これは情報提供を目的としたリスク診断であり、法的助言ではなく、正式な精査に代わるものでもありません。権利証と契約書は常に個別に検討されます。診断結果は、リスクがどこにあり、次に何をすべきかをお示しするにすぎません。
Güvenli Ödeme（安全決済）とは何か、なぜお客様を守るのか
Güvenli Ödemeは、権利登記局を通じて運用される公式の安全決済ルートです。購入代金は預託され、権利証が実際にお客様の名義に移転された時点で初めて売主に支払われます。これにより、最も一般的な損失のパターン、すなわち先に支払ってしまい、後になって権利証を移転できないと判明するという事態が防がれます。
- 資金は移転の前ではなく、権利証の移転と引き換えに動きます。
- 移転する明確な権利を持たない売主に支払うリスクを軽減します。
- 現金またはシステム外で行われた支払いは、問題が生じた場合の保護がはるかに弱くなります。
原則として、タプの名義が移転したときにのみ資金が支払われるよう、支払いを構成することが望まれます。弁護士がこれをお客様のために設定できます。
支払い前にタプ（権利証）の記録を確認する
権利記録（tapuTapu権利証／不動産登記の記録不動産の所有者を示す国の登記と、交付される証書——トルコで所有権を証明する唯一のもの。用語集 → kaydı）は最も重要な単一の書類です。いかなる支払いの前にも、以下について確認すべきです。
- 所有者 — 売主は登記された所有者ですか。また、その者に代わって売却する者は適切に授権されていますか（委任状）。
- 抵当権・差押え（ipotekİpotek不動産に設定される抵当権債務の担保として不動産に設定され、登記される担保物権。用語集 →, hacizHaciz財産の差押え執行手続のうち、債務の弁済に充てるため債務者の財産を法的に押さえる段階。用語集 →） — 物件は銀行に担保として供されていたり、債権者に差し押さえられていたりしませんか。
- 付記（şerhŞerh不動産登記への注記登記簿に記入され、第三者にも対抗できるようになる権利または制限の記載。用語集 →） — 先買権、先行する売買予約、訴訟、または家庭裁判所による制限が記録に付記されていませんか。
- 種別と状態 — 住居用ですか。権利証上の記載は、購入しようとしているものと一致していますか。
これらの確認は、物件広告や売主の言葉ではなく、公式の登記に照らして行われます。
青田買いと居住許可のない物件（iskânsız）のリスク
まだ建設中のプロジェクト（青田買い）や、居住許可のない完成建物を購入することには、引渡しおよび法的なリスクが伴います。
- 青田買いの引渡しリスク — 引渡しの遅延、計画の変更、または完成できない開発業者。お客様の保護は、契約書の内容と支払いをどのように段階分けするかに大きく左右されます。
- 居住許可なし（iskânsız） — iskân（居住許可）のない建物は、公共インフラ、登記、転売の問題に直面する可能性があり、法的なコンプライアンスが未了であることを示している場合があります。
- 独立した権利証 — 独立した権利証（kat mülkiyeti・区分所有権）が存在するのか、それとも建設地役権の権利証（kat irtifakıKat irtifakı未完成建物における区分所有前の権利まだ完成していない建物について、将来の専有部分の上に設定される権利。用語集 →）のみなのか、そしてそれに付随する条件を確認してください。
これは青田買いを避けるべきという意味ではありません。契約書と支払いスケジュールがお客様を守るように作成され、個別に検討されなければならないという意味です。
CMB認可の鑑定評価報告書
CMB（資本市場委員会）認可の鑑定人による鑑定評価報告書は、提示価格とは別に、物件の公式な価値を示します。これが重要なのは次の理由からです。
- 売主が示す数字ではなく、独立した市場価値を得られます。
- 一般に外国人購入者には必須であり、居住や市民権のルートといった基準額に用いられる数値です。
- 物件の公式な記載と実態との間の不一致を明らかにできる場合があります。
真にCMB認可を受けた事業者による報告書を常に求めてください。用いられる価値は売買価格ではなく、公式の鑑定評価です。
投資による市民権について、概要として
トルコは、外国人が要件を満たす不動産を取得し、必要な期間これを保有することによって市民権を申請することを認めています。概要は以下のとおりです。
- 物件の価値は規制当局が定める基準額（現在は40万米ドル程度ですが、変わり得るため最新の数値をご確認ください）を満たす必要があり、CMB認可の鑑定評価によって証明されます。
- 通常、一定期間について保有（転売禁止）の約束が権利証に付記されます。
- 上記の安全決済、権利証のクリーンさ、鑑定評価に関する同じ規則がすべて当てはまり、ここではさらに重要になります。
これは一般的な概要であり、特定の物件や金額が要件を満たすことの確認ではありません。適格性は個別に評価されます。
弁護士はどのように購入を安全にするか
買主のために活動する弁護士は、通常、次のことを行います。最新の権利記録を取得して精査する。抵当権、差押え、付記を確認する。売主の権限を確認する。資金が移転時に支払われるようGüvenli Ödemeを通じて支払いを構成する。売買契約書と（青田買いの場合は）建設契約書を精査する。CMB認可の鑑定評価を検証する。そして、該当する場合には市民権または居住のルートを取り扱う。これらの大半は委任状によって遠隔で行うことができます。ご自身の状況がはっきりしない場合は、お問い合わせください。詳細を一緒に検討いたします。
このチェックが用いる基準値
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 不動産投資による市民権 — 最低評価額 | 400,000 USD |
これらの数値は法令で定められ、変わります。期間は送達の日、または損害を知った日から進行し、停止・中断することがあります。本表は地図であって、あなた自身の期限の計算ではありません。
よくあるご質問
このツールは法的助言を提供しますか。
いいえ。これは典型的なリスクがどこにあるかをお示しする情報提供のためのリスク診断です。権利証と契約書は、お客様が最終的に決断する前に、弁護士が常に個別に検討します。
Güvenli Ödeme安全決済システムとは何ですか。
権利登記局を通じた公式の安全決済ルートです。購入代金は預託され、権利証がお客様の名義に移転されたときにのみ売主に支払われます。先に支払ったのに権利証を取得できないという事態からお客様を守ります。
なぜ支払い前にタプを確認すべきなのですか。
権利記録は、真の所有者、および物件に対する抵当権、差押え、付記を示します。支払い前にこれを確認することが、クリーンな権利証を渡せない売主に支払ってしまうのを避ける方法です。確認は公式の登記に照らして行われます。
青田買いや居住許可のない建物を購入するのはリスクがありますか。
追加のリスクを伴います。青田買いでは引渡しの遅延、居住許可（iskân）のない建物では公共インフラ、登記、転売の問題です。それでも安全に行うことは可能ですが、契約書と段階的な支払いがお客様を守るように作成され、個別に検討されなければなりません。
なぜCMB認可の鑑定評価報告書が必要なのですか。
売主の提示価格ではなく独立した公式の価値を示し、一般に外国人購入者には必須であり、居住および市民権の基準額に用いられる数値だからです。常に真にCMB認可を受けた鑑定人をご利用ください。
市民権にはどれくらいの不動産が必要ですか。
規制当局が定める基準額を満たす必要があります。現在は40万米ドル程度ですが、変わり得るため最新の数値をご確認ください。これはCMB認可の鑑定評価によって証明され、通常は一定期間の転売禁止の約束を伴います。特定の物件が要件を満たすかどうかは個別に評価されます。
海外にいる場合、弁護士に購入を任せられますか。
はい。委任状があれば、弁護士は権利証を精査し、安全決済を構成し、契約書と鑑定評価を確認し、お客様に代わって移転を完了できますので、大半の手続きは遠隔で取り扱うことができます。
