قانون الإيجار في تركيا: دليل حول زيادة الأجرة والإخلاء ونزاعات المستأجرين

في تركيا، لا يجوز للمالك أن يرفع الأجرة عند تجديد عقد الإيجار بما يتجاوز متوسط التغير خلال اثني عشر شهراً في مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE)، وذلك بموجب المادة 344 من قانون الالتزامات التركي. وتقع هذه القاعدة وحدها في قلب معظم النزاعات بين المستأجرين والملاك. يشرح هذا الدليل كيف تعمل فعلياً زيادات الأجرة وحالات الإخلاء والتأمينات وحل النزاعات، وما الذي تغيّر عند انتهاء سريان السقف المؤقت البالغ 25%، وما الذي يتعين على المستأجرين والملاك الأجانب الانتباه إليه على وجه التحديد.

ما القانون الذي يحكم عقود الإيجار في تركيا؟

تخضع عقود إيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة في تركيا لأحكام قانون الالتزامات التركي (TBKTBKقانون الالتزامات التركي رقم 6098القانون الذي يقوم عليه كل اتفاق خاص تقريباً في تركيا: العقود، والمسؤولية التقصيرية، والإيجار، والعمل، والوكالة، والإثراء بلا سبب.المعجم →، القانون رقم 6098) — الأحكام العامة للإيجار الواردة في المادة 299 وما يليها، والقواعد الحمائية الخاصة بإيجار المساكن وأماكن العمل المسقوفة الواردة في المواد من 339 إلى 356. وهذه القواعد الحمائية آمرة في مجملها. لا يستطيع المالك والمستأجر الاتفاق على استبعاد الحماية الجوهرية للمستأجر، وأي شرط يزيد من سوء وضع المستأجر بما يتجاوز ما يسمح به القانون يُعدّ باطلاً بوجه عام.

تُنظر نزاعات الإيجار أمام محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi) في مكان وجود العقار، بصرف النظر عن قيمة النزاع (HMKHMKقانون المرافعات المدنية رقم 6100دليل سير الدعوى المدنية فعلياً في تركيا: أي محكمة، وأي خطوات، وأي مواعيد، وأي أدلة يُعتدّ بها.المعجم →، القانون رقم 6100). وقبل رفع معظم دعاوى الإيجار، يتعين على الطرفين أولاً اللجوء إلى الوساطة الإلزامية (arabuluculukArabuluculukالوساطة — شرط سابق للدعوى أو اختياريةالمسار الذي يحاول فيه الطرفان تسوية النزاع بحضور وسيط مستقل قبل اللجوء إلى المحكمة.المعجم →). ويتمتع الملاك والمستأجرون الأجانب بذات الحقوق الإجرائية التي يتمتع بها المواطنون الأتراك، ويمكن لمحامٍ مفوَّض حسب الأصول أن ينوب عنك دون حاجة لوجودك داخل البلاد.

عقد الإيجار: ما الذي ينبغي أن يتضمنه

العقد المتين يمنع معظم النزاعات قبل نشوئها. وكحدٍّ أدنى، ينبغي أن يبيّن عقد إيجار المسكن التركي بوضوح ما يلي:

• الأطراف وبياناتهم التعريفية (ومالك سند الملكية، إن كان مختلفاً عن المؤجّر).
• العقار، بما في ذلك العنوان وأي أثاث أو تجهيزات مشمولة.
• الأجرة الشهرية، وتاريخ السداد وطريقته، والعملة.
• مدة الإيجار وتاريخ بدايتها.
• مبلغ التأمين وشروط استرداده.
• المسؤولية عن الفواتير ورسوم المبنى (aidat) والصيانة والإصلاحات.

بموجب المادة 343 من قانون الالتزامات التركي، لا يجوز للأطراف قانوناً تعديل العقد بما يضرّ بالمستأجر عبر اتفاق جانبي، باستثناء واحد: زيادة الأجرة ضمن الحدود القانونية. ويحول ذلك دون قيام الملاك بإدراج شروط جزائية أو شروط سقوط الحق تلقائياً، وهي شروط لن تنفذها المحكمة على أي حال.

إذا كان عقد إيجارك محدَّداً أو مرتبطاً بالدولار الأمريكي أو اليورو، فاحرص على مراجعته. فشرط العملة غير القابل للنفاذ قد يقلب كيفية احتساب الأجرة والزيادة السنوية رأساً على عقب.

كم يمكن أن ترتفع الأجرة كل عام في تركيا؟

عند تجديد عقد الإيجار، لا يجوز أن تتجاوز زيادة الأجرة متوسط التغير خلال اثني عشر شهراً في مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) الذي يعلنه معهد الإحصاء التركي (TÜİK). وهذا هو السقف المقرر بموجب المادة 344 من قانون الالتزامات التركي، وينطبق سواءً تضمّن العقد شرط زيادة أم لا. وأي زيادة متفق عليها تتجاوز السقف تكون باطلة في القدر الزائد — فالجزء المشروع يبقى، والباقي يسقط.

كيف تحسب زيادة أجرتك

النسبة ليست رقماً سنوياً ثابتاً — بل تتغير كل شهر. فأنت تطبّق نسبة متوسط TÜFE لاثني عشر شهراً المعلنة عن الشهر السابق لتاريخ تجديدك.

• ابحث عن النسبة: اطّلع على متوسط TÜFE لاثني عشر شهراً عن الشهر السابق للتجديد على موقع TÜİK (يُنشر شهرياً).
• طبّقها: الأجرة الجديدة = الأجرة الحالية × (1 + النسبة). فمثلاً، إذا كانت أجرتك 20,000 ليرة تركية وكانت النسبة المطبَّقة 35%، فإن أقصى ما يمكن للمالك تقاضيه عند التجديد هو 27,000 ليرة تركية.

وللسياق، بلغت السقوف الشهرية نحو 34–36% تقريباً خلال أواخر عام 2025 وأوائل عام 2026، في اتجاه تنازلي تدريجي — لكن تحقّق دائماً من الرقم الفعلي لشهر تجديدك أنت، لأنه متحرك.

دعوى تحديد الأجرة وقاعدة السنوات الخمس

عند عدم اتفاق الطرفين، يجوز لأي منهما رفع دعوى تحديد الأجرة (kira tespit davası) لتحدّد المحكمة أجرة مشروعة وعادلة. والنقطة المهمة للملاك العالقين دون سعر السوق: بموجب المادة 344/3 من قانون الالتزامات التركي، فبمجرد استمرار الإيجار لمدة خمس سنوات، يجوز للمحكمة إعادة تحديد الأجرة عند مستوى السوق العادل بمعزل عن سقف TÜFE، مع مراعاة حالة العقار والأجور المماثلة. وهذا هو المسار الرئيسي للمالك الذي تخلّفت أجرته كثيراً عن السوق بعد سنوات من الزيادات المقيَّدة بسقف.

ما مقدار التأمين الذي يجوز للمالك أخذه؟

بموجب المادة 342 من قانون الالتزامات التركي، لا يجوز أن يتجاوز التأمين في عقد إيجار المسكن أو مكان العمل المسقوف أجرة ثلاثة أشهر. وأي تأمين يُطلب فوق هذا الحد يُخفَّض إلى ثلاثة أشهر بحكم القانون. وإذا كان التأمين نقداً، فيجب إيداعه في حساب توفير لدى مصرف باسم المستأجر، ولا يمكن للمصرف الإفراج عنه دون موافقة الطرفين أو حكم قضائي نهائي أو إجراء تنفيذي.

عند انتهاء الإيجار، يجوز للمالك أن يخصم الأجرة غير المسدّدة أو الفواتير غير المدفوعة أو الأضرار التي تتجاوز الاستهلاك العادي، ويجب عليه إعادة الرصيد المتبقي. والنزاعات حول التأمينات المحتجزة شائعة، ويمكن استردادها عن طريق الوساطة أو المحاكم أو التنفيذ إذا امتنع المالك دون سند قانوني.

كيف يمكن للمالك إخلاء المستأجر قانوناً في تركيا

يجعل القانون التركي الإخلاء محصوراً وإجرائياً. فلا يستطيع المالك إنهاء الإيجار لمجرد انتهاء المدة المحددة — إذ يتجدد العقد تلقائياً. والإخلاء متاح فقط استناداً إلى الأسباب المنصوص عليها في قانون الالتزامات التركي. وأهمها:

يُنفَّذ الإخلاء إما عن طريق دعوى إخلاء أمام محكمة الصلح المدنية، أو — في الحالات الواضحة كالتعهد الكتابي بالإخلاء أو عدم السداد — عن طريق إجراءات التنفيذ بموجب قانون التنفيذ والإفلاس (İİKİİKقانون التنفيذ والإفلاس التركي رقم 2004القانون الذي ينظم التحصيل الجبري للديون وإجراءات الإفلاس في تركيا.المعجم →، القانون رقم 2004). أما الإخلاء «بالقوة الذاتية» — كتغيير الأقفال أو قطع المرافق — فهو غير مشروع ويعرّض المالك للمسؤولية.

مساران للإخلاء: الدعوى مقابل التنفيذ (İİK)

في حالة عدم السداد، أمام المالك مساران متميزان، وحسن الاختيار يوفّر شهوراً.

1. الإخلاء عن طريق التنفيذ (icra yoluyla tahliye)

يبدأ المالك إجراء تنفيذ لاستيفاء الأجرة غير المسدّدة. ويبلّغ مكتب التنفيذ المستأجرَ أمر أداء مقروناً بإنذار الإخلاء بموجب المادة 269 من قانون التنفيذ والإفلاس (İİK). عندئذٍ يكون أمام المستأجر:

• 7 أيام للاعتراض على الدين، و
• 30 يوماً لسداد الأجرة المتأخرة بالكامل.

إذا لم يعترض المستأجر في الوقت المحدد ولم يسدّد خلال 30 يوماً، جاز للمالك أن يطلب من محكمة التنفيذ الأمر بالإخلاء. وإذا اعترض المستأجر، يتقدّم المالك بطلب لإزالة الاعتراض قبل أن يتسنى المضي في الإخلاء. وهذا المسار أسرع عموماً وهو الخيار المعتاد في حالات عدم السداد الواضحة.

2. دعوى الإخلاء (tahliye davası)

يُستخدم المسار القضائي للأسباب الأخرى — الحاجة الحقيقية، وإعادة البناء، وحاجة المالك الجديد، وسبب الإنذارين بموجب المادة 352/2، والحالات المتنازع عليها. وهو أبطأ لكنه ضروري حيث تكون الوقائع محل نزاع.

وللاطّلاع على أساس استرداد المتأخرات وكيفية عمل نظام التنفيذ عملياً، راجع دليلنا حول كيفية عمل التنفيذ الجبري (icra) في تركيا، وخدمتنا في استرداد الأجرة غير المسدّدة عبر التنفيذ في تركيا، وملاحظتنا حول ما ينبغي فعله عندما يتوقف المستأجر عن دفع الأجرة.

حقوق المستأجر ومُدد الإشعار في تركيا

يحمل المستأجرون حقوقاً راسخة كما يحملون التزامات.

إنهاء الإيجار. على المستأجر السكني الذي يرغب في المغادرة أن يوجّه إشعاراً كتابياً قبل 15 يوماً على الأقل من انتهاء مدة الإيجار (المادة 347 TBK)؛ وإلا تجدّد العقد لسنة أخرى بذات الشروط. وقد يظل المستأجر الذي يغادر مبكراً مسؤولاً عن الأجرة لمدة معقولة لإعادة التأجير إلى حين إمكان إيجاد مستأجر بديل مناسب.

انتهاء المدة لا ينهي الإيجار. عقد إيجار المسكن لا ينتهي لمجرد انتهاء مدته المحددة — بل يتجدد تلقائياً، ولا يمكن للمالك إنهاؤه إلا بالأسباب القانونية المحصورة المذكورة أعلاه. والاستثناء البنيوي الوحيد يقع في المادة 347/1 من قانون الالتزامات التركي: فبعد تمديد الإيجار لمدة عشر سنوات، يجوز للمالك توجيه إشعار بالإنهاء عند نهاية كل سنة إيجار تالية دون إبداء أي سبب، شريطة توجيه الإشعار حسب الأصول.

الإصلاحات والعيوب. على المالك أن يسلّم العقار ويحافظ عليه صالحاً للاستعمال المتفق عليه. وتقع الإصلاحات الكبرى والبنيوية على المالك؛ بينما تقع الصيانة الطفيفة المرتبطة بالاستعمال العادي على المستأجر. وحيث تبقى العيوب الجسيمة دون إصلاح، تتاح للمستأجر وسائل بموجب المواد من 305 إلى 307 من قانون الالتزامات التركي، بما في ذلك تخفيض الأجرة بنسبة متناسبة، وإصلاح العيب وخصمه من الأجرة، والفسخ في الحالات الجسيمة.

التأجير من الباطن. لا يجوز للمستأجر عموماً التأجير من الباطن أو التنازل عن العقد دون موافقة المالك في العقارات السكنية؛ وقد يشكّل ذلك بذاته سبباً لإنهاء الإيجار.

ما يحتاج المستأجرون والملاك الأجانب إلى معرفته

لك ذات الحقوق الموضوعية التي يتمتع بها المواطنون الأتراك — لكن ثمة بضع نقاط عملية تحدّد مدى سلاسة سير الأمور عندما يقيم أحد الأطراف في الخارج.

• التصرف عبر وكالة. لست بحاجة إلى التواجد في تركيا. فبإمكان محامٍ تركي إدارة الوساطة والتقاضي والتنفيذ استناداً إلى وكالة موثّقة ومصدَّقة بالأبوستيل صادرة من بلدك (ومترجمة إلى التركية). وصياغة نص الوكالة بدقة منذ البداية تجنّبك التأخير لاحقاً.
• ضريبة دخل الإيجار على الملاك. يخضع الدخل الإيجاري من العقارات التركية للضريبة في تركيا حتى لو كنت تقيم في الخارج. ويقدّم الملاك غير المقيمين إقراراً سنوياً (عموماً 1–31 مارس عن السنة السابقة) عبر ممثل ضريبي. ولإيجار المساكن إعفاء سنوي (المادة 21 من قانون ضريبة الدخل؛ 58,000 ليرة تركية لعام 2026 — ويُعدَّل هذا المبلغ صعوداً كل عام، فتحقّق من الرقم الحالي). وحين يكون المستأجر شركة، يُقتطع اقتطاع بنسبة 20% (stopaj) من المصدر على الإيجار التجاري ويُسدَّد لمكتب الضرائب — لكن ذلك بذاته لا يُبرئ التزامك بتقديم الإقرار.
• اتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي. لدى تركيا اتفاقيات مع دول كثيرة قد تمنع فرض الضريبة عليك مرتين على ذات الإيجار — راجع الاتفاقية بين تركيا وبلد إقامتك.
• الأجرة بالعملة الأجنبية. كما سبق، لا تكون الأجرة المحدَّدة بعملة أجنبية مشروعة إلا حيث يكون أحد الأطراف غير مقيم؛ وإلا فيجب أن تكون الأجرة بالليرة التركية.
• الوساطة والتقاضي من الخارج. يمكن أن تسير الوساطة الإلزامية وجلسات المحكمة كلتاهما بتمثيل محاميك لك؛ ونادراً ما يُطلب منك الحضور شخصياً.

حل النزاعات: الوساطة والدعاوى والتنفيذ

تسلك معظم نزاعات الإيجار في تركيا الآن مساراً واضحاً:

1. التفاوض والإنذار. تُحلّ مسائل كثيرة عبر إنذار مصاغ حسب الأصول لدى كاتب العدل (ihtarname)، وهو ما يحفظ أيضاً موقفك القانوني ويبدأ سريان المهل القانونية.
2. الوساطة الإلزامية. منذ 1 سبتمبر 2023 (القانون رقم 7445 المعدِّل لقانون الوساطة رقم 6325)، أصبحت الوساطة شرطاً مسبقاً لمعظم نزاعات الإيجار — من مطالبات الأجرة، وتحديد الأجرة، والتكيّف، والتأمين، ومطالبات الاسترداد/الإخلاء — قبل أن تتمكن من رفع الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية.
3. التقاضي. تفصل محكمة الصلح المدنية في دعاوى الإخلاء وتحديد الأجرة وما يتصل بها.
4. التنفيذ (icra). يستوفي الحكمُ — أو في الحالات الواضحة مسار تنفيذ مباشر — الأجرة غير المسدّدة أو ينفّذ الإخلاء.

ولأن مهل الإشعارات والاعتراضات والدعاوى صارمة ولا تسامح فيها، فإن الحصول على المشورة مبكراً هو الوسيلة الأنجع لحماية موقفك. ولمناقشة إيجارك أو نزاع قائم، راجع محامي العقارات ونزاعات الإيجار في إسطنبول أو تواصل مع فريقنا.

الأسئلة الشائعة