Ortaklığın Giderilmesinde (İzale-i Şuyu) Zorunlu Arabuluculuk
Bir taşınmaza ya da mala başkalarıyla birlikte sahipseniz ve bu ortaklıktan çıkmak istiyorsanız yol, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Ancak 1 Eylül 2023'ten itibaren doğrudan mahkemeye gidemezsiniz: önce arabulucuya başvurmak artık zorunlu bir dava şartıdır. Bu adımı atlarsanız mahkeme işin esasına hiç girmeden davanızı usulden reddeder. Bu rehberde sürecin değişen kuralını, arabuluculuğun nasıl işlediğini ve anlaşma olmazsa açılacak davayı adım adım anlatıyoruz.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) ne demek?
Ortaklığın giderilmesi, bir taşınmaza veya mala birden fazla kişinin birlikte sahip olduğu durumda, paydaşlardan herhangi birinin bu ortaklığa son verilmesini mahkemeden isteyebildiği davadır. Eski adıyla izale-i şuyu, güncel Türkçesiyle ortaklığın giderilmesi davası olarak anılır. Paydaşlar malı birlikte kullanmakta ya da yönetmekte anlaşamadığında, tek bir paydaş bile ortaklığı tek taraflı olarak sona erdirebilir.
En sık karşılaşılan örnekler şunlardır: miras yoluyla intikal eden bir taşınmazda mirasçıların pay paylaşımı, boşanmadan sonra eski eşlerin ortak konutu, ya da bir ortak gayrimenkulden çıkmak isteyen iş ortakları. Dava genellikle taşınmazlar (daire, arsa, bina) için açılır; ancak aynı hak taşınır mallar için de geçerlidir.
Çekişmeli davalar çoğunlukla icra/satış müdürlüğü eliyle yürütülen bir satışla sonuçlandığından, ortaklığın giderilmesi uygulamada Türkiye'deki icra ve alacak tahsili süreçlerine de çok yakın durur.
2023 değişikliği: artık önce arabuluculuk zorunlu
Bu, her paydaşın bilmesi gereken en önemli güncellemedir. 2023'ten önce ortaklığın giderilmesi davasını doğrudan açabiliyordunuz. Artık bu mümkün değil.
Bu adımı atlamanın sonucu ağır ve tamamen usule ilişkindir. Arabuluculuğa başvurmadan dava açarsanız, mahkeme işin esasını hiç incelemez. Dava şartı eksikliğini kendiliğinden (resen) gözetir ve davayı usulden reddeder. Bu durumda hem zaman hem de yatırdığınız harç ve masraflar boşa gider; hâkimin bu eksikliği görmezden gelme takdiri yoktur.
Bu reform, ticari para alacaklarından zaten tanıdık olan zorunlu arabuluculuğu, mülkiyet uyuşmazlıklarının bu kategorisine de taşıdı. Amaç, ailelerin ve paydaşların anlaşarak daha hızlı çözebileceği dosyalarla mahkemelerin yükünü hafifletmektir.
Zorunlu arabuluculuk süreci nasıl işliyor?
Süreç Türkiye'nin resmi arabuluculuk sistemi üzerinden yürür ve dava yoluna göre çok daha hızlı tamamlanacak şekilde kurgulanmıştır.
- Başvuru. Başvuran taraf (ya da avukatı) arabuluculuk bürosuna başvurur. Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda yetkili büro, taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosudur; bu yetki taşınmazlar bakımından kesindir, dolayısıyla başvuranın kendi ikametgâhı bir alternatif değildir.
- Tüm paydaşlar gösterilmelidir. Klasik tuzak budur. Başvuruda, açılacak davada davalı olacak bütün paydaşların gösterilmesi gerekir; çünkü paydaşlar zorunlu dava arkadaşıdır. Bir paydaşı dahi eksik bırakırsanız arabuluculuk dava şartını karşılamaz ve sonradan açılan dava yine usulden reddedilebilir.
- Görevlendirme. Resmi listeden bir arabulucu görevlendirilir ve toplantı planlamak için taraflarla iletişime geçer.
- Oturumlar. Arabulucu, tarafların hâkim karar vermeden malı nasıl paylaşacakları veya satacakları konusunda anlaşıp anlaşamayacaklarını birlikte değerlendirmelerine yardım eder.
- Sonuç. Süreç ya imzalanan bir anlaşma belgesiyle ya da anlaşma sağlanamadığını gösteren son tutanak ile biter. Mahkemenin kapısını açan belge, işte bu son tutanaktır.
Arabuluculukta anlaşırsanız ne olur?
Paydaşlar anlaşırsa, üzerinde uzlaşılan şartlar taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan bir anlaşma belgesine geçer. Bu belge ciddi bir hukuki güce sahiptir.
- Üzerinde anlaştığınız her husus bağlayıcıdır. Aynı konuları sonradan mahkemede yeniden açamazsınız; bu nedenle her madde imzalamadan önce dikkatle incelenmelidir.
- Anlaşma genellikle tam bir izale-i şuyu davasından daha hızlı ve daha ucuzdur; üstelik sonucu, çoğu zaman piyasa değerinin altında kapanan bir açık artırmaya bırakmak yerine ailenin ya da ortakların kendi kontrolünde tutar.
Arabuluculuk anlaşmayla bitmezse: ortaklığın giderilmesi davası
Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve dava ancak bundan sonra açılabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür; taşınmazlar için bu yetki kesindir (kesin yetki), yani size daha yakın veya uygun bir mahkeme seçemezsiniz.
Mahkeme ortaklığı iki yoldan biriyle giderir
Mahkeme, malı fiilen bölmek ile satmak arasında seçim yapar. Aşağıdaki tablo her birinin ne zaman uygulandığını gösterir.
| Yöntem | Mahkeme ne zaman kullanır | Tipik sonuç |
|---|---|---|
| Aynen taksim (fiilen bölüşme) | Yalnızca malın önemli bir değer kaybı olmadan bölünebildiği hâllerde; örneğin paylara temiz biçimde bölünebilen geniş bir arsada. | Her paydaş belirli bir kısmı alır; değer farkı varsa para ile denkleştirilir. Tek bir daire için nadirdir. |
| Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi (açık artırma) | Fiilen bölmenin mümkün olmadığı ya da değeri düşüreceği hâllerde; tek bir daire veya bina için olağan sonuçtur. | Taşınmaz satılır ve net bedel paydaşlar arasında payları oranında bölüştürülür. |
Satış nasıl yapılır?
Mahkeme taşınmazı kendisi satmaz. Satış, İcra ve İflas Kanunu (İİK, 2004 sayılı Kanun) çerçevesinde icra/satış müdürlüğü eliyle yürütülür ve Türk icra hukukunun katı usul kurallarına tabidir. Bilirkişi değerlemesiyle muhammen bedel belirlenir ve taşınmaz bu çerçevede açık artırmayla satışa çıkarılır.
Paydaş satmak istemese de taşınmaz satılır mı?
Kısa cevap: evet, satılabilir. Ortaklığın giderilmesi, tek bir paydaşın iradesiyle harekete geçirilebilen bir haktır; diğer paydaşların satışa rıza göstermesi şart değildir. Paydaşlar paylaşımda anlaşamazsa ve fiilen bölme değeri önemli ölçüde düşürecekse, mahkeme İİK uyarınca satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir ve net bedel paylar oranında dağıtılır.
Bu, özellikle aile içi mülkiyette en çok yanlış bilinen noktadır. "Diğer mirasçılar istemediği için satılamaz" düşüncesi hukuken doğru değildir; bir paydaşın talebi süreci başlatmaya yeter. Bu nedenle satışa karşı olan paydaşlar için en gerçekçi seçenek, çoğu zaman diğer paydaşların payını satın almak (önalım/anlaşmalı devir) ya da arabuluculuk aşamasında dengeli bir uzlaşmaya varmaktır.
- Önalım (şufa) hakkı. Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir; ancak bu hak, ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan cebri satışlarda kural olarak kullanılamaz.
- Aynen taksim önceliği. Bir paydaş aynen taksim talep ederse, mahkeme satıştan önce malın bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirmek zorundadır.
Miras kaynaklı ortaklıkta önce dikkat edilmesi gerekenler
Ortaklığın giderilmesi davalarının büyük kısmı miras kaynaklıdır: bir taşınmaz birden fazla mirasçıya intikal eder ve mirasçılar paylaşımda anlaşamaz. Bu dosyalarda davaya geçmeden önce bazı belgelerin hazır olması gerekir.
- Payınızı ispat. Mülkiyetiniz tapu kaydıyla belirlenir. Ortaklık mirastan kaynaklanıyorsa, mirasçıları ve paylarını gösteren mirasçılık belgesi (veraset ilamı) de gerekir. Bu belge sulh hukuk mahkemesinden ya da noterden alınabilir; süreci başlatmadan önce temin etmek için zaman ayırın.
- Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi. Tereke elbirliği mülkiyetindeyse, dava açılırken bu mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de talep edilebilir; aksi hâlde usuli sorunlar doğabilir.
- Tüm mirasçıların tespiti. Arabuluculuk başvurusu ve dava, tüm mirasçıları kapsamalıdır. Yurt dışında yaşayan veya adresi bilinmeyen mirasçılar, dosyayı geciktirebileceğinden erken tespit edilmelidir.
Mirasçılar arasındaki paylaşım, terekenin tamamını ilgilendiren miras hukuku uyuşmazlıklarının bir parçasıdır; tek bir taşınmaz yerine terekenin bütününü değerlendirmek çoğu zaman daha akıllıcadır.
Satış, kira sözleşmeleri ve ipotekler: satıştan sonra ne kalır?
Cebri satış, taşınmaz üzerindeki her yükü kendiliğinden silmez. Hangi hakların satıştan sonra da devam edeceğini önceden bilmek, alıcı için de paydaş için de önemlidir.
- İpotek ve hacizler. Tapuya kayıtlı ipotek ve takyidatlar satış bedelinden karşılanır; sıralama ve garameye göre paylaştırma İİK hükümlerine tabidir.
- Kiracının durumu. Taşınmazda oturan bir kiracı varsa, kiracının konumu kira sözleşmesinin tarihine ve tapuya şerh edilip edilmediğine bağlıdır. Tahliye gerekiyorsa bu, kira ve tahliye hükümlerine göre ayrı bir süreçtir; satışın boş teslim getireceğini varsaymayın.
- Satış bedeli üzerindeki vergi. Cebri satış, gönüllü satışla aynı vergisel sonuçları doğurabilir; taşınmazın elde tutulma süresine ve şekline göre değer artışı kazancı vergiye tabi olabilir. Gerçek getirinizi hesaplarken muhammen bedeli değil, vergi ve masraflardan sonraki net tutarı esas alın.
İzale-i şuyu davası ne kadar sürer ve masrafı nedir?
Ortaklığın giderilmesi davasında masraflar, sıradan bir davadaki gibi tek bir "kaybeden" tarafa değil, paydaşlar arasında genel olarak payları oranında dağıtılır. Bunun nedeni, davanın aslında tarafların hepsinin ortak yararına ortaklığı sona erdirmesidir.
- Masraflar. Taşınmazın değerine bağlı bir başvuru harcı, bilirkişi değerleme ücreti, satışa ilişkin giderler ve avukatlık ücreti beklenmelidir. Bunlar kural olarak paydaşlar arasında payları oranında bölüştürülür. Arabuluculuğun da resmi tarifeye göre kendi ücreti vardır; arabuluculuk anlaşmayla sonuçlanmazsa, belirli hâllerde arabulucu ücretinin bir kısmı taraflar yerine Hazine'den karşılanabilir. Güncel tarifeyi avukatınızla teyit edin.
- Süre. Arabuluculuk kısadır (yaklaşık 3-4 hafta). Anlaşma olmazsa, basit ve çekişmesiz bir dava kabaca bir ila bir buçuk yıl sürebilir; değerleme, satışı zor bir taşınmaz veya paylara ilişkin çekişme süreyi uzatır.
- Değer riski. Cebri açık artırma çoğu zaman serbest piyasa satışından daha düşük bedel getirir. Bu fark, arabuluculuğu ciddiye almanın ve makul bir anlaşma masadaysa uzlaşmanın en güçlü pratik nedenidir.
Sıkça sorulan sorular
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk gerçekten zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında arabulucuya başvurmuş olmak bir dava şartıdır. Düzenleme, 6325 sayılı Kanun'a 7445 sayılı Kanun'la eklenmiştir. Önce arabuluculuk denenmeden açılan dava, mahkeme işin esasına girmeden usulden reddedilir.
Arabuluculuk ne kadar sürer?
Bu uyuşmazlıkta arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırmalıdır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta daha uzatılabilir, yani en geç 4 hafta. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu, dava açmanızı sağlayan son tutanağı düzenler.
Paydaşlardan biri arabuluculuk başvurusunda gösterilmezse ne olur?
Arabuluculuk dava şartını karşılamaz. Başvuruda, davada davalı olacak her paydaşın gösterilmesi gerekir; çünkü paydaşlar zorunlu dava arkadaşıdır. Tek bir paydaşın bile eksik bırakılması, sonradan açılan davanın usulden reddine yol açabilir. Bu yüzden tüm paydaşların başta doğru tespiti şarttır.
Ben satmak istemesem de taşınmaz satılabilir mi?
Evet, satılabilir. Paydaşlar paylaşımda anlaşamazsa ve fiilen bölme değeri önemli ölçüde düşürecekse, mahkeme İİK (2004 sayılı Kanun) uyarınca icra/satış müdürlüğü eliyle satışa karar verebilir; bedel paylar oranında bölüştürülür. Tek bir paydaşın talebi süreci başlatmaya yeter ve ilk açık artırma artık UYAP e-satış portalında elektronik olarak yapılır.
Satışa karşıysam ne yapabilirim?
Satışı tamamen engellemek çoğu zaman mümkün değildir; ancak diğer paydaşların payını anlaşmalı olarak satın alabilir, aynen taksim talep ederek malın fiilen bölünmesini isteyebilir veya arabuluculuk aşamasında dengeli bir uzlaşmaya varabilirsiniz. Erken hareket etmek manevra alanınızı artırır.
Aynen taksim mi satış mı kararını mahkeme neye göre verir?
Mahkeme öncelikle malın önemli bir değer kaybı olmadan fiilen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bölünebiliyorsa aynen taksime, değer farkları para ile denkleştirilerek karar verir. Tek bir daire gibi bölünemeyen taşınmazlarda ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedilir.
Miras kaynaklı ortaklıkta hangi belgeler gerekir?
Tapu kaydının yanında, mirasçıları ve paylarını gösteren mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gerekir. Tereke elbirliği mülkiyetindeyse, bu mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesinin de talep edilmesi gerekebilir. Yurt dışında veya adresi bilinmeyen mirasçıların erken tespiti, dosyanın gecikmemesi için önemlidir.
Arabuluculukta yapılan anlaşma bağlayıcı mı?
Evet. Taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesi, 6325 sayılı Kanun uyarınca ilam niteliğinde belge sayılır ve buna göre icraya konulabilir; bir taraf gönüllü uymazsa mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınır. İmzalamadan önce her madde dikkatle incelenmelidir.
Davada satılan taşınmazdaki kiracı veya ipotek ne olur?
Cebri satış tüm yükleri kendiliğinden silmez. Tapuya kayıtlı ipotek ve hacizler satış bedelinden karşılanır. Kiracının durumu ise kira sözleşmesinin tarihine ve tapuya şerh edilip edilmediğine bağlıdır; tahliye gerekiyorsa bu ayrı bir süreçtir. Satıştan önce tapudaki tüm şerhleri incelemek gerekir.
