トルコの賃貸借法：賃料増額・明渡し・借主との紛争に関するガイド

トルコでは、更新される賃貸借契約において、貸主は消費者物価指数（TÜFE）の12か月平均変動率を超えて賃料を増額することはできません。これはトルコ債務法第344条に基づく定めです。この一つのルールが、借主と貸主の紛争の多くの中心にあります。本ガイドでは、賃料増額、明渡し、保証金、紛争解決が実際にどのように機能するのか、暫定的な25%上限の失効によって何が変わったのか、そして外国人の借主・貸主が特に注意すべき点を解説します。

トルコの賃貸借はどの法律が規律するのか

トルコにおける住居用および屋根付き事業所の賃貸借は、トルコ債務法（TBKTBKトルコ債務法（第6098号）トルコのほぼすべての私的合意の土台となる法律——契約、不法行為責任、賃貸借、雇用、委任、不当利得。用語集 →、法律第6098号）によって規律されます。第299条以下の一般賃貸借規定と、第339条から第356条までの住居用および屋根付き事業所賃貸借に関する特別保護規定です。これらの保護規定は大部分が強行規定です。貸主と借主は借主の中核的な保護を契約で排除することはできず、法が認める範囲を超えて借主の地位を悪化させる条項は、一般に無効となります。

賃貸借紛争は、紛争額の多寡にかかわらず、物件所在地の簡易民事裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）で審理されます（HMKHMK民事訴訟法（第6100号）トルコで民事事件が実際にどう進むかのルールブック——どの裁判所か、どの段階か、どの期間か、どの証拠が通るか。用語集 →、法律第6100号）。ほとんどの賃貸借訴訟を提起する前に、当事者はまず強制調停（arabuluculukArabuluculuk調停（提訴前の必要的または任意の手続）当事者が独立した調停人のもとで、裁判所へ行く前に紛争の解決を試みる手続。用語集 →）を試みなければなりません。外国人の所有者および借主は、トルコ国民と同じ手続上の権利を有しており、適法に授権された弁護士は、あなたがトルコにいなくてもあなたのために行動することができます。

賃貸借契約：何を盛り込むべきか

しっかりとした賃貸借契約は、紛争が始まる前にそのほとんどを防ぎます。トルコの住居用賃貸借契約には、少なくとも以下を明確に定めるべきです。

• 当事者とその本人特定情報（貸主と異なる場合は登記簿上の所有者も）。
• 物件。住所、および含まれる家具・造作物を含む。
• 月額賃料、支払日と方法、通貨。
• 賃貸借期間と開始日。
• 保証金とその返還条件。
• 諸費用の負担。光熱費、建物管理費（aidat）、維持管理および修繕。

TBK第343条により、当事者は付随的な合意によって借主に不利に賃貸借を変更することは適法にできません。ただし一つの例外があり、それは法定の限度内での賃料増額です。これにより、いずれにせよ裁判所が執行しないような違約金条項や自動失権条項を貸主が挿入することが阻止されます。

あなたの賃貸借契約が米ドルまたはユーロ建て、あるいはこれに連動している場合は、確認を受けてください。執行不能な通貨条項は、賃料および年次増額の計算方法を覆すことがあります。

トルコでは毎年どれだけ賃料を増額できるのか

更新される賃貸借契約について、賃料増額はトルコ統計機構（TÜİK）が公表する消費者物価指数（TÜFE）の12か月平均変動率を超えることはできません。これはTBK第344条に基づく上限であり、賃貸借契約に増額条項が含まれているか否かにかかわらず適用されます。上限を超えて合意された増額は、その超過部分について無効です。適法な部分は有効に存続し、残りは効力を持ちません。

賃料増額の計算方法

この率は固定された年次の数字ではなく、毎月変動します。更新日の前月について公表された12か月平均TÜFE率を適用します。

• 率を確認する：更新の前月の12か月平均TÜFEをTÜİKのウェブサイトで確認します（毎月公表されます）。
• 適用する：新賃料 = 現行賃料 ×（1 + その率）。例えば、賃料が20,000トルコリラで適用率が35%であれば、貸主が更新時に請求できるのは最大で27,000トルコリラです。

参考までに、月次の上限は2025年後半から2026年初頭にかけておおむね34〜36%で推移し、緩やかな低下傾向にありました。しかし変動するため、必ずご自身の更新月の最新の数値を確認してください。

賃料確定訴訟と5年ルール

当事者が合意できない場合、いずれの側も賃料確定訴訟（kira tespit davası）を提起して、裁判所に適法かつ公正な賃料を定めさせることができます。市場価格を下回ったまま身動きが取れない貸主にとって重要な点は次のとおりです。TBK第344条第3項により、賃貸借が5年継続すると、裁判所は物件の状態や比較対象となる賃料を考慮して、TÜFE上限とは独立に公正な市場水準へと賃料を再設定することができます。これは、上限付き増額が何年も続いた結果、賃料が市場から大きく遅れてしまった所有者にとっての主たる手段です。

貸主はどれだけの保証金を受け取れるのか

TBK第342条により、住居用または屋根付き事業所賃貸借の保証金は賃料3か月分を超えることはできません。この限度を超えて要求された保証金は、法律により3か月分に減額されます。保証金が現金の場合、借主名義の銀行の預金口座に預け入れなければならず、銀行は両当事者の同意または確定判決もしくは執行手続がなければこれを払い戻すことができません。

賃貸借の終了時に、貸主は未払賃料、未払光熱費、または通常の使用による損耗を超える損傷を控除することができ、残額を返還しなければなりません。留保された保証金をめぐる紛争は頻繁に生じますが、貸主が適法な理由なくこれを拒む場合、調停、裁判所または執行を通じて回収することができます。

トルコで貸主が適法に借主を明け渡させる方法

トルコ法は明渡しを限定的かつ手続的なものとしています。貸主は、確定期間が満了したというだけの理由で賃貸借を終了させることはできません。賃貸借は自動的に更新されます。明渡しは、TBKに定められた事由に基づく場合にのみ可能です。主なものは次のとおりです。

明渡しは、簡易民事裁判所での明渡訴訟によって、または、書面による退去の確約や不払いのような明確な事案については、執行破産法（İİKİİKトルコ執行破産法（第2004号）トルコにおける債務の強制的な取立てと破産手続を定める法律。用語集 →、法律第2004号）に基づく執行手続によって実現されます。「自力救済」による明渡し、すなわち錠前の交換や公共サービスの遮断は違法であり、貸主に責任を負わせることになります。

2つの明渡し手段：訴訟と執行（İİK）

不払いについて、貸主には2つの異なる手段があり、適切に選択することで数か月を節約できます。

1. 執行に基づく明渡し（icra yoluyla tahliye）

貸主は未払賃料について執行手続を開始します。執行事務所は借主に対し、İİK第269条に基づく明渡し警告付きの支払命令を送達します。借主はその後、以下の期間を有します。

• 債務に異議を述べるための7日、および
• 延滞賃料を全額支払うための30日。

借主が期限内に異議を述べず、かつ30日以内に支払わない場合、貸主は執行裁判所に明渡しを命じるよう求めることができます。借主が異議を述べた場合、貸主は明渡しを進める前にその異議を排除する申立てを行います。この手段は一般により迅速であり、明確な不払いの通常の選択肢です。

2. 明渡訴訟（tahliye davası）

裁判所の手段は、その他の事由、すなわち真の必要、再建築、新所有者の必要、第352条第2項に基づく2回警告の事由、および争いのある事案に用いられます。より時間がかかりますが、事実に争いがある場合には必要です。

延滞賃料の回収の基礎と執行制度が実務でどのように機能するかについては、トルコで債務執行（icra）がどのように機能するかに関するガイド、トルコで執行を通じて未払賃料を回収するサービス、および借主が賃料の支払いを止めたときにどうするかに関する解説をご覧ください。

トルコにおける借主の権利と通知期間

借主は義務とともに確固たる権利を有します。

賃貸借の終了。退去を希望する住居用借主は、賃貸借期間の終了前に少なくとも15日前の書面通知を行わなければなりません（TBK第347条）。そうでなければ賃貸借は同一条件でさらに1年間更新されます。早期に退去する借主は、適切な後任の借主が見つかり得るまでの合理的な再賃貸期間について、賃料の責任を負い続けることがあります。

期間満了は賃貸借を終了させない。住居用賃貸借は、その確定期間が満了したというだけで終了しません。自動的に更新され、貸主は上記の限定された法定事由に基づいてのみこれを終了させることができます。一つの構造的な例外がTBK第347条第1項にあります。賃貸借が10年延長された後は、適切な通知がなされることを条件として、貸主はいかなる理由も示すことなく、以後の各賃貸借年度末に終了の通知をすることができます。

修繕と瑕疵。貸主は、合意された用途に適した状態で物件を引き渡し、維持しなければなりません。大規模かつ構造的な修繕は貸主の負担となり、通常の使用に伴う軽微な保守は借主の負担となります。重大な瑕疵が修繕されない場合、借主はTBK第305条から第307条に基づく救済を有し、これには比例的な賃料減額、瑕疵を修繕させて賃料と相殺すること、および重大な場合には解除が含まれます。

転貸。借主は、住居用物件については一般に貸主の同意なく賃貸借を転貸または譲渡することができません。これを行うこと自体が賃貸借を終了させる事由となり得ます。

外国人の借主・貸主が知っておくべきこと

あなたはトルコ国民と同じ実体的権利を有します。しかし、当事者が国外に居住する場合に物事が円滑に進むかどうかを決めるいくつかの実務上のポイントがあります。

• 委任状を通じた行動。あなたはトルコにいる必要はありません。トルコの弁護士は、あなたの母国で発行された（かつトルコ語に翻訳された）公証およびアポスティーユ付きの委任状に基づき、調停、訴訟および執行を進めることができます。当初に委任状の文言を正しく整えておくことで、後の遅延を回避できます。
• 貸主の賃料収入課税。トルコの物件からの賃料収入は、あなたが国外に居住していてもトルコで課税されます。非居住者の貸主は、税務代理人を通じて（一般に前年分について3月1日〜31日に）年次申告を行います。住居用賃料には年次の非課税枠があります（所得税法第21条。2026年は58,000トルコリラ。この金額は毎年上方に改定されるため、現行の数値を確認してください）。借主が法人の場合、事業用賃料には源泉で20%の源泉徴収（stopaj）が控除され、税務署に納付されますが、それ自体はあなたの申告義務を免除するものではありません。
• 二重課税防止条約。トルコは多くの国と条約を締結しており、同一の賃料に対して二重に課税されることを防ぐことができます。トルコとあなたの居住国との間の条約を確認してください。
• 外貨建て賃料。前述のとおり、外貨建て賃料は当事者の一方が非居住者である場合にのみ適法です。それ以外の場合、賃料はトルコリラでなければなりません。
• 国外からの調停および訴訟。強制調停も裁判所の期日も、いずれもあなたの弁護士があなたを代理して進めることができます。あなたが本人として出席することはほとんど求められません。

紛争解決：調停、訴訟、執行

トルコにおけるほとんどの賃貸借紛争は、現在では明確な道筋をたどります。

1. 交渉と通知。多くの問題は、公証人を通じて適切に作成された通知（ihtarname）によって解決されます。これはあなたの法的地位を保全し、法定期間の起算も開始させます。
2. 強制調停。2023年9月1日以降（調停法第6325号を改正する法律第7445号）、調停はほとんどの賃貸借紛争、すなわち賃料債権、賃料確定、事情変更に基づく調整、保証金、返還／明渡しの請求について、簡易民事裁判所に提訴できるようになる前の前提条件です。
3. 訴訟。簡易民事裁判所が、明渡し、賃料確定および関連する請求を判断します。
4. 執行（icra）。判決、または明確な事案では直接の執行手段が、未払賃料を回収し、または明渡しを実現します。

通知、異議および訴訟の期限は厳格で猶予がないため、早期に助言を得ることが、あなたの立場を守る最も効果的な唯一の方法です。あなたの賃貸借や進行中の紛争についてご相談されるには、当事務所のイスタンブールの不動産・賃貸借紛争弁護士をご覧いただくか、当事務所チームにお問い合わせください。

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