トルコにおける共有物分割（イザレイ・シュユ）の義務的調停

トルコで不動産を共有しており、円満に持分を清算したい場合、共有物分割（イザレイ・シュユ／izale-i şuyu）が法的手段となります。しかし、2023年9月1日以降は、直接裁判所へ提訴することができなくなりました。調停を試みることが訴訟の要件（義務的な前提条件）となっており、これを怠ると、裁判官が本案を審理することなく訴えが却下されます。本ガイドでは、手続の流れを段階的に説明し、何が変わったのか、そして外国人共有者が海外からどのように全過程を進められるのかを解説します。

トルコにおける「共有物分割」とは

トルコで二人以上が同一の財産を共有し、もはや共同で利用・管理できなくなった場合、共有者の誰か一人が円満な清算を求めることができます。この手続は現代トルコ語でortaklığın giderilmesiと呼ばれ、今なお古い名称であるizale-i şuyu（イザレイ・シュユ）として広く知られています。英語では通常、dissolution of co-ownership（共有物分割）またはpartition actionと訳されます。

これは、相続人が相続したトルコの遺産を分割しなければならないとき、離婚後に元配偶者が住居を共有しているとき、あるいは事業パートナーが資産を共有し一方が離脱を望むときに用いられる標準的な手段です。対象資産は多くの場合、アパート・土地・建物といった共有されているトルコの不動産ですが、同じ権利は動産にも適用されます。

争いのある事件は通常、執行局を通じた強制競売で終結するため、共有物分割はトルコの債権回収・執行手続と密接に関連しています。

2023年の法改正: 調停がまず義務化された

これは、あらゆる共有者にとって最も重要な変更点です。2023年までは、共有物分割訴訟を直接提起することができました。それはもはや不可能です。

これを怠った場合の結果は、純粋に手続的で厳しいものです。まず調停を試みずに訴訟を提起した場合、裁判所は本案を一切審理しません。裁判所は職権でこの欠けた前提条件を指摘し、手続上の理由により事件を却下します（usulden ret）。そして、あなたは時間と裁判費用を失うことになります。この手続を看過する裁量は、実務上ありません。

この改正は、多くの商事金銭請求で長らく親しまれてきた義務的調停を、この種の財産紛争にまで拡大しました。その狙いは、家族や共有者が合意によってより迅速に解決できる事件を裁判所から減らすことにあります。

義務的調停手続の流れ

この手続は、トルコの公的調停制度を通じて進められ、訴訟よりもはるかに迅速に設計されています。

1. 申立て。 申立人（またはその弁護士）は、調停事務所（arabuluculukArabuluculuk調停（提訴前の必要的または任意の手続）当事者が独立した調停人のもとで、裁判所へ行く前に紛争の解決を試みる手続。用語集 → bürosu）に調停申立てを行います。不動産に関する紛争の場合、これは財産が所在する場所の事務所です。不動産についてはこの管轄が専属であるため、申立人自身の居住地は選択肢にはなりません。
2. すべての共有者を記載しなければならない。 これが典型的な落とし穴です。申立てには、最終的な訴訟で被告となるであろうすべての共有者を記載しなければなりません（彼らは必要的共同訴訟人――zorunlu dava arkadaşı――です）。一人でも漏らせば、調停は前提条件を満たさず、後の訴訟がなお却下されうることになります。
3. 選任。 公的名簿から調停人が選任され、当事者に連絡してセッションの日程を調整します。
4. セッション。 調停人は、裁判官が決定するのではなく、当事者が財産をどのように分割または売却するかについて合意できるかどうかを探る手助けをします。
5. 結果。 手続は、署名された和解、または合意に至らなかったことを記録する最終調書（son tutanak）のいずれかで終了します。この調書こそが、裁判所への道を開くものです。

調停で和解が成立した場合

共有者が合意に達した場合、その条件は当事者と調停人が署名する和解文書に記載されます。これは実際に法的な効力を持ちます。

• 合意した内容は拘束力を持ちます。一般に、同じ論点を後から裁判で蒸し返すことはできないため、あらゆる条項は署名前に検討されるべきです。
• 和解は通常、本格的な分割訴訟よりも迅速かつ低廉であり、市場価値を下回ることが多い公的競売に委ねる代わりに、家族やパートナーが結果を自らコントロールすることを可能にします。

調停が不成立の場合: 共有物分割訴訟

和解に至らなかった場合、調停人が最終調書を発行し、そのときに初めて訴訟を提起することができます。事件は、財産が所在する地区の簡易裁判所（Sulh Hukuk Mahkemesi）で審理されます。不動産についてはこの管轄が専属（kesin yetki）であるため、より都合のよい裁判所を選ぶことはできません。

裁判所が共有関係を解消する二つの方法

裁判所は、財産を現物で分割するか、売却するかを選択します。下表は、それぞれがどのような場合に適用されるかを示しています。

売却の実施方法

裁判所自体が財産を競売にかけるわけではありません。売却は、執行・破産法（İİKİİKトルコ執行破産法（第2004号）トルコにおける債務の強制的な取立てと破産手続を定める法律。用語集 →、法律第2004号）に基づき執行局の売却課（İcra/Satış Müdürlüğü）を通じて行われ、トルコの執行における厳格な手続規則に従います。専門家による評価が開始価格を設定し、その後、資産は執行局を通じて売却されます。

外国人共有者: 計画に織り込むべき追加の確認事項

外国人共有者は、共有物分割のどちらの側にも立ちえます――売却を強いられる側にも、競売で財産全体の買受けを望む側にもなりえます。トルコ特有のいくつかの規則には、早めに注意を払う価値があります。

• 持分の証明。 あなたの権利は登記簿（tapuTapu権利証／不動産登記の記録不動産の所有者を示す国の登記と、交付される証書——トルコで所有権を証明する唯一のもの。用語集 →）の記録です。共有関係が相続に由来する場合には、相続人とその持分を示す相続証明書（veraset ilamı / mirasçılık belgesi）も必要です。外国人相続人は、何かを進める前にこれを発行または承認してもらう必要があることが多いため、そのための時間を見込んでおいてください。
• 買受けを望む場合の外国人取得制限。 競売で買受ける外国人も、なおトルコの取得規則の対象です。一人あたり全国で30ヘクタールという上限、いずれの地区でもその面積の最大10%までという制限、そして所在地について軍事・保安区域の許可が必要となります。これらは外国人入札者を妨げまたは遅延させうるため、買受けに頼る前に確認してください。
• 既存の賃借人、抵当権および担保権。 売却によって、財産に付着したすべてが自動的に消滅するわけではありません。登記された抵当権や負担は売却代金から処理され、占有する賃借人の地位は賃貸借の時期と登記によって異なります。空き渡しを前提とする前に、売却後も存続するものを確認してください。
• 売却代金への課税。 強制売却も、任意売却と同じ課税上の帰結を生じえます。財産をどれだけの期間、どのように保有していたかによって、価値に基づく利得が課税対象となる場合があります。実際の回収額としては、表面上の価格ではなく純額を基準にしてください。
• 海外から進める場合。 海外に居住する共有者は、書類を国際的に送達・翻訳してもらう必要がある場合があり、通常は委任状を保有するトルコの弁護士を通じて行動するため、各段階のために渡航する必要はありません。

イザレイ・シュユの費用と所要期間は?

共有者は、通常の紛争で「敗訴」当事者が支払うのとは異なり、おおむね各自の所有持分に応じて手続の負担を分担します。

• 費用。 財産の価値に連動する裁判費用、専門家評価費用、競売関連費用、弁護士費用が見込まれます。これらは一般に持分に応じて共有者間で按分されます。調停には公的料金表に基づく独自の料金があり、調停が合意なく終了した場合、定められた状況においては調停人費用の一部が当事者ではなく国庫の負担となりうます。ご自身の事件についての現行の料金表は、弁護士が確認できます。
• 期間。 調停自体は短期間です（おおよそ3〜4週間）。不成立の場合、争いのない簡明な訴訟は概ね1年から1年半ほどかかり、評価をめぐる争い、売却困難な財産、または持分の争いがある場合にはより長くかかることがあります。
• 価値のリスク。 強制競売は、しばしば市場での売却を下回る額にとどまります。この差こそが、調停を真剣に受け止め、公正な条件が提示されているなら和解すべき最も実務的な理由です。

よくあるご質問