トルコ法における家賃を支払わない借主への対応方法
トルコの借主が家賃の支払いを止めた場合、退去を求めて提訴する前に、まず書面により少なくとも30日間の催告を行う必要があります（トルコ債務法（TBKTBKトルコ債務法（第6098号）トルコのほぼすべての私的合意の土台となる法律——契約、不法行為責任、賃貸借、雇用、委任、不当利得。用語集 →）第315条）。さらに2023年9月1日以降は、ほとんどの賃貸借訴訟を提起する前に義務的調停を完了しなければなりません。そこから、トルコ法は併用可能な二つの手段を認めています。すなわち、未払家賃を回収するための執行手続と、占有を回復するための退去訴訟です。本ガイドでは、期限・法令・手順を、外国人所有者の視点から順を追って説明します。合法的な家賃と増額分がどのように算定されるかも含めて解説します。というのも、いわゆる「不払い」を巡る争いの多くは、実際には増額分の不足払いを巡る紛争だからです。
法的枠組み：借主の中核的義務としての家賃
トルコにおける住居用および屋根付き営業所（店舗）の賃貸借は、トルコ債務法（TBK、法律第6098号）によって規律されます。TBK第313条のもとで、家賃の支払いは借主の主たる義務であり、これを履行しない借主は債務不履行となります。
定期賃貸借が毎年自動的に更新される場合、通常は契約上の増額を伴い、借主は更新後の家賃に拘束され続けます。借主は、有効な増額が効力を生じた後も前年の金額を払い続けることによって不履行を免れることはできず、これは以下で扱う紛争の最も一般的な発端の一つです。
トルコ法は貸主に対し、同時に追行できる二つの救済手段を認めています。すなわち、未払家賃を回収するための執行手続と、占有を回復するための退去訴訟です。一方を選び他方を放棄する必要はありません。これらの請求がどのように組み合わさるかの全体像については、トルコにおける貸主・借主間の紛争に関するガイドをご覧ください。
外国人所有者は、トルコ国民と同一の貸主としての権利を享受します。非居住者や非国民の貸主に対する、より厳しい別個の制度は存在しません。手続は技術的であり、トルコの当局に対してトルコ語で進行するため、特にご本人が出頭できないトルコの外国人不動産所有者にとっては、現地での代理を確保することが強く推奨されます。
借主が実際に支払うべき家賃はいくらか？
借主が不足払いをしていると言えるためには、まず合法的な家賃を把握する必要があります。「不払い」に見える紛争の多くは、実際には年間増額を巡る争いです。
住居用賃貸借については、TBK第344条が年間増額を、TÜİKが公表する消費者物価指数（TÜFE／CPI）の直近12か月平均を上限としています。賃貸借契約はこれより低い増額を定めることはできますが、これより高い増額を定めることはできません。合法的なCPI増額が効力を生じた後も従前の家賃を払い続ける借主は不足払いをしていることになり、その不足分により債務不履行となり得ます。
屋根付き営業所（商業用）賃貸借については、増額は一般に契約と同じCPIの考え方によって規律され、長期の商業用賃貸借には独自の更新家賃規則があります。紛争が契約上許容される内容に左右される場合は、当所の商業用賃貸借の審査・作成チームが、延滞に対して行動を起こす前に、増額条項が有効に執行可能かを確認できます。
家賃はいつ法的に「遅滞」となるか？ 支払時期と債務不履行
債務不履行は賃貸借契約上の支払期日に左右されます。TBK第314条のもとで、契約に別段の定めがない限り、借主は各賃貸借期間の末に家賃（および合意された付随費用）を支払わなければなりません。
ほとんどの賃貸借契約は特定の期間を定めています。契約が家賃を「毎月1日から5日までの間」に支払うべきと定めている場合、支払いは5日の末までに貸主に到達しなければなりません。これを怠ると借主は債務不履行となり、以下の救済手段の起算が始まります。
トルコの裁判所はこれを厳格に適用します。家賃は全額かつ期限どおりに支払われなければならず、判例は不完全な支払いを不払いとして扱います。わずかな不足であっても家賃全額の不払いとみなされ得、一部支払いや象徴的な支払いは債務不履行を治癒しません。借主にとって安全な前提は、支払期日までに合法的な家賃全額に満たないものはすべて違反である、ということです。
第一段階：提訴前の義務的調停
これは多くの古いガイドが見落としている段階です。2023年9月1日以降、賃貸借紛争は、退去請求および未払家賃請求を含め、調停法（HUAK第6325号、法律第7445号による改正）のもとで提訴の要件としての義務的調停（dava şartı arabuluculukArabuluculuk調停（提訴前の必要的または任意の手続）当事者が独立した調停人のもとで、裁判所へ行く前に紛争の解決を試みる手続。用語集 →）の対象となります。まず調停人に申立てを行い最終報告書を取得しなければ、ほとんどの賃貸借訴訟を有効に提起することはできません。
調停は執行手続（İİKİİKトルコ執行破産法（第2004号）トルコにおける債務の強制的な取立てと破産手続を定める法律。用語集 →）には同じようには適用されません。手続を開始するために執行事務所へ申立てを行うことは訴訟ではなく、事前の調停を要しません。調停の要件が問題となるのは裁判所へ進む場合、たとえば借主の異議を排除するため、または退去訴訟そのものを提起するためです。この区別は、貸主がしばしば執行を開始しつつ並行して調停を準備する理由の一つです。
ルート1：執行手続と支払命令
最も一般的な経路は、İİK第269条（法律第2004号）に基づく執行に基づく退去です。重要な利点は、開始にあたり事前の裁判所判決を必要としないことです。執行事務所へ申立てを行い、同事務所が借主に退去警告を含む支払命令（tahliye ihtarlı ödeme emriÖdeme emri支払命令回収を開始するために執行局が債務者へ送達する公式書面——そして、ごく短い異議期間を起動させるもの。用語集 →）を送達します。これ自体が執行手続による退去であり、独自の期限を伴います。これは当所のより広範なİİK執行手続業務の中の一つの申立てです。
支払命令は、送達時から並行して進行する二つの期限を発生させます。
- 債務または賃貸借関係に対して異議を述べるための7日間、および
- 延滞家賃を全額支払うための30日間。
その後どうなるかは借主次第です。
- 借主が30日以内に支払う場合——債務は清算され、この不履行に基づく退去請求は失われます。
- 借主が何もしない場合——異議も支払いもなければ、手続は確定し、執行事務所を通じて退去を追行できます。
- 借主が7日以内に異議を述べる場合——執行手続は停止し、異議を排除して退去を得るために、（必要な場合は調停を経たうえで）紛争を初級民事裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）へ持ち込まなければなりません。
İİK第269条が円滑に退去へ至るためには、賃貸借は書面であり、家賃が支払期にあり、借主が支払いを怠っており、かつ支払命令に退去警告と法定の期限が含まれていなければなりません。口頭の賃貸借も証明できますが、より困難であり、執行ルートはそれほど円滑ではありません。この事件を用いて延滞を金銭債務として回収することもできます。回収が退去と並行してどのように進むかについては、トルコで未払金を債務として回収するガイドで説明しています。
ルート2：TBK第315条に基づく退去訴訟（Tahliye Davası）
直接の司法的経路を望む場合、または借主が執行に異議を述べた場合は、退去訴訟（tahliye davası）を追行します。TBK第315条のもとで、不払いに直面した貸主は、まず延滞を解消するための少なくとも30日間を与える書面による催告を送達しなければなりません（30日間は住居用および屋根付き営業所賃貸借の最短期間です）。その期間内に借主がなお支払わない場合、義務的調停を完了したうえで、賃貸借を解除して退去を求めて提訴することができます。
本案は、不動産が所在する地区の初級民事裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）で審理されます（HMK第6100号）。裁判所は、退去を命じる前に、賃貸借が存在するか、家賃が真に支払期にあったか、合法的な金額が正しく算定されたか、そして法定の催告と期限が遵守されたかを確認します。
二つの「30日間」は同じではない：İİK第269条とTBK第315条
外国人所有者はしばしば二つの「30日間」を混同します。両者は異なるルートに属し、異なる時点から起算されます。以下の表は両者を並べて示したものです。
| 項目 | 執行ルート——İİK第269条 | 訴訟ルート——TBK第315条 |
|---|---|---|
| 性質 | 執行事務所を通じた支払命令（退去自体は執行を通じて進行） | 書面による催告、その後の裁判所での退去訴訟 |
| 開始する場所 | 執行事務所（icra müdürlüğü） | 公証された催告を送達し、その後に初級民事裁判所 |
| 30日間の意味 | 支払命令の送達後、借主が支払うための30日間 | 提訴前に、書面による催告で借主が延滞を解消するための少なくとも30日間 |
| 異議 | 借主は7日以内に異議を述べることができ、これにより執行が停止する | 7日間の異議段階はなく、借主は訴訟内で防御する |
| 調停が先か？ | 執行の開始には不要。ただしそれに続く裁判所手続の前には必要 | 退去訴訟の提起前に義務的 |
| 書面の賃貸借が必要か？ | 円滑なルートには強く推奨 | あると有用だが、なくても退去は追行し得る |
実務上、二つのルートは補完的です。İİK事件は支払いを促し債務を回収でき、一方でTBK第315条の手続は、借主が争う場合に退去判決を確保します。
退去の「二回の有効な催告」事由（TBK第352条第2項）
別個かつ強力な事由がTBK第352条第2項にあります。同一の賃貸借年度内に、家賃不払いを理由として借主に二回の有効な書面による催告（iki haklı ihtar）を送達した場合、借主が最終的に毎回支払ったかどうかにかかわらず、その賃貸借年度が終了した時点で退去を求めて提訴することができます。
これは慢性的な遅延支払者に対して重要です。各正式な催告の後にのみ支払う借主は、債務が常に清算されているため安全だと考えるかもしれませんが、単一の賃貸借年度における二回のそのような催告は、それ自体として退去を正当化し得ます。この事由は、現在のトルコの破棄院（Yargıtay）の実務において、標準的で現に適用されている退去の根拠であり続けています。
借主が取り得る対抗手段
借主の動きを予測しておくことは、不意打ちを避けるのに役立ちます。不払い紛争にある借主は、一般に次のいずれかを試みます。
- 供託または裁判所への支払い（tevdi mahalli／mahkeme veznesine ödeme）。借主が支払おうとしたが貸主が受領を拒んだと主張する場合、または金額について真の争いがある場合、借主は指定された当局へ家賃を供託することができます。有効な供託は期限内の支払いとみなされ、不履行の主張を退け得るため、供託の日付と金額が重要となります。
- 増額を争う。借主は、増額がTBK第344条に基づく合法的なCPI上限を超えていたため、実際には延滞していなかったと主張するかもしれません。だからこそ、上記の家賃算定の段階が決定的なのです。
- 7日以内に執行に異議を述べる。これによりİİK事件が停止し、争いは裁判所へ移ります。
- 敷金との相殺。一方的には稀にしか認められません（後述）。
これらのいずれも自動的に防御となるわけではありませんが、催告・数値・送達に隙があると、それぞれがあなたを遅延させ得ます。
敷金（Depozito）と相殺
TBK第342条のもとで、住居用および屋根付き営業所賃貸借の敷金は家賃3か月分を上限とし、金銭の敷金は、双方の同意（または裁判所の決定もしくは執行）なしには引き出せない銀行口座に預け入れなければなりません。貸主は一般に、賃貸借期間中の未払家賃を補填するために敷金を勝手に用いることはできず、借主も「敷金でまかなえる」ことを理由に家賃の支払いを止めることはできません。
要するに、敷金を継続する延滞に対する自力救済の手段として扱わないでください。正しい経路は、催告、その後の執行または退去訴訟であり、敷金は賃貸借が終了する際に独自の枠組みで処理されます。
遡及家賃と5年の消滅時効
通常、遡及的な家賃（借主が不足払いをした金額を含む）を請求できます。ただし、書面による合意（たとえばメールやメッセージ）で増額を明確に放棄していた場合を除きます。破棄院（Yargıtay）は、一部家賃を受領しても増額を放棄したことにはならないと判示しており、不足払いの家賃を回収することは、家賃を据え置くことへの黙示の同意とは扱われません。
期限は重要です。家賃請求はTBK第147条に基づく5年の消滅時効の対象となります。もっとも、時効は借主が防御として援用しなければならず、裁判所が自動的に適用することはなく、有効となるためには適時に援用されなければなりません。古い家賃を累積させるのではなく、延滞には速やかに対処してください。
判決後：退去の執行
退去判決は自動的に執行されるものではありません。確定した執行可能な決定を得たら、それを執行事務所（icra müdürlüğü）へ持ち込みます。同事務所は借主に自発的な退去のための短い期間を与える通知を発します。それでも借主が退去しない場合、同事務所は物理的な退去（icra marifetiyle／zorla tahliye）を実施し、必要に応じて職員の助けを借りて借主を退去させ、占有をあなたに返還します。
実際の所要期間は、裁判所の事件負担、借主が異議や上訴をしたかどうか、そして地元の執行事務所の混雑状況によって異なります。全国一律の固定的な数値はなく、当所は特定の結果や期間をお約束することは決してありませんが、有効な催告・正確な数値・適切な送達を備えた明確な事件記録こそが、手続を前進させ続けるうえで最大の要因です。
外国人所有者にとっての費用と手続
不安を抱える外国人所有者は通常、この手続が実際上どれほどの手間を要するかを知りたいと考えます。主な項目は次のとおりです。
- 裁判および執行の手数料。公式の料率表によって定められ、請求額および行った手続に応じて変わります。
- 委任状（vekaletnameVekâletname公証人が作成する委任状弁護士その他の者があなたに代わって行動することを認める、公証人作成の公式書面。用語集 →）。本件全体を海外から進めることができますが、委任状はトルコでの使用のために発行されなければならず、通常はトルコの公証人の面前で、またはトルコ領事館で、あるいはアポスティーユと宣誓されたトルコ語訳を付して外国の公証人の面前で作成します。この手続こそが、あなたが渡航することなく、弁護士が催告を送達し、執行事件を開始し、期日に出頭することを可能にします。
- 委任状および外国語の書類のための翻訳および公証費用。
- 調停費用。義務的調停段階のための小額の費用です。
弁護士がどのように立場を強化するか
これらの事件における貸主の敗訴の多くは、手続上の失策から生じます。すなわち、法定要件を満たさない催告、計算違いの30日間、誤った裁判所、省略された調停段階、または退去警告を欠く執行事件などです。一つの瑕疵があなたを最初へ引き戻し得ます。
当所の不動産チームは、外国人所有者のために手続全体を取り扱います。合法的な家賃と増額の算定、要件を満たす催告の送達、義務的調停の完了、İİK執行の開始、借主の異議への対応、そして初級民事裁判所への退去訴訟の提起まで、すべて委任状に基づいて行いますので、あなたが渡航する必要はありません。あなたの状況を検討するには、Lexin Legalへお問い合わせください。
本記事は一般的な情報であり、法的助言ではありません。期限、催告の文言、合法的な家賃、そして戦略は、あなたの賃貸借契約の正確な条項と事件の事実に左右されます。行動を起こす前に、トルコの弁護士があなたの事件記録を検討すべきです。
よくあるご質問
トルコで家賃不払いの借主を退去させるのにどれくらいの期間がかかりますか？
固定的な期間はなく、いかなる弁護士もこれを約束することはできません。執行ルートは、借主に異議のための7日間と支払いのための30日間を与える支払命令から始まります。借主が異議も支払いもしなければ、退去は比較的速やかに進行し得ます。異議を述べた場合、本件は（義務的調停を経て）初級民事裁判所へ進み、裁判所の事件負担や上訴の有無に応じて数か月から1年超を要することがあり、その後に判決の物理的執行が続きます。
家賃不払いによる退去の前に、何日間の催告を行う必要がありますか？
住居用および屋根付き営業所賃貸借については、TBK第315条に基づき、借主に延滞を支払うための少なくとも30日間を与える書面による催告を送達しなければなりません。その期間内に借主が支払いを怠った場合にのみ、解除して退去を求めて提訴することができます。同一の賃貸借年度内に不払いを理由とする二回の有効な書面による催告が送達された場合には、別個の事由が存在します（TBK第352条第2項）。
借主を提訴する前に調停を経る必要がありますか？
はい、ほとんどの場合そうです。2023年9月1日以降、賃貸借紛争は、退去請求および未払家賃請求を含め、提訴の前提条件としての義務的調停を要します（HUAK第6325号、法律第7445号による改正）。icra事務所での執行手続の開始は訴訟ではなく、事前の調停を要しませんが、裁判所の段階では要します。
借主は全く払わないのではなく、増額分を不足払いしています。それでも不払いにあたりますか？
あたり得ます。家賃は全額かつ期限どおりに支払われなければならず、わずかな不足でも不払いとみなされ得ます。住居用賃貸借については、合法的な増額はTBK第344条に基づき12か月CPI（TÜFE）平均を上限とし、暫定的な25％の上限は2024年7月1日に失効しました。借主が合法的に増額された家賃より少なく支払う場合、その不足分により債務不履行となり得ます。
未払家賃を補填するために敷金を用いることができますか？
一般にはできません、少なくとも一方的にはできません。TBK第342条のもとで、敷金（家賃3か月分を上限とする）は凍結口座に保管され、通常は双方の同意または裁判所もしくは執行の決定なしには引き出せません。敷金は賃貸借終了時における借主の義務に対する担保であって、継続する家賃の代替ではありません。延滞に対する正しい経路は、催告、その後の執行または退去訴訟です。
不払いによる退去のために書面の賃貸借は必要ですか？
書面の賃貸借は、İİK第269条に基づく執行に基づく退去をはるかに簡明にします。というのも、関係、家賃額、支払期日を明確に証明するからです。書面の契約がなくても退去を追行することは依然として可能ですが、関係の証明はより困難となり、弁護士の助力が特に重要になります。
外国人所有者として、退去のためにトルコにいなければなりませんか？
いいえ。トルコの弁護士に委任状を授与すれば、その弁護士があなたに代わって催告を送達し、執行事件を開始し、期日に出頭し、退去を管理しますので、あなたの物理的な出頭は通常必要ありません。委任状はトルコでの使用のために作成されなければならず、通常はトルコの公証人または領事館の面前で、あるいは海外で発行する場合はアポスティーユと宣誓されたトルコ語訳を付して作成します。
