土耳其租房纠纷解决与强制调解：面向外籍租客与房东的指南

在土耳其，租房纠纷的解决如今从强制调解开始：自 2023 年 9 月 1 日起，对于大多数租赁案件——包括腾退（搬离）、租金确定与欠租主张——您必须先尝试调解，法院才会受理。本文说明这类纠纷如何解决、适用哪些具体法律、租金涨幅上限、押金限额与腾退（终止租赁）事由，以及外籍租客与房东在每个阶段应当预期什么。需要说明的是：Lexin Legal 仅以英语和土耳其语提供法律服务；对中文客户，我们以中文进行沟通往来，必要时可另行安排中文翻译陪同会议或庭审（需另行付费）。

土耳其的租房纠纷由哪些法律规范

土耳其的住宅租赁与有顶棚工作场所（商业）租赁主要由《土耳其债务法》（TBK，第 6098 号法，即 Türk Borçlar Kanunu）第 299 条至第 356 条规范，这些条文构成租赁法的主干。诉讼程序适用《民事诉讼法》（HMK，第 6100 号法，即 Hukuk Muhakemeleri Kanunu），而腾退与欠租的强制执行则通过《强制执行与破产法》（İİK，第 2004 号法，即 İcra ve İflas Kanunu）进行。

外籍人士必须理解的一个特点是：TBK 对租客有较强的保护倾向。其许多条款不得在合同中排除适用，凡是超出法律允许范围、对租客不利的条款，通常无效。因此，外籍房东不能仅依赖所签租约的文字；法律往往凌驾于合同之上。从一开始就把合同写对至关重要，这也是为什么我们在不动产法服务中会就起草要点提供把关。

强制调解是第一步

这是当下任何面临租房纠纷的人都必须了解的最重要的程序性变化。自 2023 年 9 月 1 日起，对大多数与租赁相关的案件而言，调解已成为提起诉讼的强制前置条件（dava şartı arabuluculuk，即作为诉讼要件的调解）。该规则由第 7445 号法引入，该法修订了《调解法》（HUAK，第 6325 号法，即 Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu）。您不能直接起诉：必须先尝试调解，否则法院将以未经调解为由驳回案件。

哪些纠纷需要先行调解

• 租客的腾退（tahliye，即搬离），包括因租赁终止而产生的纠纷。
• 租金数额的确定（kira tespiti）以及关于租金上涨的争议。
• 欠租及相关应收款项的主张。
• 关于退还押金以及双方之间其他金钱主张的纠纷。

哪条路径无需先行调解

这一区别让许多房东踩坑。如果您通过强制执行程序而非诉讼来推进腾退，则无需诉前调解。两种常见的执行路径是：基于已有书面租约且租金未付的腾退（İİK 下的 ilamsız icra / tahliye，即无判决执行/腾退），以及基于公证搬离承诺书的腾退（tahliye taahhütnamesi）。这些走的是执行机关（icra office）的欠租强制执行轨道，而非诉讼轨道。如果租客提出异议，事项被推入诉讼，则调解要件随之可能适用。

调解流程如何运作

一方向有管辖权的法院所设的调解办公室（arabuluculuk bürosu）提出申请。系统指定一名调解员并安排开庭，通常在数周内进行。调解是保密的，且远比诉讼迅速。如果双方达成和解，签署的调解协议具有法院判决的效力，可直接执行。

如果调解失败，调解员会出具最终笔录（son tutanak），确认未达成协议。该文件必须附于法院起诉状之后；缺少它，诉讼在程序上不被受理。

调解前置制度现已稳定确立并被常规适用。土耳其各上诉法院与最高上诉法院（Yargıtay）已持续作出 2025 年与 2026 年的一系列裁判，驳回未经调解步骤而提起的租赁案件，因此这并非可以省略的形式。

为什么"仲裁"通常是用错了词

许多指南笼统地把租房纠纷解决称为"仲裁"。在土耳其法上，这种说法具有误导性。真正的仲裁（tahkim）——依 HMK，以及涉及国际事项时依《国际仲裁法》（第 4686 号法，Milletlerarası Tahkim Kanunu）——是一种私人程序，由双方约定由仲裁员而非法院作出裁断。对于消费者性质的住宅租赁而言，这通常不可行，租客租约中的仲裁条款一般也不可执行，因为 HMK 第 408 条将不动产上的物权争议以及当事人不能自由处分的事项排除在仲裁之外，且 TBK 的租客保护规则属于强制性规定。

实际适用于租赁冲突的是强制调解，其后是民事法院，而非仲裁。仅在高额的商业租赁合同中，在明确约定仲裁的成熟商事主体之间，仲裁才可能发挥有限作用。如确需评估某项商业租约是否适合约定仲裁，可参考我们的仲裁与争议解决服务。对大多数外籍租客与房东而言，现实的路径是先调解，再到初级民事法院（Sulh Hukuk Mahkemesi，即治安民事法院）——根据 HMK 第 4 条，该法院对租赁纠纷享有专属管辖权。

调解 vs. 法院 vs. 仲裁速览

租金涨幅上限与租金确定

根据 TBK 第 344 条，续约租赁的年度租金涨幅不得超过消费者价格指数（CPI / TÜFE）十二个月平均变动率。任何要求高于此限度的条款，都会被调减至法定上限。

在通货膨胀年份另有一项临时上限适用。TBK 临时第 1 条自 2022 年 6 月 11 日起将住宅租金涨幅封顶在 25%，所涵盖的期间被延长至 2024 年 7 月 1 日。对于自 2024 年 7 月 2 日起的期间，涨幅恢复适用第 344 条的 CPI 规则。

CPI 上限在实务中如何运作

假设您的租金为 20,000 里拉（TL），在续约日相关的十二个月平均 CPI 数值为 60%。合法的最高涨幅即为 60%，租金至多可涨至 32,000 TL。如果您的租约约定了高于 CPI 平均值的固定百分比，则仅适用 CPI 数值；如果约定了更低的百分比，则以较低的约定数值为准。在接受涨幅前，请务必核对您确切续约月份的官方数值。

任何一方还可提起租金确定之诉（kira tespit davası），请求法院确定公平的市场租金。这通常在租约已满五年，或情势发生重大变化时可行，法院将依现行市场水平与衡平原则确定租金。

押金与外币计价租金

押金上限与冻结账户规则

外籍租客常被要求支付高额押金。法律对此有限制。根据 TBK 第 342 条，住宅或有顶棚工作场所租赁的押金不得超过三个月租金。如果押金为金钱或可流通票据，则必须存入一个银行储蓄账户，房东未经租客同意不得提取，且银行未经双方同意，或未取得终局法院裁判或执行令，不得向任何一方放款。

租金可否以美元或欧元计收？

这对那些以为美元或欧元租约没问题的外籍人士很重要。根据《保护土耳其货币价值第 32 号法令》（依第 1567 号法颁布），居住于土耳其的人之间的许多协议，其合同价值与付款必须以土耳其里拉计。居民之间的住宅租赁付款一般必须为 TL，许多商业租赁也受同一限制约束。您能否合法约定外币租金，取决于当事人的居民身份与租赁类型，因此请在签约前——而非纠纷开始后——核实此点。

腾退事由与腾退如何进行

在土耳其，腾退受到严格规范，房东不能仅凭一句话要求租客搬离。每一项合法事由都有其法律依据和各自的期限。

• 所有人或近亲属的真实居住或经营需要——TBK 第 350-351 条。该需要必须真实存在；若属借口，房东可能面临再出租禁令。
• 在一个租赁年度内就迟付或不付租金发出两次正当书面警告——TBK 第 352 条第 2 款。如果房东在同一租赁年度内就欠租送达两份有效书面警告，即可随后提起腾退之诉。
• 租客书面承诺搬离（tahliye taahhütnamesi）——TBK 第 352 条第 1 款。在租赁开始之后作出的、注明日期的书面承诺，使房东得以在所述日期腾退，并可经执行机关强制执行。
• 十年延展期满后的终止——TBK 第 347 条第 1 款。在十年延展期届满后，房东可在每个续约年度结束时提前三个月通知，无需理由即终止租赁。

公证搬离承诺书详解

tahliye taahhütnamesi（搬离承诺书）是一个有力工具，但很容易出错。要使其可被依赖，它应为书面、由租客签署，且其日期应在租赁开始之后而非签约当时（在租赁开始时签署的承诺书常被质疑为非出于自愿）。当所述日期到来而租客仍未搬离时，房东可启动强制执行；如果租客对该文件提出异议，事项可能转入法院。在依赖该承诺书之前，请先请人核查。

法院程序、强制执行与私力救济

如果调解未能解决问题，纠纷将进入不动产所在地有管辖权的初级民事法院。败诉方可向地区上诉法院（İstinaf，即区域上诉法院）上诉，并在有限情形下向最高上诉法院（Yargıtay）上诉。我们的不动产法团队可在这类租赁纠纷中于土耳其法院代理外籍客户。

腾退判决不会自动执行。胜诉方必须依 İİK 向执行机关（icra dairesi）申请实施腾退。具体时间取决于个案：在法律允许时，执行可在上诉期间被中止（İİK 第 36 条规范执行的暂缓）。TBK 并无保证每份判决后都有固定宽限期的一般规则，因此不要假定会有自动延迟；实际时间表取决于执行卷宗及是否存在中止。

短期与带家具租赁（类 Airbnb）

转租或短期出租带家具公寓的外籍人士应注意，短期旅游租赁现已依第 7464 号法纳入许可管理，该法自 2024 年起施行。将住宅出租给游客作不足 100 天的短期居住，通常需取得文化和旅游部的许可，未经许可的短期出租可能招致行政罚款。在为短租刊登广告前，请先核实许可情况。

给外籍人士的实务建议

• 保留书面租约与付款凭证。通过银行转账支付租金并附清晰说明，以便证明何时支付了多少。
• 记录房屋状况。入住时的照片与物品清单可在押金纠纷中保护您。
• 留意各项期限。对租金上涨提出异议、对执行令作出回应、在法定窗口内起诉——这些都有时限；错过期限可能让您丧失权利。
• 不要忽视调解邀请。缺席可能使您承担调解费用，并削弱您此后的地位。
• 尽早委托土耳其律师。外籍当事人可完全通过持有经公证或加注（apostille）的授权委托书的律师行事，无需为每次开庭亲自前来。

如果您正面临租赁冲突，我们可在调解中、在法院前以及通过执行机关代理您。请通过我们的联系页面来信——我们以中文与您沟通往来；如有需要，可另行安排中文翻译陪同会议或庭审（需另行付费）。我们不以中文提供法律代理服务。您也可以阅读我们的不动产法服务以了解全貌。

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