土耳其的两次正当催告规则（TBK 352/2）：如何驱逐惯常迟付租金的承租人
"两次正当催告"规则允许土耳其的出租人驱逐一名总是迟付租金的承租人——即使该承租人最终已经清偿了全部欠款。该规则规定于《土耳其债务法》（Türk Borçlar Kanunu，第6098号法律）第352条第2款，专门针对"惯常迟付"的承租人，而非一次性违约的承租人。如果您的承租人最终总会付清，却从不按时支付，那么普通的"欠租违约驱逐"往往帮不了您。本路径正是为应对这种困扰而设计的，但它在形式、时限上极为严格，而且有一个许多出租人会遗漏的步骤：自2023年9月起，您必须先经过调解，才能向法院提起诉讼。
两次正当催告规则到底涵盖什么
《土耳其债务法》（Türk Borçlar Kanunu，第6098号法律，下称"TBK"）赋予出租人若干不同的收回房屋的法律依据。TBK 第352条第2款所规定的规则——土耳其语称为 iki haklı ihtar，即"两次正当催告"——是其中最有用、也最容易被误解的一种。
这一依据并非针对只漏付过一次租金的承租人，而是针对那些习惯性迟付的承租人——哪怕他们最终都把每一笔欠款付清。法律将反复迟付本身视为对租赁关系的一种违约：承租人所负的义务是按时付款，而非"最终付款"。
核心机制说起来简单，做起来却极易出错。如果出租人就迟付租金在相关期间内合法地向承租人发出了两次催告，那么出租人随后即可向法院起诉终止租赁——哪怕届时承租人已经付清了所有欠款。
这对外国出租人而言是一项有力的工具，因为它无需证明承租人当前仍欠租。它奖励那些保存好详细记录、并正确送达催告的出租人。无论您出租的是住宅，还是有顶商业用房（çatılı işyeri），该规则同样适用，因此它对住宅出租人和商业出租人都很重要。
条件一：在相关期间内发出两次催告
对于一年或一年以上的租赁，两次催告通常都必须落在同一个租赁年度之内。租赁年度从合同的周年日起算，而非从公历年起算。如果您的合同从3月1日起生效，那么租赁年度就是从3月1日到次年的2月28/29日。
法律条文中有一处细节需要注意。对于超过一年的租赁，两次催告可以落在同一个租赁年度内，也可以落在一个跨越多个租赁年度的期间内——条文用语是"一个租赁年度或一个超过租赁年度的期间"。因此对于多年期租赁，不应想当然地认为每到周年日计数就自动重置；允许的期间窗口可能更宽。不过对于一年期租赁，两次催告确实都需要落在同一个租赁年度之内。
- 对于一年或一年以上的租赁，两次催告须落在同一个租赁年度内（多年期租赁则为更宽的允许窗口）。
- 对于不足一年的租赁，催告须发生在该租期之内。
两次正当催告还必须针对两个不同的租金期间——例如两个不同月份的租金——而不是就同一个逾期月份发出两次提醒。把一个月的欠租拆成两份通知，只算一次正当催告，而非两次。
条件二：每次催告的形式与送达须正确
催告只有在以土耳其法律和法院会接受为证据的方式送达时才算数。形式在这里不是细枝末节——它是整个案件的核心。
有效方式
- 公证人（noter）通知——最有力、也是首选的途径；它能就通知内容和送达日期形成无可争辩的记录。
- 带回执的挂号信（iadeli taahhütlü）——可以接受，前提是您保留好送达凭证。
通常无效的方式
- 普通电子邮件、短信或 WhatsApp 消息。
- 承租人未以书面方式确认收到的当面递交。
谁应发出、谁应接收
催告必须由租赁合同中列明为出租人的一方发出。当房产有多名共有人时，根据《土耳其民法典》关于共有的规则，催告和诉讼可能需要共有人的多数决，某些情形下甚至需要全体共有人共同行动。当租赁合同列明了不止一名承租人时，应向每一名承租人送达；遗漏某一名共同承租人的催告可能会动摇整个主张。在签约阶段把这些姓名写对，能省去日后的麻烦——参见我们关于起草严密的租赁合同的指南。
条件三：每次催告都必须是"正当的"（haklı）
在这一规则中起决定作用的词是 haklı——正当。一次催告只有在承租人收到该催告之时，其所主张的租金确实已到期且仍未支付（muacceliyet）时，才算正当。
- 在租金到期日之前发出的催告属于过早，在法律上无效——哪怕只早了一天也会使其失效。
- 催告必须针对基础租金。就水电费、物业管理费（aidat）、维护费或其他附属费用提出的要求，不构成正当的租金催告。
- 承租人必须没有有效的抗辩——例如真实的抵销权、出租人在先的违约，或出租人自己拒绝接受合法支付。当承租人的付款被拒绝时，其可以合法地将租金提存于法院指定的提存处（tevdi mahalli），这随后会削弱出租人日后的催告。
"收到前已付款"的陷阱
土耳其最高上诉法院（Yargıtay，最高法院）的判例在时间问题上态度严格。如果承租人在实际收到催告之前就已支付了逾期租金，那么该催告即非正当，不计入两次之中。这正是送达日期证据为何如此重要的原因，也是为什么一份快速、带日期的公证通知优于较慢或采用"视为送达"方式的通知。
条件四：先调解，再在期限内起诉
仅仅拥有两次正当催告，本身并不能终止租赁。出租人必须采取行动——而现行法律要求一个让许多出租人措手不及的步骤。
起诉前的强制调解
自2023年9月1日起，对于向法院提起的租赁纠纷，调解成为一项强制性的前置条件（dava şartı arabuluculuk），该制度由第7445号法律引入（该法在《调解法》即第6325号法律中增设了第18/B条）。在提起驱逐诉讼之前，您必须先向调解办公室申请调解。未经调解申请而径直向法院提起的两次正当催告之诉，将因程序事由被驳回（usulden ret）。
实务操作上：您向调解办公室提出申请，调解员获指派，整个程序通常在数周内完成。如果调解失败，调解员会出具一份最终笔录（son tutanak），此后您再提起诉讼。对下文所述期限而言至关重要的是，法律规定时效自调解申请之日起停止计算，直至最终笔录出具——因此及时提出调解申请可以保护您的起诉期间。
- 管辖法院：租赁房产所在地的初级民事法院（Sulh Hukuk Mahkemesi，治安/简易民事法院），与《民事诉讼法》（HMK，第6100号法律）相一致。
- 应准备的证据：签署的租赁合同、两次催告的副本、其送达日期的凭证、调解最终笔录，以及显示迟付规律的付款记录。
由于这一窗口只有一个月，那些想"再看看情况会不会好转"而拖延的出租人，往往会彻底丧失该权利。请尽早确定租赁年度的界限，并在其届满之前委托律师。
实例演算：时间线如何衔接
用数字来说会更具体。假设您的一年期租赁自2025年3月1日起生效，则租赁年度延续至2026年2月28日。
- 2025年4月：承租人迟付4月租金。您在4月租金已到期且未付期间发出一份公证催告。这是第一次正当催告。
- 2025年9月：承租人在9月租金上再次迟付。您在9月租金已到期且未付期间发出第二份公证催告。这是第二次正当催告——属于不同的租金期间，且落在同一个租赁年度内。
- 2026年2月28日：租赁年度届满。您的一个月除斥期间窗口开启。
- 截至2026年3月31日：您必须采取行动。在此窗口内申请调解；申请使时效停止计算。如果调解失败，待最终笔录出具后，您利用剩余时间向初级民事法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起驱逐之诉。
即便承租人到2月已经付清了每一里拉，两次正当催告仍然成立，主张得以推进。一旦错过3月窗口——或跳过调解步骤——该年度的这项权利即告丧失。
TBK 352/2 与单次违约路径（TBK 315）的对比
把这一规则与人们更熟悉的、依据 TBK 第315条的违约驱逐相比较，有助于理解。后者针对的是当前正处于欠租状态的承租人。
| 两次正当催告（TBK 352/2） | 单次违约（TBK 315） | |
|---|---|---|
| 目标承租人 | 惯常迟付者（存在迟付规律） | 当前拖欠租金的承租人 |
| 触发条件 | 就两个租金期间发出两次正当书面催告 | 就一笔未付款项发出一次书面通知 |
| 所需通知 | 两次正当催告；无需给予补正宽限期 | 一次给予补正宽限期的通知（住宅／有顶工作场所租赁至少30日，其他情形至少10日，自通知次日起算） |
| 何时可起诉 | 在租赁年度／租期届满后一个月内 | 在宽限期届满而租金仍未付清后 |
| 承租人付款能否使其失效？ | 不能——即便清偿全部欠款后仍然有效 | 能——在宽限期内付款即关闭该路径 |
实务中，这两种依据常常被顺序运用，而针对您具体事实的正确选择是一项策略决定，而非形式问题。如今这两条法院路径都要求先行调解。
执行路径（İcra）作为替代方案
还有一个值得了解的、感觉上更快捷的独立选项。根据《强制执行与破产法》（İcra ve İflas Kanunu，第2004号法律），面对违约承租人的出租人，可以通过执行局而非法院启动基于执行的驱逐（icra yoluyla tahliye）。承租人会收到一份付款命令；如果他既不付款也不提出有效异议，即可随之被驱逐。
惯常迟付者往往也会对租金上调提出争议。如果这构成您纠纷的一部分，那么租金确定（kira tespit）程序会与上述驱逐依据并行推进，同样受强制调解约束。
如果您是身在海外的出租人
从海外管理一处土耳其房产会增添一些实务上的障碍，但只要事先做好规划，这些障碍都不致命。
- 通过代理人行事：您可以通过授权委托书（vekaletname）授权一名土耳其律师或代理人代为送达催告、申请调解并提起诉讼。在海外签署的授权委托书通常需要附加海牙认证（apostille）和经认证的土耳其语译文。
- 向承租人送达：催告可由土耳其公证人代您送达，这就绕开了您从另一个国家邮寄文件的困难。
- 共有问题：如果房产为共同所有，请尽早确认谁必须授权该催告和诉讼，以免一个缺失的签名使案件脱轨。
这些都是远距离操作时容易犯、且难以挽回的错误。在送达之前请律师审核您的催告，或请我们核查您已经启动的程序，都是值得的。致中文客户：请用中文写信给我们——我们以中文与您沟通往来；如有需要，可另行安排中文翻译陪同会议或庭审（需另行付费）。请注意，Lexin Legal 仅以英语和土耳其语提供法律服务。
导致这类案件失败的常见错误
- 跳过强制调解而径直向法院起诉——诉讼会因程序事由被驳回。
- 算错租赁年度，使两次催告落在相关窗口之外。
- 送达瑕疵——使用电子邮件／WhatsApp、遗漏某一名共同承租人，或由非租赁合同所列出租人的人发出。
- 就错误的款项催告——主张物业费（aidat）或水电费，而非基础租金。
- 过早的催告——在租金到期之前发出。
- "收到前已付款"的问题——承租人在收到催告之前就已付款。
- 错过租赁年度或租期届满后的一个月窗口。
如果上述任何一点让您感到没有把握，那种直觉是正确的——该规则技术性强，期限又短。我们的房地产与租赁纠纷律师可以审视您的具体事实，在您投入时间和成本之前，告诉您哪条路径（如果有的话）适合您。对于一个拖延更久、承租人就是不肯搬走的问题，您可能还想阅读关于十年期延长租赁驱逐路径的内容。
常见问题
土耳其的两次正当催告规则是什么？
这是《土耳其债务法》（第6098号法律）第352条第2款下的一项驱逐依据。如果出租人在相关期间内就迟付租金向承租人发出两次有效的书面催告，出租人即可起诉终止租赁——哪怕承租人此后已付清所有欠款。它针对的是惯常迟付者，而非一次性违约的承租人。
如果承租人现在已经付清了全部租金，我还能依据 TBK 352/2 驱逐他吗？
可以。这一规则关注的是惯常迟付的规律，而非当前的欠租状态。如果您在同一个租赁年度内送达了两次正当催告，那么即便承租人已清偿每一笔欠款，您仍可追究驱逐——前提是您在租赁年度或租期届满后的一个月窗口内启动调解并提起诉讼。
在土耳其提起驱逐诉讼之前，我必须先尝试调解吗？
是的。自2023年9月1日起，对于向法院提起的租赁纠纷，调解是一项强制性前置条件，该制度由第7445号法律引入。在提起两次正当催告驱逐之诉前，您必须先向调解员申请调解；未经调解径直起诉会导致诉讼因程序事由被驳回。调解申请同时会使一个月期限停止计算，直至最终笔录出具。
两次催告必须针对不同月份的租金吗？
是的。两次正当催告必须针对两个不同的租金期间。就同一个逾期月份发出两次提醒只算一次催告，而非两次。
WhatsApp 消息或电子邮件算有效催告吗？
一般不算。土耳其法院要求催告能够被证明。公证人通知是强烈推荐的方式，带回执的挂号信也可以接受。普通电子邮件、短信或 WhatsApp 通常无法满足这一要求。
如果承租人在收到我的催告前一刻就付了款会怎样？
那次催告即非正当，不予计入。根据最高上诉法院（Yargıtay）的判例，催告被收到时租金必须仍处于已到期且未付的状态，这正是为什么一份快速、带日期的公证通知比较慢或采用"视为送达"方式的通知更安全。
我有多长时间提起驱逐诉讼？
对于一年或一年以上的租赁，您必须自发出两次正当催告的那个租赁年度届满之日起一个月内采取行动。对于不足一年的租赁，该一个月自租期届满之日起算。这是一个法院会依职权主动适用的严格除斥期间。请在该一个月内申请调解，这会将时效冻结至最终笔录出具。
哪个法院审理两次正当催告驱逐案件？
由租赁房产所在地的初级民事法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）审理，与《土耳其民事诉讼法》（HMK，第6100号法律）相一致，且须在尝试过调解之后。
