı iade etmek zorundadır. Haksız yere alıkonulan depozito; arabuluculuk, dava ve icra yoluyla geri istenebilir.

Mülk Sahibi Kiracıyı Hangi Sebeplerle Tahliye Edebilir?

Türk hukukunda tahliye sınırlı sayıda sebebe bağlı ve usule tabidir. Mülk sahibi, yalnızca kira süresi bittiği için kira ilişkisini sona erdiremez; sözleşme kendiliğinden yenilenir. Tahliye, ancak TBK'da sayılan sebeplerle mümkündür. Başlıcaları:

Tahliye; ya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak bir tahliye davası ile ya da yazılı tahliye taahhüdü veya ödenmemiş kira gibi açık durumlarda İcra ve İflas Kanunu (İİK, 2004 sayılı Kanun) uyarınca icra takibi ile gerçekleştirilir. Kilitlerin değiştirilmesi veya aboneliklerin kestirilmesi gibi "kendiliğinden tahliye" yolları hukuka aykırıdır ve mülk sahibini tazminat sorumluluğu altına sokar.

İki Tahliye Yolu: Tahliye Davası mı, İcra (İİK) mı?

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde mülk sahibinin önünde iki ayrı yol vardır ve doğru yolu seçmek aylar kazandırır.

1. İcra yoluyla tahliye

Mülk sahibi, ödenmeyen kira için ilamsız icra takibi başlatır. İcra dairesi, kiracıya İİK m. 269 uyarınca tahliye ihtarlı ödeme emri gönderir. Bu durumda kiracının;

• borca itiraz için 7 günü,
• birikmiş kirayı tamamen ödemek için 30 günü vardır.

Kiracı süresinde itiraz etmez ve 30 gün içinde de ödemezse, mülk sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir. Kiracı itiraz ederse, mülk sahibinin önce itirazın kaldırılmasını sağlaması gerekir. Bu yol genellikle daha hızlıdır ve açık ödememe durumlarında çoğunlukla tercih edilir.

2. Tahliye davası

Dava yolu; gerçek ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı, m. 352/2'deki iki haklı ihtar sebebi ve çekişmeli hâller için kullanılır. Daha yavaş işler, ancak vakıaların tartışmalı olduğu durumlarda zorunludur.

Birikmiş kira alacağının tahsili ve icra sürecinin pratikte nasıl işlediği konusunda alacak tahsili ve icra takibi hizmetlerimizi inceleyebilirsiniz.

Kiracının Hakları ve Bildirim Süreleri

Kiracının yükümlülükleri kadar güçlü hakları da vardır.

Kira ilişkisinin sona erdirilmesi. Konuttan çıkmak isteyen kiracı, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmalıdır (TBK m. 347); aksi hâlde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Süreden önce çıkan kiracı, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kiradan sorumlu kalabilir.

Sürenin bitmesi kira ilişkisini sona erdirmez. Konut kirası, yalnızca belirli süresi dolduğu için sona ermez; kendiliğinden uzar ve mülk sahibi ancak yukarıdaki sınırlı yasal sebeplerle sözleşmeyi feshedebilir. Tek yapısal istisna TBK m. 347/1'dedir: kira ilişkisi uzayarak on yıllık uzama süresini doldurduktan sonra mülk sahibi, izleyen her kira yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Ayıp ve onarımlar. Kiraya veren, taşınmazı sözleşmeye uygun kullanıma elverişli teslim etmek ve bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Esaslı ve yapısal onarımlar kiraya verene, olağan kullanımdan doğan küçük bakım ve temizlik ise kiracıya aittir. Ciddi ayıpların giderilmemesi hâlinde kiracının, TBK m. 305-307 uyarınca; orantılı kira indirimi isteme, ayıbı gidertip masrafı kiradan mahsup etme ve ağır hâllerde sözleşmeyi feshetme gibi seçimlik hakları vardır.

Alt kira ve devir. Konut kiracısı, kural olarak kiraya verenin onayı olmadan taşınmazı alt kiraya veremez veya kira ilişkisini devredemez; aksi davranış başlı başına bir tahliye sebebi oluşturabilir.

Mülk Sahibi İçin Kira Geliri Vergisi ve Pratik Konular

Türkiye'deki taşınmazından kira geliri elde eden mülk sahibinin gözden kaçırmaması gereken birkaç pratik nokta vardır.

• Yıllık beyan ve istisna. Konut kira geliri yıllık gelir vergisi beyannamesiyle (genellikle izleyen yılın 1-31 Mart döneminde) beyan edilir. Konut kira gelirinde her yıl yeniden değerleme oranına göre belirlenen bir istisna tutarı uygulanır; beyan eşiklerini ve istisna rakamını her yıl güncel hâliyle teyit edin.
• Stopaj (kesinti). İşyeri kiralarında, kiracı gelir veya kurumlar vergisi mükellefi bir işletme ise, kira ödemesi üzerinden stopaj (kesinti) yapılarak vergi dairesine ödenir. Bu kesinti, kiraya verenin kendi beyan yükümlülüğünü tek başına ortadan kaldırmaz.
• Götürü ve gerçek gider yöntemi. Kira gelirinde vergi matrahı, götürü gider veya gerçek gider yöntemlerinden biriyle hesaplanır; hangisinin avantajlı olduğu somut duruma göre değişir.
• Vekâletle takip. Yurt dışında ya da başka bir şehirde bulunan mülk sahibi; arabuluculuk, dava ve icra süreçlerini noterden düzenlenmiş usulüne uygun bir vekâletname ile avukatı aracılığıyla yürütebilir.

Kira Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür? Arabuluculuk, Dava ve İcra

Türkiye'de kira uyuşmazlıkları artık büyük ölçüde belirli bir sıra izler:

1. Görüşme ve ihtar. Pek çok sorun, noterden gönderilen usulüne uygun bir ihtarname ile çözülebilir; ihtar aynı zamanda hukuki konumunuzu korur ve kanuni süreleri işletmeye başlar.
2. Zorunlu arabuluculuk. 1 Eylül 2023'ten bu yana (Arabuluculuk Kanunu'nda değişiklik yapan 7445 sayılı Kanun), kira alacağı, kira tespiti, uyarlama, depozito ve tahliye gibi pek çok kira uyuşmazlığında, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilmesi için arabuluculuk bir dava şartıdır.
3. Dava. Tahliye, kira tespiti ve buna bağlı talepleri Sulh Hukuk Mahkemesi karara bağlar.
4. İcra. Bir mahkeme kararı ya da açık durumlarda doğrudan icra yolu, ödenmemiş kirayı tahsil eder veya tahliyeyi gerçekleştirir.

İhtar, itiraz ve dava süreleri katı ve affetmez nitelikte olduğundan, erkenden hukuki destek almak konumunuzu korumanın en etkili yoludur. Kira ilişkinizi veya devam eden bir uyuşmazlığı görüşmek için kira ve tahliye avukatı ekibimizle ya da doğrudan bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular