土耳其十年租客的腾退：十年延期规则详解

在土耳其，房东若要在租客无任何过错、也无须说明理由的情况下终止住宅或有顶（带屋顶）工作场所租赁，只能在原始租期之上又经过十个"延期年"之后才可行使（《土耳其债务法》TBK 6098 第347条）——实际上大约是自租赁开始之日起约十一年。要行使这项权利，您必须在相关延期年结束前至少三个月送达书面通知；如果租客拒不搬离，则须向初级民事法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起腾退诉讼。本指南其余部分将解释期限计算、通知规则、强制调解前置程序以及其他可替代的腾退理由——专为正在思考如何以及何时收回其房产的外国业主而写。

为什么土耳其法律保护长期租客

土耳其租赁法明显偏向保护租客。根据《土耳其债务法》（TBK，第6098号法律），住宅或有顶工作场所租赁并不会在约定租期届满时自动终止。除非租客发出离租通知，否则租赁将按相同条款逐年自动续展，每次续展一年。

相比之下，房东不能仅因固定租期届满就终止租赁（TBK 第347条第一句）。一位外国业主购入了带在租租客的公寓或商铺后，常常会发现：若没有诸如真实自用需要或欠租等特定法定理由，在合同年度结束时根本没有快捷途径收回房产。普通的土耳其住宅与商业租赁合同同样遵循这一逻辑。

十年延期规则是主要的例外：它是法律允许房东在完全无须证明任何过错或需要的情况下终止租赁的唯一情形。

十年延期规则究竟规定了什么

该规则位于 TBK 第347条第二句。条文措辞技术性强，常被误读。它并不意味着"满十年租客就必须搬走"。

正确的理解是：

• 租赁始于其约定租期（例如一年）。这是合同期。
• 合同期届满后，租赁进入延期（续展）期，每期为一年。
• 合同期结束后再经过十个延期年，房东即取得无过错终止权。
• 自此之后，房东可在此后每一个延期年结束时终止租赁，前提是在该年度结束前至少三个月送达书面通知。

因此，房东的无过错终止权通常在租赁开始后约十一年才成熟（初始固定租期加上十个延期年），而非正好十年。准确计算这一时点至关重要，因为过早送达通知会使其无效。

一个简单的计算示例

假设一份一年期租赁自2014年1月1日起算。合同期于2014年12月31日届满。随后十个延期年从2015年起算，至2024年底止。房东可以终止的第一个延期年于2025年12月31日结束——前提是书面通知大约在2025年9月底前（即至少提前三个月）送达租客。若错过通知期限，房东须等待下一个年度结束并再次送达。

通知要求：形式与时间

依十年延期规则进行的有效终止，取决于两点是否正确：形式与时间。

通知形式——书面为强制要件

根据 TBK 第348条，住宅或有顶工作场所租赁的终止通知必须采用书面形式方为有效。这不仅仅是证据规则——口头要求、电话或随意的消息在法律上完全没有效力。书面形式是有效性的成立条件，没有例外。

通知时间

通知必须在相关延期年结束前至少三个月送达租客。错过这一时间窗口，租赁便会再自动续展一年；届时您须等待并在下一年度结束前再次送达。由于该期限与租赁的确切周年日挂钩，请对照原始合同仔细核对计算。

腾退理由一览

十年路径只是若干途径之一。各种理由在通知形式、时间，以及——尤为重要的——是否适用较短的起诉期限方面各不相同。下表汇总了受 TBK 规范租赁的主要途径。

起诉前的强制调解

自2023年9月1日起，调解已成为提起大多数租赁与腾退纠纷诉讼的前置条件。这一变化由第7445号法律引入，并编入《调解法》（HUAK，第6325号法律）。您必须先尝试调解；随后将调解的最终笔录（son tutanak）附于起诉材料中。缺少该笔录，法院将以程序为由驳回案件，因此此步骤并非可选。关于该流程在实务中如何运作，请参阅我们对土耳其租赁纠纷与调解如何运作的概述。

欠租案件的一项重要例外：未经法院判决、通过执行局进行的腾退——即依《执行与破产法》（İİK，第2004号法律）的无判决执行途径腾退（ilamsız icra yoluyla tahliye）——不在强制调解要求之列。许多欠租纠纷正是因此而从这一执行途径起步。适合哪条路径取决于您所依据的理由，因此在选择之前请先获取专业意见。

从通知到法院：腾退诉讼

送达有效通知本身并不能让拒不搬离的租客离开。如果租客在终止日之后仍滞留，房东必须提起腾退诉讼（tahliye davası）。

• 向何处起诉：诉讼应向房产所在地的初级民事法院（Sulh Hukuk Mahkemesi）提起。
• 先行调解：先尝试强制调解，并将最终笔录附于起诉材料（见上文）。
• 何时起诉：就第347条十年路径而言，应在通知之后的那个延期年内提起诉讼；此理由尚无确定的特别短期时效。就基于需要和基于警告的理由（第350、351、352条）而言，则适用严格的一个月起诉窗口——一旦逾期，您将丧失该周期的权利。
• 证据：租赁合同、附送达证明的公证通知，以及延期年的清晰计算。

如果法院确信通知有效且及时，便会判令腾退。若租客仍不离开，判决将依《执行与破产法》（İİK，第2004号法律），通过经由执行局（icra）执行得以实现。

您需要准备哪些文件

• 已签署的租赁合同（及任何续约或附件）。
• 显示所有权的房产证（tapu）。
• 书面通知及送达证明（公证笔录）。
• 注明日期的合同期与已过延期年数的计算。
• 调解最终笔录（son tutanak）（在适用调解的情形下）。

关于我们如何从头至尾办理此类事务，请参阅我们关于在土耳其腾退长期租客的服务页面。如需就您的房产进行沟通，欢迎用中文写信给我们——我们以中文与您沟通往来；如有需要，可另行安排翻译。联系我们。

租客能否抗辩十年腾退？

能——焦虑的业主搜索的正是这个问题。第347条所赋予的权利是真实存在的，但它并非自动生效；想要继续居住的租客有若干抗辩理由。预先了解这些理由，正是您避免损失一个周期的方法。

• 通知日期或计算有误。如果误读了租赁起算日期，或错过了三个月窗口，通知便归于失败，租赁再续展一年。
• 十个延期年实际上尚未届满。租客可能对起算日期提出争议，或主张该租赁是一份全新合同而非连续续展。
• 调解笔录缺失或存在瑕疵。没有有效的最终笔录，案件将以程序为由被驳回，无论实体是否有理。
• 形式瑕疵。非正式或无法证明的通知，可因不符合 TBK 第348条的书面形式规则而被质疑。

以上各点均不触及房东的根本权利；它们针对的是本次尝试是否操作正确。清晰的日期、一份公证通知和一套完整的调解卷宗，能在大多数抗辩出现之前就将其排除。

您应当了解的其他腾退途径

如果您的租赁尚未达到十个延期年的门槛，其他理由可能仍然可用：

• 业主或家庭需要／重建（TBK 第350条）：房东确实需要该房产供自己、配偶、直系卑亲属或直系尊亲属使用，或为致使无法居住的重大施工所需。
• 新业主的需要（TBK 第351条）：购入带在租租客房产的人，可基于自身真实需要主张收回。时间安排很具体——新业主须在取得房产后一个月内发出书面通知，随后或在该通知发出后一个月内起诉，或等待并在租期结束时行动。这对购买带租约房产的外国买家尤为重要。
• 欠租与两次警告规则（TBK 第352条）：如果租客在一个租赁年度内、于收到两次有效书面警告后两次拖欠租金，房东即可寻求腾退。我们在两次正当警告规则（TBK 352）指南中详述了其运作机制。

如果您正在购买带在租租客的单元

外国买家常常忽视的一点是：十年延期的计时器附着于租赁本身，而非业主。在前任房东名下走过的延期年计入您的十年。因此，如果您购买的单元租约已经走过，比方说，八个延期年，您便承接了一个正在运行的计时器，可能比预期更接近第347条所赋予的权利。在完成购买之前，请先确认原始起算日期与续展历史。这同样适用于商业单元：有顶的营业场所处于 TBK 制度之内，而无顶地块或裸地租赁通常不在其内。

需要多长时间以及可以预期什么

外国业主的第一个问题通常是"这要花多长时间？"并没有一个保证的时间表——时长因法院案件量、房产所在地以及租客是否抗辩而异——但流程顺序是可预测的，而这正是您应当据以规划的。

• 调解：一旦启动，通常为数周；它必须在您起诉之前结束（形成最终笔录）。
• 法院阶段：初级民事法院的诉讼通常历时数月；如果租客提出抗辩或案件进入上诉（istinaf），耗时可能更长。
• 执行：如需取得判决且租客仍不离开，经由执行局（icra）的执行还会增加额外时间。

请将整个流程视为一连串带日期的步骤，而非单一的一次要求。从一开始就把三个月通知窗口、调解步骤和法院时间表纳入规划，是避免损失整整一个延期年周期的最佳办法。

给外国房产业主的实务建议

• 购买前审查租约。确认租赁起算日期以及已经走过多少个延期年——记住计时器跟随租赁，而非业主。
• 将通知期限记入日程。延期年结束前的三个月窗口毫不宽容。请提前充分地标注在日历上。
• 始终使用公证人。经公证的通知（ihtarname）既满足书面形式规则，又能就内容和送达提供最清晰的证据。
• 切勿自行腾退。在土耳其，更换门锁、断水断电或搬走他人物品均属违法，可能使您面临赔偿请求乃至刑事责任。
• 为调解和正确的期限做好规划。调解是大多数诉讼的前置条件，而一个月的起诉窗口适用于基于需要的理由——按现行实务，并不适用于第347条路径。请将正确的顺序对应到您的具体事实。

由于租约措辞和日期各不相同，且法律偏向保护租客，请在送达任何通知之前，让一位土耳其律师审查您的具体情况。我们仅以英语和土耳其语提供法律服务；对中文客户，我们以中文进行沟通往来，必要时可另行安排中文翻译陪同会议或庭审（需另行付费）。欢迎用中文写信给我们。

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