Юрист по недвижимости в Турции для иностранных покупателей

Зачем иностранному покупателю нужен независимый юрист в Турции

В Турции право собственности на недвижимость возникает и подтверждается через тапу — официальное свидетельство о праве, внесённое в Земельный кадастр (Tapu Sicili). Вы не становитесь полноправным собственником, пока переход права не зарегистрирован там на ваше имя — независимо от того, какой договор вы подписали и сколько заплатили. Именно это правило подводит иностранных покупателей чаще любого другого.

В отличие от английской или американской системы, в обычной турецкой сделке нет нейтрального агента по закрытию и нет встроенного эскроу. Риелтор работает на продавца. Юрист застройщика защищает застройщика. Нотариус удостоверяет подписи, но не проверяет, выгодна ли покупка. Никто в этой комнате не заботится об интересах покупателя — если только вы не привели собственного юриста.

Что на деле означает «представлять только вас»

Lexin Legal представляет вас и только вас. До того как уйдут деньги, мы независимо проверяем, кто юридически владеет объектом, свободен ли он от долгов и обременений, может ли он быть законно продан иностранцу и легально ли само здание. Затем мы ведём передачу в Земельном кадастре так, чтобы право чисто перешло на ваше имя, а цена, которую вы платите, была той, о которой вы договорились.

Ваш юрист против юриста агента или застройщика

Иностранные покупатели часто полагают, что юрист за столом — это «юрист сделки». Такой роли не существует. Вот кто на самом деле кого защищает.

Может ли иностранец купить? Право, лимиты по площади и военный допуск

Большинство иностранцев могут владеть недвижимостью в Турции, но перед обязательством необходимо пройти три юридических «ворот». Мы подтверждаем все три в самом начале работы по делу, потому что каждое из них способно незаметно сорвать сделку, которую вы уже оплатили.

Кто имеет право — и почему «взаимность» здесь неверное слово

Вы всё ещё можете прочитать, что право иностранца на владение зависит от взаимности (mütekabiliyet) между Турцией и вашей страной. Это перестало быть законом более десяти лет назад. Принцип взаимности был отменён в 2012 году Законом № 6302, изменившим статью 35 Закона о Земельном кадастре. Право теперь определяется списком разрешённых стран, утверждённым на государственном уровне — сейчас около 183 национальностей могут приобретать недвижимость без проверки на взаимность.

Небольшое число национальностей остаётся ограниченным или под запретом, и право может зависеть и от того, кто вы, и от того, где именно расположен объект. Мы подтверждаем, что ваша национальность сейчас вправе приобрести конкретный рассматриваемый объект.

Лимит в 30 гектаров и предел в 10% по району

К иностранному владению применяются два количественных ограничения:

• Иностранное физическое лицо может владеть максимум 30 гектарами земли в Турции в совокупности, с возможностью увеличить до двойного размера решением Президента.
• Иностранцы как группа не могут владеть более чем 10% площади любого одного района.

Для одной городской квартиры эти лимиты почти никогда не проблема. Для земли, вилл с большими участками или покупателя, собирающего портфель, они имеют значение и должны быть сверены с кадастром.

Допуск военных и особых зон безопасности

Недвижимость внутри или вблизи военной запретной зоны или особой зоны безопасности не может быть продана иностранцам. Земельный кадастр проводит проверку допуска при передаче, но мы проверяем это до внесения задатка.

Юридическая проверка: что именно мы проверяем до вашей оплаты

Проверка недвижимости (due diligence) — сердце безопасной покупки в Турции, и именно здесь юрист по недвижимости многократно отрабатывает свой гонорар. Реестр прав, кадастр и муниципальные записи содержат большинство ответов — мы читаем их, чтобы вам никогда не пришлось верить агенту или продавцу на слово.

Право и право на продажу

• Собственность и личность — подтверждаем, что лицо, указанное в тапу, является настоящим, текущим и единственным собственником, обладает полной дееспособностью и полномочиями на продажу (включая, где это применимо, согласие супруга или сособственника).
• Наследство и совместная собственность — проверяем, что объект не связан неразделённым наследством и не принадлежит долями (hisseli) лицам, не все из которых продают.

Долги и обременения на праве

• Ипотеки и аресты — любая ипотека (ipotek), наложение (haciz), обеспечительная мера или отметка (şerh), внесённая против объекта, которая может пережить продажу или заблокировать её.
• Привязанные долги — задолженность по налогу на недвижимость, по коммунальным платежам и взносы на управление зданием (aidat), которые могут перейти на нового собственника вместе с объектом.

Само здание

• Зонирование и план застройки (imar) — статус плана и разрешённое использование, чтобы «жилая квартира» на деле не оказалась построенной на сельскохозяйственной, лесной или иной ограниченной земле.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan / yapı kullanma izni) — есть ли у здания искан, подтверждающий, что оно завершено в соответствии с утверждённым проектом и законно для проживания.
• Несанкционированные изменения — незаконные пристройки, остеклённые балконы, добавленные этажи или изменённое назначение, грозящие штрафами или сносом.
• Сейсмостойкость и DASK — есть ли у здания обязательная страховка от землетрясения DASK, и разумный повод задать более жёсткие вопросы о возрасте и устойчивости здания.

Передача тапу: как на самом деле переходит право

Это и есть тот самый момент. Право переходит в момент регистрации изменения в Управлении Земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü) — не при подписании частного договора купли-продажи, не при оплате и не при получении ключей. Обе стороны или их уполномоченные представители приходят в кадастр; регистратор зачитывает сделку; свидетельство обновляется; и объект становится юридически вашим.

Что должно быть готово ко дню передачи

• Турецкий налоговый номер (vergi numarası) для покупателя — оформляется быстро и обязателен.
• Турецкий банковский счёт, поскольку расчёт проходит через банковскую систему (см. правило о конвертации иностранной валюты ниже).
• Присяжный переводчик в кадастре, если вы не говорите по-турецки — это требование закона, а не опция, чтобы вы действительно понимали то, что подписываете. Lexin Legal оказывает услуги на английском и турецком; для русскоязычных клиентов мы при необходимости организуем переводчика за дополнительную плату.
• Отчёт об оценке недвижимости от лицензированного SPK оценщика (см. следующий раздел — теперь требуется по каждой сделке с участием иностранца).
• Действующий паспорт, фотографии, полис страхования от землетрясения DASK и подтверждение оплаты пошлин и налогов за передачу.

Договор за свидетельством

За всем этим стоит грамотно составленный двуязычный договор купли-продажи. Он фиксирует цену, график платежей, дату передачи, кто какие расходы несёт и что именно происходит при нарушении любой из сторон. Договор регулируется Турецким обязательственным кодексом № 6098 (TBK), тогда как сама передача проходит по Закону о Земельном кадастре № 2644 и Турецкому гражданскому кодексу № 4721 (TMK).

Для сложных покупок, сделок на стадии строительства или договоров с застройщиком мы опираемся на нашу более широкую практику коммерческого договорного права, чтобы закрепить условия. Мы присутствуем на передаче вместе с вами или от вашего имени и проверяем каждую строку свидетельства до того, как будет поставлена подпись. Напишите нам до подписания чего-либо — переписку ведём на русском.

Расходы, пошлина за передачу и правило о валюте (DAB)

Иностранных покупателей часто застают врасплох — а иногда и тихо завышают суммы — на этапе расходов, поэтому стоит понять структуру до того, как вы сядете у стойки кадастра. Вот типичная разбивка.

Сколько на деле стоит покупка

Пошлина должна считаться от реальной цены

Tapu harcı взимается по Закону о пошлинах (Harçlar Kanunu) № 492 — всего 4% от заявленной стоимости продажи, с долей по умолчанию 2% на покупателя и 2% на продавца. Стороны иногда частно договариваются, кто фактически платит, но эта договорённость не меняет юридическую обязанность, установленную законом.

Валютное правило DAB (конвертация)

Если вы платите в иностранной валюте, есть жёсткое требование, о котором многие покупатели никогда не слышат. С 24 января 2022 года иностранный покупатель обязан продать иностранную валюту Центральному банку (CBRT) через турецкий банк и предъявить Döviz Alım Belgesi (DAB) — справку о покупке иностранной валюты — Земельному кадастру до завершения сделки.

Налог на прирост при перепродаже

Если вы продаёте с прибылью в течение пяти лет (60 месяцев) с момента покупки, прибыль облагается налогом (değer artış kazancı) по Закону о подоходном налоге (GVK). Продажа после пяти полных лет — прибыль освобождается. База стоимости индексируется на инфляцию, и применяется годовое освобождение.

Недвижимость на стадии строительства: реальные риски

Покупка на стадии проекта или в недостроенном комплексе может означать более низкую цену и оплату в рассрочку — но юридический риск принципиально иной, чем при покупке готовой, зарегистрированной квартиры. Вы покупаете обещание, а значит договор решает всё, и надёжность застройщика — ваша главная защита.

Готовая квартира против стройки: как сравнивается риск

Где сделки на стадии строительства идут не так

• Задержки сдачи — застройщики часто передают объект позже, иногда на годы. Грамотный договор фиксирует твёрдую дату сдачи и чёткие средства защиты (ежедневные неустойки, снижение цены или право расторгнуть и вернуть средства), если срок срывается.
• Свидетельство, которое вы действительно получаете — подтвердите, получаете ли вы и когда индивидуальное тапу в собственность, а не только долю в неразделённой земле (arsa payı / kat irtifakı), пока здание достраивается.
• Спецификация и дефекты — то, что обещает буклет, должно быть прописано в обязывающих условиях: отделка, квадратные метры, общие зоны и искан.
• Платёжеспособность застройщика — мы проверяем послужной список застройщика, состояние компании и разрешения проекта до того, как вы расстанетесь с деньгами.

Если застройщик уже вас подвёл

Если застройщик задержал сдачу, не получил искан или передал квартиру, не соответствующую договору, у вас может быть требование о нарушении по TBK — на неустойки, компенсацию или расторжение и возврат.

Мы оцениваем ваш договор, направляем официальное уведомление и при необходимости ведём спор в суде, после чего добиваемся взыскания через взыскание долгов и принудительное исполнение, если судебное решение или мировое соглашение не исполняется добровольно.

Покупка удалённо: доверенность и роль нотариуса

Вам не обязательно находиться в Турции весь процесс, и многие наши иностранные клиенты завершают покупку, ни разу не отстояв очередь в кадастре. Грамотно ограниченная доверенность позволяет нам проверять право, вести документы и, если вы хотите, завершить передачу тапу от вашего имени.

Как выдаётся действительная доверенность

Доверенность на сделки с недвижимостью в Турции должна быть в официальной нотариальной форме. Вы можете выдать её одним из трёх способов:

1. Перед турецким нотариусом, пока вы в Турции, с присяжным переводчиком, если вы не говорите по-турецки; или
2. За рубежом в турецком консульстве; или
3. Перед местным нотариусом в вашей стране, затем легализованную апостилем (по Гаагской конвенции об апостиле, участником которой является Турция) с присяжным переводом на турецкий.

Мы составляем её узко — намеренно

Доверенность — мощный и потенциально опасный документ. Мы составляем её жёстко: ограниченной ровно тем, что требует сделка, с указанием конкретного объекта, где это возможно, и без открытых полномочий продавать, закладывать или брать на себя долги от вашего имени. Мы поясняем вам понятным языком, что именно разрешает каждый пункт, до того как вы подпишете. Все разъяснения по доверенности мы готовы вести в переписке на русском.

Как недвижимость связана с гражданством и видом на жительство

Для многих иностранных покупателей недвижимость — это ещё и путь к турецкому паспорту или виду на жительство. Правильная юридическая структура с первого дня критична — у этих программ строгие технические требования, и небрежно проведённая покупка их не пройдёт.

Недвижимость и турецкое гражданство

Покупка недвижимости стоимостью не менее 400 000 долларов США с обязательством не продавать её три года — один из квалифицирующих путей к турецкому гражданству за инвестиции. Оценка, способ перевода средств, трёхлетняя отметка о запрете продажи в тапу и сроки — всё должно быть сделано правильно, иначе досье на гражданство отклонят, даже если квартира принадлежит вам.

Мы координируем покупку и заявление так, чтобы они стыковались — см. нашу отдельную страницу о турецком гражданстве за инвестиции.

Недвижимость и вид на жительство

Владение жильём в Турции может поддержать краткосрочный вид на жительство, хотя условия ужесточились, а некоторые районы закрыты для новых заявлений. Владение недвижимостью помогает, но не даёт права автоматически. Наша команда по видам на жительство и иммиграции согласует вашу покупку с вашей стратегией проживания, чтобы они усиливали друг друга.

Сдача в аренду, потолок арендной платы и основы отношений с арендаторами

Многие иностранные собственники сдают свою турецкую недвижимость — долгосрочным арендаторам или как краткосрочное жильё для отдыха. Правовой режим явно ориентирован на защиту арендатора, поэтому полезно понимать основы до того, как вы кого-либо заселите.

Договор аренды и повышение платы

Жилищная аренда регулируется Турецким обязательственным кодексом № 6098 (TBK). Годовое повышение арендной платы по продлеваемому договору ограничено, и вы не можете просто поднять плату до рыночного уровня каждый год.

Прекратить аренду непросто

Турецкое право делает выселение платящего арендатора по-настоящему трудным. Договоры по сути продлеваются, и арендодатель обычно может вернуть владение только по определённым законным основаниям — и часто лишь по решению суда.

Краткосрочная и курортная аренда теперь лицензируется

Если вы планируете разместить квартиру на платформе для отдыха, вам почти наверняка сначала нужно разрешение.

Мы консультируем по договору аренды, по разрешениям и, когда всё идёт не так, по взысканию невыплаченной аренды или по выселению.

Что происходит с вашей турецкой недвижимостью в случае смерти

Беспокоящиеся покупатели часто спрашивают, что станет с турецкой квартирой, если собственник умрёт — особенно когда семья и остальное наследство за границей. Ответ устойчивее, чем большинство опасается, но регулируется турецкими, а не иностранными правилами.

На практике это означает, что наследники получают турецкое свидетельство о праве на наследство (veraset ilamı), объект регистрируется на их имена в Земельном кадастре, и любой турецкий налог на наследство уплачивается. Планирование структуры владения во время покупки — единоличное, совместное или через юридическое лицо — может сильно упростить это позже. Наша команда по наследству и наследственным делам может проконсультировать по этому параллельно с покупкой.

Типичные ошибки иностранных покупателей — и как мы их предотвращаем

Почти каждый спор по недвижимости, который нас просят разрешить, восходит к одной из горстки предотвратимых ошибок. Вот те, что мы видим чаще всего.

• Платить до проверки. Передавать задаток или полную цену на доверии, до независимой проверки права. Мы привязываем платежи к проверенным юридическим этапам.
• Полагаться на юриста агента. Считать, что юрист агента или застройщика — это «юрист сделки». Он не ваш юрист.
• Занижать цену. Записывать в тапу низкую стоимость ради снижения пошлины. Это уклонение от налогов, ослабляющее вашу юридическую позицию.
• Игнорировать искан. Покупать здание без разрешения на эксплуатацию, а затем мучиться с коммунальными услугами, перепродажей и стоимостью.
• Подписывать договор только на турецком, который не можете прочитать. Мы предоставляем и поясняем двуязычный договор, с присяжным переводчиком в кадастре.
• Выдавать широкую доверенность. Давать агенту открытые полномочия. Мы составляем узкие, одноцелевые доверенности.
• Забывать о долгах по зданию. Наследовать неоплаченные управленческие взносы и налоги прежнего собственника. Мы устраняем их в ходе проверки.

Разбор на примере: удалённая покупка квартиры в Стамбуле

Чтобы сделать это наглядным, вот типичное иллюстративное дело так, как его ведёт Lexin Legal.

Ситуация

Покупатель в Великобритании договаривается купить квартиру в Стамбуле за 250 000 евро, найденную через агента, не приезжая в Турцию для покупки. Агент настаивает на задатке в 10%, «чтобы её забронировать».

Что мы делаем

1. До любого задатка мы проводим проверку права: подтверждаем продавца в тапу, обнаруживаем существующий ipotek (ипотеку) по собственному банковскому кредиту продавца, подтверждаем наличие искана у здания и то, что квартира не в ограниченной зоне, а национальность покупателя имеет право на покупку.
2. Мы перестраиваем сделку так, чтобы задаток удерживался или был условным, пока ипотека продавца не будет погашена.
3. Мы готовим узкую доверенность, подписанную в турецком консульстве в Лондоне с апостилем и присяжным переводом, дающую нам право завершить именно эту покупку.
4. Мы получаем налоговый номер покупателя, организуем банковскую маршрутизацию и валютную конвертацию DAB, заказываем отчёт об оценке SPK и DASK.
5. Мы присутствуем на передаче тапу от имени покупателя, подтверждаем снятие ипотеки, проверяем свидетельство строка за строкой, и квартира регистрируется на имя покупателя.

Результат

Покупатель совершает чистую покупку из Лондона без поездки, ипотека продавца так и не становится проблемой покупателя, а записанная в тапу цена честна — что защищает покупателя при любой будущей перепродаже или заявлении на гражданство.

Реалистичные сроки и как Lexin Legal ведёт ваше дело

Несложная покупка квартиры, как только проверка права завершена и документы готовы, может пройти путь от поручения до зарегистрированного тапу за недели, а не месяцы. Переменные — насколько быстро проходят проверки права, нужно ли апостилировать доверенность за рубежом и нужно ли устранять дефекты до завершения. Покупки на стадии строительства и связанные с гражданством идут по собственным, более длинным графикам.

Что вы получаете от нас

• Прозрачное сопровождение. Каждый документ, каждый шаг и каждый расход поясняются юристами, действующими только в ваших интересах. Юридические услуги мы оказываем на английском и турецком; переписку с русскоязычными клиентами ведём на русском, а при необходимости организуем переводчика за дополнительную плату.
• Чёткая письменная смета. Согласованная до начала, чтобы вы знали, в чём состоит ваша юридическая защита — без сюрпризов в день сделки.
• Независимая проверка. Мы говорим вам правду об объекте заранее, пока вы ещё можете на неё отреагировать.
• Сопровождение «под ключ». Проверка права, договор, налоговый номер, конвертация DAB, оценка, DASK, доверенность и запись в кадастр — с нами рядом или действуя от вашего имени.
• Одна фирма на всю картину. Где ваша покупка затрагивает гражданство, вид на жительство или наследство, та же команда это координирует.

Если до внесения задатка остаются недели или даже дни — это ровно тот момент, чтобы поговорить с нами. Свяжитесь с Lexin Legal для чёткой и без давления оценки вашей покупки; напишите нам по-русски — переписку ведём на русском.

Как мы ведём вашу покупку недвижимости

Покупка недвижимости в Турции: частые вопросы