面向外国投资者与企业的土耳其建筑与规划法

本服务面向哪些客户

土耳其的建筑与规划事务把物权法、合同法与公共规划规则交织在一起。我们为卷入其中的各类外国当事人提供服务：

• 购买期房或在建房产的外国买家，需要在付款前核查购买交易与开发商的各项承诺。
• 外国投资者与开发商，建设住宅、商业、酒店或综合用途项目，通常基于其购入的地块或以土地份额安排取得的土地。
• 发包人与承包商，处于建设工程的两端，包括按经土耳其法律调整的 FIDIC 类国际范本运作的当事人。
• 老旧建筑中的业主，面临城市更新、风险建筑认定，或共有人对重建作出的表决。

无论您处于哪一方，核心问题都是相同的：产权与规划是否稳妥、合同是否平衡、许可是否齐全，以及工程延误或存在瑕疵时会发生什么。我们用清晰的中文为您说明这些问题，并以土耳其语代为处理。

土耳其建筑与规划的法律框架

土耳其并不存在单一的“建筑法典”。四部法律承担着主要分量，一个项目通常会同时触及它们全部：

围绕这些法律，还有不动产登记法第2644号、配套的规划与建筑监理条例，以及决定某一地块可建何物、建多高的市政规划图（imar planı）。由于公法层面（规划、许可）与私法层面（合同、产权、瑕疵）相互影响，一个层面的问题常常以另一层面的争议形式浮现。我们会在您作出承诺前同时梳理两个层面。

如果您的项目还涉及购买或持有土地，我们的工作会与土耳其房地产交易相重叠，其中包括产权核查、取得以及外国人所有权规则的处理。

建筑合同与 FIDIC 类合同

合同是大多数争议胜负的关键所在。土耳其法律将一项建设工程视为承揽合同（eser sözleşmesi）：承包商负有交付一个完工、符合约定结果的义务，而不仅是付出努力。

对于规模较大或国际性的项目，当事人常使用 FIDIC 范本（红皮书、黄皮书或银皮书）。FIDIC 在土耳其是可行的，但它是一套合同框架，而非土耳其法律——其关于变更、工期、索赔与争议委员会的条款，必须与 TBK 的强制性规则相协调，并结合所选的准据法与争议解决条款一并解读。我们提供以下起草与谈判服务：

• 量身定制的土耳其法准据建筑合同，以及对 FIDIC 范本的修订。
• 价款、里程碑与进度付款（hakediş）机制、保留金与银行保函条款。
• 变更、延误、违约金（penalty）与解除条款。
• 在跨境工程中真正可行的准据法与争议条款。

当交易范围超出建设工程本身时，我们会将其与更广泛的建筑及商事合同起草相协调，使供应、融资与服务协议彼此衔接。

规划、地块分合与建筑许可

没有正确的许可，您无法合法地建造、进而使用房产。规划法第3194号控制着一块地可承载什么，以及通往合法建筑的步骤。

通常的流程是：确认地块的规划状态（imar durumu）与开发权利；进行所需的地块分割或合并（ifraz / tevhit），以形成可建地块；在经批准的项目上取得建筑许可；在建筑监理（yapı denetimi）下施工；最后在出售、出租或使用前取得使用许可。

我们负责许可与规划的尽职调查，识别项目与其批准方案出现偏离之处，并就规划状态变更、对市政决定提出异议，以及在法律允许时的合规化（regularisation）提供建议。

承包商责任与建筑瑕疵（ayıp）

当一栋建筑被证实存在瑕疵——裂缝、渗漏、材料低劣、工程与方案不符——承包商应承担责任。最关键的实务问题是：您有多长时间可以主张权利。

视瑕疵情况而定，发包人依据承揽合同规则可享有的救济包括：要求修复、价款减少，或——对于严重、无法使用的结果——拒绝受领，并可一并主张损害赔偿。为保全主张，您一般须在交付后及时检验并通知瑕疵，并保留证据（报告、照片、专家意见）。

我们会评估瑕疵、固定技术证据、发出正式通知，并通过谈判、诉讼或仲裁主张修复、价款减少或赔偿。

延期交付与逾期交房索赔

逾期交房是外国期房买家向我们提出的最常见投诉之一。错过合同约定竣工或交付日期的开发商即构成违约，买家通常享有救济。

视合同而定，逾期交房可产生延误损害赔偿或合同违约金请求权、针对您被排除于房产之外期间的等额租金补偿，以及在严重情形下解除合同并取回已付款项的权利。合同关于交付日期、宽限期、不可抗力与违约金的措辞具有决定性意义——正因如此，这些条款必须在签约前核查，而非在延误发生后才核查。

关于此类主张如何运作、以及开发商不断推迟日期时该如何应对，我们在建筑公司逾期交付房产的指南中作了说明。当项目涉及出租时，我们也处理竣工后随之而来的住宅与商业租赁协议。

第6306号法下的城市更新（kentsel dönüşüm）

土耳其的城市更新计划允许将老旧、抗震脆弱的建筑拆除重建。如果您在此类建筑中拥有单元，这可能直接影响到您——有时甚至违背您的意愿。

对于身在国外的外国业主，危险在于“沉默”：通知送达至土耳其，期限悄然流逝，项目在您毫不知情的情况下被决定。我们会监控整个流程，就提出异议还是协商提供建议，审查所提供的重建与收益分配条款，并保护您的份额以及任何承包或租金补贴权益。

土地份额换建设合同与区分所有权产权

土耳其常见的开发模式是土地份额换建设合同（arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi）：土地所有人将土地份额或部分竣工单元让与承包商，以换取承包商自费建设。

其中的陷阱众所周知：承包商未能完工、转让其尚未挣得的份额，或交付的建筑没有使用许可，致使业主仅持有建筑地役权而无清晰的区分所有权。在已竣工建筑内部，公共区域决定、管理规约（yönetim planı）与多数表决也由第634号法调整。

我们起草并审查此类合同，设计份额转让的触发条件，并解决因工程未完成、未挣得的转让以及产权而产生的争议。

跨境与外国人专属的操作机制

您无需身在土耳其即可推进或抗辩一项建筑事务。使远程办理成为可能的机制是标准化的，我们会为您设置妥当。

• 授权委托书（vekâletname）：一份经公证、加注海牙认证的委托书，可让我们就许可、合同、登记步骤与诉讼代您行事，而无需您出行。我们会准确告知应包含哪些权限。
• 海牙认证与翻译：外国文件在土耳其当局与法院使用时，一般需要海牙认证以及宣誓土耳其语译本。
• 持有架构：许多外国投资者出于责任、税务与管理方面的考虑，通过土耳其公司而非以个人名义持有项目。

我们会说明您身在何处都可如何出具在土耳其使用的授权委托书，并可在符合您计划时设立一家土耳其公司来持有该项目。外国买家的取得行为还可能触发登记核查与所有权限制——例如安全区清查与每位买家的面积上限——我们将其作为土耳其房地产交易服务的一部分加以处理，而不会任其听天由命。

外国当事人常见的风险与错误

我们所见的大多数建筑损失本可避免。反复出现的错误包括：

• 在核查产权与规划之前付款。在尚无人确认卖方产权、地块开发权利或项目许可的情况下，款项就已转出。
• 在没有 iskan 的情况下接受交付。没有使用许可的建筑，是您继受的问题，而非开发商的问题。
• 依赖宣传册，而非合同。关于竣工日期与装修标准的营销承诺，其价值仅取决于已签署合同对其的重复。
• 错过时效期限。当身在国外的业主等着“看看情况如何”时，瑕疵与异议的期限正悄然流逝。
• 在土地份额交易中过早转让土地份额。业主把制约力交给了承包商，随后便无法促使其完工。
• 忽视城市更新通知。重建决定在土耳其当地作出，而外国业主从未见到那份通知。

争议、诉讼与仲裁

当一项建筑事务演变为争议时，论坛与策略取决于合同与当事人。我们通过谈判、土耳其法院与仲裁，处理瑕疵、延误、付款与解除争议。

关于承揽合同的法院诉讼由民事法院审理，技术问题通常交由法院指定的鉴定人（bilirkişi）处理，上诉则集中于 Yargıtay 15. Hukuk Dairesi。许多国际性与高价值的建筑合同则选择仲裁，仲裁可能更快、更中立，并能使争议避开公开法院。

对于含有仲裁条款的项目，请参见我们的建筑仲裁与争议解决服务。当承包商或开发商欠您款项时——无论是法院判决还是未付的进度款——我们可通过土耳其的强制执行程序执行金钱判决或进度款债权。

为何要委托一位土耳其建筑律师

建筑处于公共规划法、私法合同法与不动产产权的交汇处。一条在英文中读来妥当的条款，可能与土耳其债务法的强制性规则相抵触；一栋看似竣工的建筑，可能因缺少 iskan 而无法出售；一项重建表决，可能在您从未见过的期限上对您产生约束力。

一位土耳其建筑律师会把合同、规划档案与登记记录放在一起解读，并使用当局与法院实际使用的语言。我们会在您作出承诺之前，告诉您真正的风险所在——一旦发生争议，则在正确的论坛、按正确的期限推进。委托条款会在一开始即以书面约定，因此您在我们的工作开始之前，便能清楚其范围与依据。如有需要，我们可用中文与您沟通往来，并在必要时另行安排中文翻译陪同会议或庭审（需另行付费）。

我们如何与您协作

土耳其建筑与规划法：常见问题